??2015年广州楼市，马上要迎来传统意义上的“金九银十”。今年的金九银十，是否会如期而至呢？与去年同期相比，成色是转好还是转差呢？中原研究部从政策环境、市场监控、数据走势等各方面进行综合分析后认为，今年广州金九银十预计将会如期而至，成色或将好于去年，不过楼价预计会保持稳定，发展商的促销活动仍会大量推出，不过促销形式预计会更加隐蔽。
??一、政策环境：今年比去年更宽松，为金九银十打下好基础
??首先，2015年九、十月的政策环境，与2014年相比，会有哪些不同呢？
??2014年第一、二季度，受房贷紧缩影响，楼市环境相当严峻，即便身处一线城市的广州，在去年二季度都出现过短暂降价潮。而中央政府，基于调结构考虑，在一、二季度并未对楼市伸出援手（虽然放任地方政府解除限购，但由于广州政府坚持限购，因此这种放任作用对广州几无影响）。即便到了三季度，在7-8月期间，中央政府仍然没有表现出救市意愿，到了去年9月，楼市刚刚迈进“金九银十”期，在发展商的大势宣传和大力促销下，楼市开始略有回转。直到去年9月30日，在国庆放假前一天，央行突然宣布放松限贷，930政策横空出世之后，广州楼市才开始真正进入回升期。之后，中央似乎是在弥补之前三个季度的沉默，11月又突然宣布降息，自此，货币政策开启宽松通道。
??根据中原研究部分析，从政策与楼市的粘合度来看，与2014年前三个季度鲜有中央救市政策，直到第四季度政策才密集出台的现象不同，2015年，中央发布政策的节奏和时间，与楼市的粘合度，明显比2014年提高不少，基本上每个季度都会有政策出台，或者每当楼市成交有所下滑，就有新的利好出台，为维持楼市稳定的热度持续增添动力。例如今年一季度，受春节影响楼市结构性回落，中央便适时在春节前、后时间，先降准再降息；在准备进入二季度之时，中央提前一天发布330新政，并于5-6月期间，连续两次降息，促使二季度成交大幅提升；三季度，尤其是8月，由于330新政的政策效力逐渐退化，楼市成交环比有所回落之际，中央又提前于8月26日再度宣布降息又降准，为楼市迎接“金九银十”提供支持。
??从政策环境方面分析，中原研究部预测，今年的九、十月，广州楼市政策环境，会比2014年同期更加宽松。今年三季度，如果宏观经济下行压力没有得到缓解，预计可能还会继续降准。此外，就货币政策而言，自去年11月开启降息通道以来，到目前为止，央行已连续五次降息，当前金融市场流动性宽松，首套房的房贷利率达到近十年来的最低水平，九月底十月初广州住房公积金贴息贷款也将正式执行，这些都为今年楼市“金九银十”如期而至提供很大的支持。面对如此宏观环境，中原研究部预测，各大发展商也会抓住机遇，攻占金九银十，预计未来两个月，广州一手楼市将迎来一波供应高潮。
??二、供应情况： 预测总量与去年持平，热点区域南沙萝岗番禺增城
??供货量：据中原研究部监测，受330新政影响，二季度一手楼市供应量突飞猛增，已经消耗掉了一定的刚性需求。虽然“金九银十”，发展商仍然会积极去库存，但根据中原研究部分析，由于一方面刚性需求已被消耗一部分，另一方面，金九银十前的“降息降准”利好，其作用显然没有330新政、930新政的影响大，因此我们预测，今年的“金九银十”，在供应量上突破今年二季度或者去年四季度的可能性不大，预计会与去年同期基本持平，即九、十月，平均每月新推盘数量可能在25-30个，每月新推货量可能在4000-5000套之间。
??去化率：由于今年的楼市政策环境比去年宽松，特别是货币政策非常宽松、房贷利率达到低谷，加上今年中央、地方政府以及发展商不遗余力的去库存，中原研究部分析认为，今年“金九银十”成色，总体可能会好于去年，尤其是去化率的表现，与去年同期平均40-45%的去化率相比，预测今年可能会有所提升。
??热点区域和热点楼盘：根据中原研究部监测，外围区仍会是今年“金九银十”的主力区域，尤其是南沙、番禺、增城三个区域，竞争将相对更加激烈。南沙继续承接自贸区利好，在全年的楼市中都表现抢眼，金九银十预计同样会有多盘推新，其中霍英东旗下的南沙湾石奥、南沙湾东苑，在品牌知名度上会略占上风。增城区域一向主打住宅盘，预计金九银十也会有较多住宅盘推新，其中碧桂园新品“凤凰城星悦”，预计届时会以“大批量供货”和“高性价比”两个标签，成为金九银十期的明星楼盘；番禺区域，根据中原研究部监测，届时住宅盘和公寓盘都兼而有之，其中万博地标奥园国际中心相当引人瞩目。中心城区中，由于广钢新城接连有新盘首发，先是中海花湾壹号、接下来是金融街融穗华府，因此预测荔湾区在金九银十期间将成为热门。此外，值得注意的还有萝岗区，由于新黄埔区即将在9月份正式挂牌，而近日，新黄埔区又强势发布《广州新黄埔发展战略规划纲要》，对老黄埔和萝岗共四百多平方公里的战略空间，进行重新组合。规划纲要的规格和定位都很高，可以预测，新黄埔区政府下了较大决心，要实现本区未来五年跨越式发展。在今年的金九银十期间，萝岗区预计会有大量新盘新货推出，例如时代春树里、中泰天境、绿地中央广场、绿地城等。
??供应结构：由于今年的政策基调仍然是偏重首次置业刚需群体和改善置业刚需群体，与去年一致，因此中原研究部分析认为，今年金九银十的新房供应结构，预计也会与去年类似，即95-115平的三房改善户型供应比例最大。
??数据来源：中原研究部监测
??数据说明：本表所监测的新推楼盘，是指全新开盘或全新加推，即首次入市的楼盘或栋座，不包含市场上持续销售的楼盘或栋座。
??三、关于楼价：价格总体平稳，个别明星盘略有涨价
??虽然，今年的楼市政策环境比去年同期宽松，而且，预测三、四季度或将还会继续降准宽松货币。但是，在当前经济环境形势下，无论中央出台什么样的利好政策，不会改变楼市全年“去库存”的主基调，也难以改变房价的总体走势。中原研究部分析认为，在今年的金九银十期间，广州楼价的总体走势仍是稳定的，大涨的可能性极小，不排除个别特别受欢迎的楼盘小幅涨价的可能性，但大部分楼盘预计会维持价格稳定。预测该有的促销活动，一个都不会少，但是预计促销性质，会比去年同期更加隐蔽，直接降价、打折、零首付的促销活动可能会比去年同期减少。
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