2013年6月17日，位于惠州城西永联路的明发高榜新城高调开工。此外，保利“截胡”TCL地产的2012年地王江北7号小区“新月城”项目，以及位于西枝江桥头的惠州三旧改造重点项目东湖花园9区也悄然开工。3个项目分散于城市各片区，但一个重要共同点是都规划了城市商住综合体。
经过几个月的发酵，近日笔者走访了几大项目，虽然目前几个项目仍处在地下施工及土方平整阶段，但项目相关负责人均表示，项目进度在计划内。
城市北部江北的华贸中心及佳兆业中心组团，城市南部河南岸的瑞峰公园里，城市东部新城的南天大新城，再加上高榜新城的城西布局，惠州城市综合体布局东西南北全面开花。另外，世贸、隆生半岛、富力中心和现代广场、T-PARK时尚公园、鑫月城、金宝城市佳园等综合体项目林立，惠州综合体市场一片兴盛。
然而，作为三四线城市的惠州，尽管吸纳外地居民丰富，但作为城市职能的分工小项，综合体的扎堆涌现对城市发展极有可能是把双刃剑，一方面，高质量和大批量城市综合体的出现，能拉升城市品位和完善城市职能、方便市民生活。而另一方面，资源的过度集中很大程度上将造成资源的浪费，供给远超需求，大量空置将造成资源的极大浪费。
而当下，惠州在建在售的综合体们生存状态如何？笔者抽样调查发现，生存状况各异。
城市综合体
城市综合体就是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间中的三项以上业态进行组合，并在各个部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
惠州城市综合体项目生存实况
城北
华贸中心
具体状况：华贸中心位于惠州江北CBD核心区文昌一路，总占地约13.5公顷，建筑面积71万平方米，总投资50多亿元，由一座15万平方米的超大规模时尚购物中心、两座16万平方米国际水准的金融中心5A写字楼及六栋40万平方米43—48层超高层城市观景豪宅，及近2万平方米中央花园广场围合而成，是北京国华置业以北京华贸中心为模板布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目。
点评：华贸之前，惠州并无城市综合体。由于有北京华贸中心的成熟经验复制，惠州华贸在起点上就超越当时惠州市场理念。经过几年发展，得益于城市中心区北移，人气渐旺，已经成为惠州白领一站式购物首选。然而，项目初始阶段也经历了人气急缺时代，超越惠州市场理念同时也超越了市场消费习性，随着城市扩容和市民消费理念的进步，华贸逐渐成为惠州综合体的代表以及惠州城市的重要地标之一。
佳兆业中心
具体状况：佳兆业中心是惠州拥有超大建设规模、地标性建筑高度、紧邻地铁口的大型城市地标综合体。项目总占地约7万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资约50亿元，是惠州乃至华南片区最具规模的城市综合体之一。项目整体定位于CBD、地标、综合体，分三期开发，一期为集华润万家及国际公寓的生活示范区；二期规划有5A级写字楼、五星级酒店、国际潮流商业和超高层公寓，打造成惠州首席国际潮流城市客厅；三期将建设下沉式购物公园及高端写字楼。
点评：佳兆业中心是华南知名地产商佳兆业集团进驻惠州市场的重要一环，建立佳兆业在惠州的根据地，进而向城市周边拓展。时至今日，佳兆业东江新城、佳兆业一号以及佳兆业中心多项目布局局面实现。作为城市综合体概念项目，佳兆业中心前期更多的以住宅、公寓及写字楼概念呈现于市场。对此，项目相关负责人表示，项目先期规划以住宅和写字楼等产品为主，也是考虑到回收资金压力，后期的商业配套建设将成重头戏，尤其是惠州第一高楼初现端倪，城市综合体将逐步实现。
城南
瑞峰公园里
具体状况：瑞峰公园里是惠州老牌房企瑞峰置业首度打造的大型城市综合体，于2012年正式推出，地处演达大道与演达一路交汇处，位于惠州演达商圈，也是惠州市政府重点规划区域的南部新城核心门户。项目由12栋30层围合式板式建筑围合布局，占地6.4万平方米，总建筑面积40万平方方米，配套商业中心瑞峰汇面积约15万平方米，住宅约25万平方米，是瑞峰继瑞祥大厦、瑞昌大厦、瑞嘉大厦、广西瑞和家园、明华花园、瑞和家园（一期）后，打造的又一高端项目。
点评：瑞峰公园里作为演达区域的稀缺商住项目，其引入的天虹旗舰店概念值得市场关注。作为热炒的城市综合体概念，市场对于该项目的认知仍停留在高端住宅上。目前，项目沿街商铺均已售出，天虹旗舰店招商部门已经进驻，但开发商方面仍在主推大户型住宅单位，综合体名难副实。
城东
南天大新城
具体状况：大新城位于惠城三环东路皇冠假日酒店旁，东部新城中心区。为东莞南天置业在惠州重金打造的首个项目，填补惠州人口密集区水口商住综合体的缺失。项目占地近8万平方米，总建筑面积达28万平方米。配套近5万平方米的商业中心，集购物、文化、休闲、娱乐、美食等功能于一体，将汇聚数百个国际国内品牌商家。社区内部近3万平方米步行街区业态丰富，精英团队统一运营管理，致力为小区居民提供有品质的生活。
点评：南天大新城项目从2012年11月动工到2013年1月中旬首批房源入市，推货节奏可谓神速。项目坐实楼市快建快销节奏，整个2013年前三季度市场均以出售住宅回笼资金为主，四季度放缓节奏，项目展示面逐渐呈现，一期临街商铺推出得到市场认可。然而，随着以打造综合体出名的惠州和天下集团在项目一公里半径内拿下片区地王开始，内部商业部分推货和招商节奏明显加快，同业态项目竞争带来的“鲶鱼效应”让项目加紧出货。
城西
明发高榜新城
具体状况：明发高榜新城位于惠城西部片区永联路，为城西核心区域。项目占地33万平方米，建筑面积约92万平方米，规划小区常住人口达3万—4万人次，配套商业综合体建筑面积7万平方米，物业类型涵盖商铺、商场、洋房、别墅等，总投入接近40亿元。明发集团始创于1994年，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，2009年在香港联交所挂牌上市。目前，集团在厦门、漳州、无锡、南京、扬州、合肥等地开发运营数十个“明发商业广场”综合体，而高榜新城作为集团入粤的第一个项目，有望成为惠州西部新名片。
点评：惠城西部作为城市老城区，近年发展遇到诸多障碍，在楼市浪潮中不断被其余片区甩远。明发集团入驻，打造高规格的城市综合体对片区而言具有开创意义。项目目前仍处在清理土方阶段，但依旧充满期待。项目相关负责人称，由于明发集团已经在多个城市开发和运营着数十个“明发商业广场”商业综合体，与很多商家和企业都达成了良好的战略合作，目前高榜新城虽处筹备阶段，但永辉超市、金逸影院、苏宁电器、宝贝当家等主力店进驻协议已签署，未来商业配套不成问题。
仲恺高新区
T-PARK
时尚公园
具体状况：T-PARK时尚公园位处深莞惠轴心，属惠州三大商业中心之一。位于城市主干道仲恺大道与和畅五路交汇处。项目占地面积4万平方米，建筑面积23万平方米，是惠州市场不多见的时尚都综合体及极具特色的全体验式时尚生活中心。其中，10万平方米全时尚商业，主力户型是40平方米酒店式精装公寓以及76—128平方米城市华宅。目前，项目招商大会落幕，华润万家、国美电器、金逸影城、九毛九、六千馆、拿渡、金草帽、海底捞等商住休闲品牌均已签署合约，一站囊括购物、休闲、餐饮、娱乐、聚会、观光、艺术欣赏等丰富生活。
点评：T-PARK时尚公园项目成就了惠州和天下集团，得益于时尚公园项目的成功，集团布局惠州的策略目前已经基本框定。作为城市综合体概念项目，时尚公园或许将成为继惠州华贸中心后的又一范例。项目所在区域的人口容量和消费容量并不能决定综合体的实际体量，项目本身的黏性和影响力将带来预期的市场消费集群。招商大会上，华润万家、国美、金逸以及惠州广电的进驻无疑是对项目的极大认可。
鑫月城
具体状况：鑫月城位于陈江中心区，紧邻陈江文化广场，占地面积约25万平方米，建筑面积达100万平方米，是大仲恺区首个集五星级酒店、5A甲级写字楼、超级购物中心、IMAX巨幕影院、高尚住宅为一体的百万平方米复合社区。项目分三期开发，一期御湖系列以住宅为主，附带少量商业。二期鑫月荟，一至四层为集中商业，四层以上为住宅。三期鑫月广场目前正在筹备，规划包含星级酒店、高档住宅、商业等业态，是仲恺区域难得的大型城市综合体。
点评：鑫月城目前仍处于一期开发阶段，御湖系列皆以住宅为主，配以少量沿街商铺，城市综合体的概念目前尚属空白，呈现市场的基本处于纯高层住宅项目阶段。项目相关负责人介绍，鑫月城的发展是渐变式的，一开始，项目占地和建筑面积并没有那么大，随着地块组团顺利拿下来，项目规划业态不断丰富，最终定型为综合体也是充分调研过区域消费需求量决定的。目前项目仍处于前期住宅快建快销阶段，综合体概念现阶段而言名不副实。
百家争鸣
国内知名独立地产评论人马跃成：过度发展会被市场抛弃
城市综合体作为最直观体现城市化水平的产物，在某种程度上受地方政绩观推动严重。开发商作为与政府关联密切的群体，拿着鸡毛当令箭的情况也很大程度上存在。但是，无论如何，城市的消费都不能主要靠综合体来承担，作为各种高端住宅、休闲、商务、办公于一体的业态组合，对普通老百姓来说，无论是购物成本还是时间成本都是消费不起的。
所谓城市，既要有城，更要有市，因此，在配建大量物业之余更要保证市民的生活。脱离了这个基础，脱离了社会需要，脱离了这个合理容量，一阵新鲜感过后，终究会被人骂、被市场抛弃。
惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌：未来更考验选址和规划
城市综合体这种业态在惠州不断地发展和成熟起来。惠州最早的城市综合体应属港惠，集合了居住、商业、娱乐、酒店、餐饮等功能，华贸中心的出现是惠州综合体的升级版，也可说是真正意义上的综合体，它不仅建筑体量大，各功能类型规划更科学，档次更高，对江北的发展也起到极大推动。未来惠州还将有多个城市综合体落成，包括佳兆业、T-PARK、清泉城市广场等，对提升片区价值甚至城市价值起到积极作用。
目前惠州的综合体产品销售和经营状况都还不错，新的项目选址布点也还是科学的，未来将有更多综合体出现，功能配置也将更多样化。城市综合体的建成和经营，很考验开发商的选址眼光、建筑规划和功能配置，也很考验商业运营团队的整体能力，将会出现多极发展的状况。
惠州市隆生地产开发有限公司品牌总监吴景华：结构不均同质化严重
由于各方面的原因，不同综合体项目的市场表现差异较大，同质化竞争严重。惠州目前的几个综合体取得了巨大的成功，像隆生半岛广场、港惠新天地分别有永旺购物和沃尔玛的进驻而旺场。但也有其他不少综合体项目举步维艰。我们只能说，从数量上看，惠州的综合体发展有着结构的不均衡，成功项目的数量还未饱和。
城市综合体本身顺应了现代人快节奏生活的需求，但如果不根据发展实情过度建设，将会引起商业体过剩泡沫。空置率增加，正是对商业体过剩的警示。一方面，一些外来房企“一路高歌猛进”一掷千金建设城市综合体；另一方面，早些年建设的城市综合体已经暴露出了不少隐忧。值得一提的是，城市综合体存在潜在的供给过剩以至引发空置率较高，并不是一个新话题。然而，目前的这种担忧并没有阻挡投资者对城市综合体的“青睐”。
惠州市金宝集团营销总监余鹤皋：将向多区域分散化发展
惠州近几年来密集推出的城市综合体具有以下几个特点：一是高档综合体主要在江北CBD片区，这应该是统一规划和发展需要共同产生的结果；二是城市周边区域出现的综合体更多是填补市场空白；三是综合体的定位和档次越来越高，受此利好，惠州的城市档次也在被拔高。与城区人口规模相比较，惠州的城市综合体发展似乎偏快、偏多，但从目前各综合体的销售和经营状况来看，日子还算过得去，所以就谈不上综合体发展过滥。
长远来讲，存在即是合理。不管是什么样的产品，始终都应该由市场来决定其发展。比如惠州写字楼市场一直不景气，但众多开发企业还是纷纷上马写字楼项目，虽然很难卖，但是开发企业发现空在那里也能升值，租金也依然在涨。作为一个有远见的企业，肯定要比普通人看得更远更清晰。
现在来看，江北CBD的综合体也好、写字楼也好、酒店也好，市场已经接近饱和，核心地段的土地供应也同样饱和。未来，城市综合体将更多地出现在东部新城、水口、金山湖、大仲恺等新兴片区。
佳兆业集团惠州分公司营销总监鄢长存：有品质有内涵项目太少
关于惠州综合体发展现状，就目前而言，我个人觉得还是不够，尤其是能够承载新一轮城市化浪潮的项目还太少。这就要求我们在做前期规划时要根据实际区域和片区水平来定它的业态水平和综合规模，而不是盲目地为综合体而综合体。
很多业态应该是集群发展，单从写字楼来讲，一定要根据一定的片区、一定的经济发展水平、一定的城市职能划分和一定的市场容量来决定。比如，江北作为城市办公职能和政务职能集群区域，综合体数量就应该相应地集聚，这种城市职能决定了区域土地的开发属性，而相应的金山湖区域，作为城市住宅功能分区，建个综合体就不是那么合适。
其次，综合体毕竟是一个多产业形态集群，而不单是简单地把商业、住宅、酒店、写字楼等糅合在一起，要与所属区位以及城市土地分区的中远期规划相匹配。就目前综合体市场而言，有品质、有内涵的综合体项目太少，泛综合体和伪综合体项目太多，拉低了行业的业态水平，这些行为亟须规范。
