中国的房地产，在经历了自2010年始至今约三年的宏观调控后，其初始目标——“控制投机性购房与促使房价理性回归”，在2012年应该是基本上得以实现，本届政府向国民的承诺，也得以兑现。全年地产市场的走势与笔者在《2012年是政策调整年》一文所作的分析预判，也基本吻合！
国家对房地产的调控，控制房价只是阶段性目标，而绝不是唯一目标和终极目标。真正的优化。在2012年初始目标实现的基础上， 2013年将进入地产业全面的优化进程中。其主要会表现在三个方面：(1)优化房地产开发主体；(2)优化房地产开发产品；(3)优化房地产开发市场。
(1)优化房产开发主体
房地产开发企业(开发商)是地产开发的主体。在历次的经济大潮及宏观调控后，都会有一定数量的房地产开发主体(开发商)被清理、淘汰出局。优剩劣汰，既是自然法则，也是市场法则。以往出现 在地产业这种优化行为，多是在市场法则下，仅以经济实力的强与弱来实现的。其清理优化的结果是走一批，留一批，进一批，总量变化不大。
2013年将出现的开发主体优化，除市场行为外，政府会用政策有形之手(金融、税收、财政等)参与优化过程，严格把控进入门槛，以使开发主体的总量减少，向优化产权结构目标靠拢。通过优化，最终能留剩在地产业的主体，是资金实力优，地产开发专业优，社会责任心优的“三优”企业。单靠资金实力优就想叫板市场的时代已一去不复返了。
(2)优化开发产品
房地产开发产品的优化，将会在产品属性和产品品质两个方面来进行。
(a)产品属性优化
2013年，国家将以政府参与和政策引导的方式进一步加大对保障性住房(公租房、廉租房)开发建设的力度，使其开发的规模、体量在开发总量中的比例进一步提高，以调整商品房数量与政策性保障房不协调的比例关系，通过优化，最终(至少)使两类产品达到持平的状态，形成住宅产品供应的双轨形式！
(b)产品品质优化
2013年，商品房产品在大量保障性住房实际进入市场后，将面对巨大的压力与挑战！商品房如若仍停留在与保障性住房一样，仅以国家质检 标准为品质标准的层面，那将会面临极大的市场风险，甚至失去市场！商品房要想获得购房消费群的认同，就只能从提升和优化产品品质上下足功夫。与保障性住房在品质上拉开档次，而产品优化的内容，则包含从选址拿地到整体规划；精心设计到精心施工；优质选材到成本控制的全过程，真正作出即节能又环保，且生态宜居的产品，才能具有竞争力，而减小市场风险。这是地产市场发展至今的必然结果。也是产品必须面对的方向！方向决定出路，品质决定生存。品质不好的商品房，必将失去市场。商品房粗制滥造的时代，也已经一去不复返了！
(c)优化开发市场
“十八大”提出了“四化中国”的战略目标，而“四化”能够有机相连的关键是“城镇化”，“城镇化”是其他几化能得以实现的基础和纽带。实现城镇化最先实施的就是基础设施和房地产开发！ 2013年是实施城镇化的第一年，在城镇化宏观战略的指引下，中国房地产市场将会进一步加速优化，区域布局：中国东部，南部地区的地产投资将会加速向中部、西部 转移，从而缩小东、南部与中、西部的失恒状；城市结构：一、二线城市的地产开发会加速向三、四线城市拓展推进，从而优化地区间和大中小城市间的投资比例，优化开发市场，最终实现真正意义上的“城镇化”战略目标。
2013年，中国房地产，在“城镇化”新政的强烈刺激下，市场将会出现“两高”：当年的房地产投资量﹝额﹞将会明显增高，特别是实施“城镇化”数量众多的三、四线城市，将从初期发展阶段转向快速发展期，全国的房产开发总量也会高于2012年； 2013年，在已积储了几年的房屋购买力将集中释放出来、“城镇化”带来的‘农转城’，会促使三、四线城市购房刚需加大的多重效应下，将使得2013年的地产市场 房屋销售量也会高于2012年，形成“双高”态势。
中央决策层坚定走“城镇化”道路的决心；
开发主体(商)对于未来市场的信心；
中国民众对置业购房的挚爱之心；
这“三心”决定了中国房地产未来十年的持续发展之路。而2013年，又注定成为地产持续发展的转折之年！
山重水复疑无路，柳暗花明又一春！
这大概就是2013年中国房地产的写照吧！(天晟总经理谢道全)
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