执董王晓光辞职 净利同比增48%
3月13日远洋地产香港记者会,左三为远洋地产执行董事、总裁李明
新浪乐居深度报道记者陈标杰/文
3月13日中午，远洋地产(03377.HK)公布了其2012年度业绩。数据显示，远洋地产2012年营业额286.6亿元，同比大涨44%，毛利77亿元，同比上升23%，毛利率下降4%；净利37.96亿元，同比增长48%，净利率13%，同比持平。
公告亦显示，远洋地产执行总裁王晓光因个人原因辞去执行董事职务，这一辞呈将于今年5月10日股东大会后生效。
在于香港举行的记者会上，远洋地产执行董事、总裁李明指出，房产税更多是一种调控姿态。新政将使市场趋紧，量价仍处高位。他认为，政府“保持房价基本平稳”的表述，可以解读为接受个位数的增长。在此基础上，远洋地产2013年的销售目标为350亿元，未来一年，将重点增加一二线热点城市的土地储备。
以下是远洋地产2012年度业绩发布会实录。
采访实录：
记者：政策对市场的影响，如何分析？远洋的年度目标是否因新政而调整？去年远洋的售价跌一成，今年会怎样？
李明：新出台的国五条，公司有两个观点。第一，我不认为影响不大，而是认为近期影响很大。理由是，这次政策的出台的级别很高。过去10年，一共出台9次宏观调控政策，这些政策有不同的种形式：第一种，一两个部委制订发布，我称它是普通级别。第二种，国务院制订。这次政策其实先进行了研究，早在1月份，住建部就组织财政部、发改委、国土部、税务总局进行两个月研究，国务院开专题会听取汇报后，才制订发布。这是蛮严肃认真的。这跟2010年4月的15条是同样的过程，我觉得中央政府这次是很严肃的。我个人和公司认为，短期内这个政策对市场应该是蛮大。
公司并没有因此调整销售目标，我们还是按照政策的导向，加强自住型产品的市场投入量，同时加大商业物业的投资量。为什么说对市场影响不大？我指的是房产税。我觉得这是复杂的问题，短期内不会对市场有实质性影响。
公司今年销售目标350亿元，同比15%。制订这个目标，是考虑存货周转和去化速度，也是考虑市场预判，预计市场4季度才对新政度过消化期，市场复苏会短一些，所以销售目标会保守些。
公司去年的平均销售价格降低，主要原因是北京之外的销售量增加，是结构性造成的。
记者：今年远洋在一二线城市会增大土地储备，三四线城市情况如何？有些房企出现退出三四线城市的趋势。具体在远洋，一二线城市的周转率、利润率，跟三四线有什么差异？未来在三四线城市的策略如何？
李明：从目前远洋的土地储备面积上说，因为一二线城市价格高，所以储备的面积小一些。从投资量来说，是50%对50%。三四线的毛利率比一二线低10%。公司的看法是，一二线城市，由于供求关系难以一时改变，价格会稳定增长，这是很难改变的现实。即便限价限购，也只是调整周期，而趋势不会改变。全国城市280多个，三四线城市200个以上，受经济发展的影响很大，表现的差异很大，这种趋势在未来更加明显。远洋土地储备策略是沿海沿江，为什么这样分？我一直认为，有水的地方，往往是经济发展的基本条件。所以今年土地储备重点是一二线，而已经进入的三四线，公司要保持可持续发展来配置土地资源。
记者：因为国五条，远洋准备有所转变，提供更多自住型产品，对于公司在中高端住宅的定位有什么影响？如果有的话，怎么协调？今年银行贷款有可能收紧，有什么影响？房产税影响为什么对市场影响不大？
李明：远洋目前产品两类，一类是中端产品，刚性需求。第二类是高端产品。刚才说，根据政策调整，我们要增加刚需产品的货量。我们的高端产品，主要是在一二线城市，按照政策要求，是要限价的。公司不想对高端产品降价，销售需要时间消化，公司策略是保持现有的节奏。如果因为限价的原因，公司可能考虑将部分高端住宅，转成现房销售。因为限价主要针对预售而言的，政府很合理，我让你预售，就要管你价格，很公平。如果我转成现房，你管我价格就没有道理，政府还是讲理的。
公司销售目标增加15%，会不会影响贷款规模？这个不会。远洋拥有400亿的净资产，1300亿的总资产，公司的贷款资源和资本实力摆在这儿，不会影响到公司要靠贷款过日子。公司2012年实现正现金流37亿元，是在降低有息负债近20亿元的情况下实现的。我们的有息负债规模还在下降，随着企业规模扩大，其实降低有息负债规模非常重要。公司充分考虑到这个情况。
为什么房产税对市场影响不大？在任何国家征税需要两个条件，一是税种促进经济发展和分配合理，行业本身具备条件。第二是征收成本和管理可实现，这连个因素缺一不可。房产税这两个条件都不具备。国五条征所得税20%，为什么放到今年才提出来？2006年宏观调控已经有这个说法，应该说在80年代就有关于房屋所得税的国务院实施条例。为什么今年才提出来？一是行业多年发展，对产权登记、价值评估、价格管理、交易管理有了基础和规范，所以今年才提出来。中国房地产的产权制度、交易管理甚至房地产整个住房体系的设计，都不完善，实际上要通过房产税来调节市场，个人认为条件还不具备。第二，税收的征收和管理，现在连营改增还在试点和逐步推行，而一下子在财富税上做很多文章，不现实。我觉得没有10年的时间，难以得出全国推广的经验。上海重庆试点两三年，也没得出什么经验来，只能继续实践，这是个漫长过程。国家提出扩大试点，我想还是从明确调控不放松、稳定购房者预期、建立长效机制这三个长远的角度提出来的。
记者：增加土地上要特别增加北京深圳一二线，同时提出坚持毛利率标准，其实一二线价格已经很高了，远洋在拿地上，价格上会严控吗？
李明：关于土地储备，一二线城市火热，价格高，压力大。公司有两个观点，第一个是，坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯投资错误。第二，除了适时参加公开交易以外，公司也在像深圳城中村改造、北京结合城市的商业规划，多参与非挂盘形式的竞争，招标啊，一级土地开发啊，区域的产业升级等等这些。相信远洋在土地上的经验，可以达成这些目标。
记者：深圳刚出台了“限涨令”，你觉得影响怎样？你觉得怎样的房价才是合理的？
李明：我说我没听说有限涨令。政府管理价格，在北京早就实施了。限涨令的原理，就是审批第二期价格，不能高于前期已成交的价格。北京已经实施两年多了。对于预售项目，首先我支持这个政策。国家为了扶持房地产，不管你供不应求还是供过于求，都可以预售，这本身就是很好的政策、支持行业的政策。所以，国家管理价格是天经地义的。开发商要做的是什么呢，你为什么不在第一次就把价格申请好呢？
国家政策已经很清楚，那你还是按照自己的逻辑，我开一个盘，低开高走，价格逐步提升，那你对国家政策理解不到位吧。我们在深圳有项目，价格不错，按照北京的做法，在第一步就把价格申请到位了，所以限价令对我们没什么影响。如果降价，我的毛利率水平也还不错。关键还在于适应政策。
什么样的房价才最合理？其实我认为的不重要，关键是中央领导认为怎样是合理才最重要。但就我对政策的解读，我觉得房价基本稳定，有个位数的增长，是基本合理的。这次宏观调控中，多了一个字眼，缺了一个字眼。缺的是“防止房价过快上涨”，没有提。一月份有这个字眼，颁布政策时没有。多的字眼是，“保持房价基本平稳”。我觉得，“基本稳定”，就是可以适当上涨。没有说房价回归。我想我的理解错不了，保持个位数的增长是合理的，我觉得也是政府希望看到的。2011年房价负增长，2012年房价正增长，个位数，或最多12%，要考虑到同比是比2011年，所以从宏观上，2010年至2012年，数字上房价没增长。所以，从个位数的增长看，是可能的，也是政府愿意看到的。
记者：您提到今年350亿元的销售目标属于保守，去年待销售的库存有90多亿元，同比很大增长。您刚才说要控制去化速度，那么会不会减少新盘？今年的可销售量对比去年有多少增长，有多少新盘的增长？去化率在什么水平？今年土地储备计划跟去年有什么变化？
李明：关于去化问题，公司坚持新盘一年内去化率要达到70%，老盘去化率要达到50%。这是公司内部的坚持标准。所以制订目标时，不光考虑市场，也考虑去化速度。去年公司新增了90亿的库存，主要是因为，60%以上的去年新盘，是在去年下半年推出的，甚至1/3是在去年第四季度推出的，所以有90亿的所谓的存货。实际上真正的存货，对远洋来说没有多少，十几二十个亿，规模很低。
今年的土地储备，买多少平米没有什么参考依据，因为各地价格高低不同。2012年底的财务情况，我们保持o.43的净借贷比，公司现在有160亿元的现金。如果不增加净负债率的情况下，我也可以有100亿以上的资金来购置土地。
