“房价涨有它的道理，但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做‘检讨’。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是王道。”……昨天的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。
1论房价
房价疯涨的时代已结束
核心观点
这就像人的成长，过了发育的“黄金时期”，后面就不可能再疯长了。
“很多人都在抱怨房价贵，我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示，要问问构成高房价的要素都有些什么。他说，土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨，自然拉动了房价的上涨。从另外一方面来说，房价之所以“跳得高”，也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币，而2003年到2013年这10年间，我国货币(供应量)增长了6倍。
不过，在赵长甲看来，虽然不可否认的是，这10年间，房价的增长速度确实非常快，但未来10年，房价不太可能再飞涨了。赵长甲说，房地产发展的这些年，正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方，这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。
但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为，房价高速上涨的时代已经结束了。
2论调控
吸取各方意见制定政策
核心观点
让各利益相关方进行“事前博弈”，避免政策出台后遇到难落实的尴尬。
“不少人为了房子假离婚，你说政策到位没有？”万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为，房地产调控讲了这么多年，房价还是有很大的调整空间。他认为，理想的调控政策出台前，应将各利益相关方都聚在一起进行博弈，充分吸取各方意见，即所谓“事前博弈”。之后再出台政策，就不给“事后博弈”留下空间，因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”，比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损，政策的法律效果也大打折扣。
冯仑说，国家调控房地产，其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展，房地产早已不单单是住宅了。
冯仑说，政府应该有效调控住宅价格，保证房地产健康发展。他说，之前很多房地产调控政策信号有些紊乱，政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”，把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本，把执行成本降低。
3论商业
不要盲目引入一线大牌
核心观点
商业模式已改变，面对电商冲击，迷信高端商业物业不如重视现金流。
“不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤投资集团有限公司董事长黄怒波说，如今的经济模式已经发生巨变，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。
黄怒波说，传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境，就可能出问题，比如资金的问题。在电商的冲击下，传统商场走下坡路，商业物业的价值潜力猛然下滑。百货业风光不再，传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京，商业可以向写字楼转型；但其他更多的城市，这条路不一定能行得通。
在黄怒波看来，传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商，不要迷信奢侈品、一线品牌。他认为半年或是一年内，奢侈品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如现金流靠谱。
房价降至谷底 到欧洲买房已处于谨慎乐观期
“根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价(北京二手房)会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资‘观察期’更为合适。
”
上周，有一则投资界人士颇为关注的新闻：有媒体透露，黑石房地产部门正悄悄募集一只50亿美元的欧洲房地产基金。
这则消息虽未得到黑石的正面确认，但其透露出的信号意义却不容小觑。作为一家总部设在纽约的另类资产管理机构，房地产业务部门是黑石的核心部门，也是最大的业务部门，管理着640亿美元资金。二季度该部门营收6.485亿美元，是黑石收入的一半。黑石的举动，很难不引起世界的兴趣。
但这并不意味着黑石的每次举措都判断准确，不过这次动作仍透露出一点颇具指标意义的选择：欧洲地产已具有选择价值，最起码已具有“潜伏”价值。黑石集团总裁托尼·詹姆斯在7月份也曾说过类似意味深长的话：“交易活动似乎正在从原先的重点美国开始向经济受困的欧洲转移。”
尽管目前还很难判断黑石的投资是进退有据还是“自我实现”，最起码有两点信息为黑石背书。首先，欧元区的消费者信心指数确实在回升，8月份的数据显示欧洲17国消费者信心指数初值为-15.6，已创下2011年7月份以来连续25个月的新高并好于市场预期。市场认为欧元区已走出史上最长衰退后正蓄势复苏。
其次，部分机构预测因新兴市场货币贬值和美国退出QE压力，会引起资金流出新兴市场，不排除流向欧洲市场的可能。法兴银行预测说将有1000亿美元共同基金和ETF基金回流欧洲。基金对新兴市场的减配，会客观上有利于欧洲股市和房地产等市场。
这两点信息，一个是欧洲自身的经济条件变化，一个是外部的金融环境变化。这两点确实会成为投资欧洲房地产的重要参照。但要想确切判断目前是否已是投资欧洲房地产资产的最佳时机，仍需要做更深入的分析判断。笔者认为，最起码有两个问题需要深入探讨：
其一，欧洲复苏的基础是否牢靠，是昙花一现还是长期趋势的起步？从近期的数据看，亮色不少。比如欧元区二季度GDP超出预期(季率 0.3%，预期 0.2%；年率-0.7%，预期-0.8%)；又比如8月份PMI好于预期(制造业51.3，预期50.8；服务业51.0，预期50.2；综合51.7，预期50.9)。分析人士认为这些数据显示欧元区已走出衰退，下半年有望温和复苏。
在亮色的同时，笔者以为据此判断欧元区已走出危机仍有些为时过早。略举几例：希腊等重债国的债务风险仍未解除；法国尽管二季度的0.5%的GDP增速超出预期一倍多，但其制造业PMI仍低于预期，7成民众仍认为危机笼罩；西班牙经济尽管有望稳定，但复苏仍很遥远，公共债务仅半年已逼近全年目标。欧洲仍忍受着高失业率、低增长率和银行业危机等风险。尽管如此，情况看起来已比年初更为乐观。
其次，欧元区房地产是否已到大幅进场时。根据7月份的数据显示，欧元区房价已下跌至7年来最低水平。一季度欧元区房地产价格连续四个季度下跌，较上一季度下滑1%，同比下滑2.2%。其中，西班牙(-12.8%)、匈牙利(-9.3%)、葡萄牙(-7.3%)、荷兰(-7.2%)、意大利(-5.7%)等国房地产价格降幅较大。比如，荷兰跌至10年最低水平，爱尔兰的跌幅也触及2000年来最低水平，只有德国、奥地利等少数国家房价仍然上涨。
从这些数据能得出欧元区房地产已进入新一轮周期的谷底了吗？根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资“观察期”更为合适。
再说句题外话。欧洲数据的好转，恐怕也与近期以来欧洲各国“购房送居留权”的噱头炒作有关。奉劝前去“抄底”的投资客们，在乐观的同时，也多一点儿谨慎。
