新浪乐居讯(编辑 梦田)又到了年终业内大佬把脉楼市的时刻，2013年中国房地产市场波澜起伏，长沙好比这浩瀚中的一叶扁舟，怎能独善其身？明年，楼市调控将进一步收紧还是放开？未来房价走势如何？湖南晨曦房地产有限公司副总经理谢栋认为，“明年房地产市场政策维稳，高压状态下房价仍有上涨空间。”
湖南晨曦房地产有限公司副总经理 谢栋
把脉政策：
调控既不收紧也不放开 中央与地方各有盘算
12月24日，在中国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，有业内解读说中央再也不实行一刀切，对房地产市场利好；也有人解读明年楼市调控将进一步收紧，房地产市场更加艰难。
湖南晨曦房地产有限公司副总经理谢栋认为，“明年楼市调控既不收紧也不放开，主动权仍在地方。”或许，从湖南提高二套房贷首付比例就能看出端倪，“提高至65%？”这酱油打得太过明显，也一定程度透露，地方政府和中央政府在调控方面各自有盘算。
对未来一年的政策走向，谢栋表示不必太过杞人忧天，地方和中央政策的执行力度不一样，中央仍保持高压姿态给予指导性意见，而地方仍存有灵活的操作空间，会更多考虑自身因素。但如果中央出台调控细则，湖南楼市调控或许会以供应结构为主，调控产品业态，尤其是超高层的报建会受到一定限制。
把脉商业地产：
商业具有传承性 新兴板块综合体面临洗牌
有人说，长沙楼市成交越来越低调，而土地市场则风生水起，好一番热闹景象。尤其今年火热的梅溪湖、洋湖垸、滨江新城和南城板块，高溢价大体量高规划的土地比比皆是，明年商业地产又将会有怎样一场厮杀决斗？
“是福是祸还是明年再看吧！”谈及商业地产，尤其是超高层商业综合体项目，谢栋面露悲观。他认为，在长沙，超高层的商务价值并不能短时间体现，蜂拥而至建综合体，不仅造成一定程度的空置率，甚至还将出现运营困难。
他表示，“商业具有传承性，中心商圈不好的区域要动大手术才行。”一直以来，以五一路为中心，南边商圈要好于北边，中山路沿线正在没落，伍家岭商圈也不见起色。商业具有传承性，像中心商圈会一直繁华，而中心商圈不好的区域需要动大手术。
对此，谢栋奉劝，在新兴板块做商业综合体需慎重考虑。为何？他表示，商业的形成应具备三个要素：人流量、人的滞留量以及消费习惯。比如五一广场有滞留性，而北辰没有，其商业业态将受限制。动辄把酒店作为主打的商业综合体如今存活多少？行政干预了消费习惯，高端礼品、酒店物业、餐饮业态还能放肆扩张吗？“业态组合可能会降低风险，精准定位利润才能更高。”
把脉房产税：
长沙不具备开征条件
提及房产税，对普通老百姓来说是件大快人心的事，既能“劫富济贫”征富人的税，又能抑制房价上涨。一直酝酿中的房产税，明年能否试点湖南？
“近两年不会，长沙并不具备试点房产税的条件。”谢栋认为，房产税开征并不会全面铺开，最先试点的城市应该至少是一线城市，区域人均住宅面积偏低、均价破万，而这些条件长沙都不达标，至少按城市级别就被排除在外。
另外，房产税绕不过一个大槛——物业税。谢栋表示，目前为止，人大不批准物业税的原因是持有物业在中国还达不到征税标准，而房产税是持有物业并因物业赚钱，如果住房只是自住就不产生房产税的根源，从执行来看，报税的人非常少。值得一提的是，假若房产税冒然开征，在老百姓生活环境和社会服务水平没有大幅提升之前，征税产生的负面影响将更多。
把脉房价：
长沙已坐实“房价洼地” 明年涨幅空间大
“如果一个城市，能让工作六年的人买得起房，证明这个城市还是有奔头的。”谢栋感叹，在中南九省省会城市中，长沙房价偏低，相对一线城市更是“价格洼地”。尽管明年中央楼市调控依然保持高压状态，但长沙房价的涨幅却动力十足。
无疑，今年3月以来，长沙的土地市场尤其活跃，热门区域板块高溢价土地、地王频频被刷新，土地成本的上涨势必影响明年房价的走势。“市场放量，明年房价仍有大幅上涨空间。”谢栋预计，明年长沙整体成交量或跟今年持平，政策维稳的情况下，明年房价看涨。
