过去两年，地产基金如雨后春笋纷纷冒出。PE机构、地产开发商、金融机构等各路人马纷纷发起或参与设立地产基金。此两三年前仍鲜见的新事物，如今已至千亿规模。
然而，规模不断扩大的背后，却是回报率逐年下降的窘境，而地产基金多难摆脱“类项目基金”模式的怪圈。此外，在成本高企、风险高企、增值服务并不占优的当下，地产基金向股权投资转型可谓前途漫漫。
日前，由全国房地产投资基金联盟发起的首只私募地产PE母基金在上海正式成立，预计总规模为200亿元，但首期规模只有区区5亿，这不禁让人唏嘘。
在新一届政府倚重的战略核心——新型城镇化的实施过程中，房地产基金究竟有怎样的机遇与风险？其如何依托地产企业的资源与能力寻找到好项目？地产基金有如何拓宽自身的资金来源？各地产基金都又哪些创新模式？地产企业背景、PE背景、产业背景的地产基金各自有何优劣？又如何竞合？
在一众地产基金中，富达地产基金（全称“富达股权投资基金”）尤引人关注。今年5月底，K2地产出资46亿元，拿下上海市新华路街道71街坊地块，一跃成为当时的“上海地王”。这一勋章，有富达地产基金的功绩——它在资金层面对K2地产予以大力支持。
但随后，无论是富达地产基金，还是其母公司黄金湾集团，都对此保持沉默。半年后，富达地产基金总裁全亮，首次介绍富达地产基金的运作模式：如双GP（管理人）、由GP兜底等。
另一只口碑不俗的地产基金——高和资本则凭借先发优势和品牌影响力，在大宗物业整体并购方面又大显身手。11月21日，高和资本确认完成对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。这是继2010年收购金澳国际写字楼部分后，又创下了2013年北京商业地产现房最大并购案的纪录。
高和资本董事长苏鑫对媒体表示，北上广深等一线城市已经进入存量房时代，在存量房时代，以“旧楼改造、存量提升”为特征的“楼宇经济”尽显商机。在商业地产刚刚起步的当下，凭借对市场细分和差异化的精准把握，高和资本已然走在地产基金的前列。
而地产商转型地产基金的相卫集团则是另外一种模式。在2007年初尝到地产基金的甜头后，从2009年开始，逐渐处置过往开发的楼盘，专注于私募投资。直到2012年，借助地产基金迅猛发展的东风，其已彻底转型为投资集团。
总之，在发展与转型中，涌现出众多创新地产基金。面对新型城镇化的机遇，地产基金如何降低成本、控制风险、增加收益？本报将陆续推出地产基金系列调研报道，梳理各种创新模式利与弊，寄望能为地产基金行业借鉴。
