??1月28日，天津年度地产盛事——房价点评网2014天津楼市销售榜暨楼盘性价比测榜发布会在日航酒店红宝石厅隆重举行，大会发布了2014年度天津性价比楼盘测评榜，包括天津楼盘性价比测评榜TOP20、楼盘差评榜、最佳户型榜以及各个热点区域楼盘性价排行榜及2014天津房企成交金额排行榜，同时为获奖楼盘进行颁奖。
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??实录：房价点评网天津楼盘性价比排行榜发布会（之一）
??实录：房价点评网天津楼盘性价比排行榜发布会（之二）
??主题：2014天津楼市销售榜&楼盘性价比测评榜发布会
??时间：2015年1月28日
??主持人：尊敬的各位领导、来宾，媒体朋友们，大家好！欢迎来到克而瑞房价点评网主办的“2014年津楼市销售榜&楼盘性价比测评榜发布会”。我是房价点评网分析师刘亦荣很高兴担任今天的主持，在此我代表克而瑞房价点评网对大家到来表示衷心感谢和热烈欢迎。
??今天是房价点评网在2015年与各界朋友的首次聚会，同时，也是首个为购房者打造的楼盘榜单首发。今天我们将发布“天津楼盘性价比测评榜”及“2014年天津房企成交金额排行榜”,并为获奖的企业、楼盘颁奖。
??其中，房价点评网重磅推出的楼盘性价比测评榜自1月14公布后，得到天津购房者广泛关注，因为本榜单是全国第一张真正为消费者服务的榜单，房价点评网联合全国28个城市发布。该榜单能够实实在在的根据购房者关心的价格和产品进行分析，公正客观的给出项目排名，帮助购房者科学选房。
??下面，请允许我隆重为大家介绍出席今天活动的各位领导嘉宾，他们是：
??天津乐居互联网集团负责人 蒋琳
??天津易居集团开发副总 张双楠
??易居房金所天津机构负责人 李昂
??金侨投资控股集团副总裁 贾丁
??天津万科房地产有限公司 营销中心市场负责人 杨术敏
??天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司 销售总监 邵东
??陆家嘴地产天津陆津地产开发有限公司营销部副经理 杨洋
??天津融侨置业有限公司营销负责人 刘伟
??克而瑞房价点评网天津机构总经理兼首席分析师张福娜
??到场的还有来自新浪乐居、每日新报、今晚报、渤海早报、主流天津购房指南、津地产、楼市、北方网、凤凰房产、房王网、网易房产、365淘房网等全城主流媒体、奖项楼盘代表、开发商企业代表、理想家vip会员，让我们用掌声，对各位来宾的莅临表示衷心的感谢！
??2014年楼市起起伏伏，2015全国房地产走势如何？天津楼市又会迎来怎样的挑战与机遇，想必是大家普遍关心的问题。下面，首先有请克而瑞资深分析师谨添先生上台，为大家进行“天津房地产市场2014年回顾及2015年展望”，掌声有请。??
??【谨添：天津利好是自贸区大户型去化周期需56个月】
??谨添：尊敬的各位开发商朋友们，以及媒体朋友大家下午好。我说的是市场这块，我尽量不把它说的很枯燥。
??从2014年开始，或者2013年大家提出一个概念，只有变才是唯一的不变。其实很多各行各业的朋友又提出一个无奈的吐槽，就是变等于找死，不变等于等死。变化的是市场，我们看一份国家政策给我们房地产市场的一个指引。
??央行时隔两年降息0.4%个百分点，这预示着要救市，这是要通过地产救中国的经济，就是经济增长要保7的政治任务，中央通过降低提振固定资产投资，但是这是一个尴尬的事情，因为中国在投资出口有很大的限制，所以很多人只能通过购房满足自己投资的需求。那么对于我们房企来说，下一步去库存，优化结构，战略转型是一个窗口期，要抓住这个时期实现我们的现金流。另外要调整城市与品类的结构，优化资产策略。
??另外就是市场给我们的信号就是松绑，从针对性的松绑到纵深项目，高针对性的解限，是未来发展的趋势，在座都是天津的朋友就不多说了。
??天津作为陪太子读书的城市用八个字形容政策的走向，就是贯彻执行，落实到位，尤其天津是第一个解限的城市。
??另外一个利好消息就是自贸园区，从上海自贸园区开始陆续批了三个，一个是广州自贸区是对港澳经济，福建是对闽台，而天津有一定的困惑，我们应该作为哪个方向，都说3月1号有细则出台，我们也和开发商沟通了一下，他们想借这个空档期要一些相应的政策，尤其像有一部分地区规划到商务区，那样的地方怎么样，对天津自贸区来说，还是要做一种大产业。中央商务区是作金融的依托，港口做物流，才能实现之后的离岸金融，租赁，进出口的制造业，这对我们来说一些地方要冷静。可能因为这个关系，包括空港区域有一些比较好的区域，包括最近开的（欧贸广场），剩下的要等3月1号细则的出台。另外就是津16条，楼市开始活跃了，刚性需求释放，二手房成交量上升，橄榄型需求的释放尤为明显。
??后蓝印时代是我们现在的想法，就是红利这块，尤其政策红利和人口红利，可能我们目前，尤其以武清区为代表，但是长期以往，京津冀一体化的政策工具，会成为远郊区县成交量的回升。无论是一级市场还是在二级市场都有一个很好的表现，就是武清区现在已经实现了市场化，尤其京津冀一体化之后，如果我是北漂在北京，我坐动车20多分钟到武清很快，所以真正的市场化验证才是好的关注点。
??政策或者说国家命题对我们的方向就是政府在有力度，有针对性的救市，或者松绑，后续的政策方向我们一会再说。说到房地产市场我先说说我们的面粉，面粉是一个什么问题。从最近土地市场的供求来看，供应是呈紧缩的状态，供求收缩，地价盼涨，价格的拉升是其中新八大里地块占比较大，而供求相对平衡，知名房企进市区拿地，政府主导定向投放，从而布局式土地市场特征显著，隐型土地市场逐步的出现了，就是很多村民的一些用地会以股权转帐的方式进行土地的出让。从流拍土地也是一个趋势。从整体的成交金额来看，综合性用地占到将近50%，是主力的成交，这未必是坏事，比如大家了解中北镇这块地方，住宅基本上五年内出去了，现在主要是商办地怎么解决，尤其是像镇级政府，很多土地出让的条条框框不在于自己，而地是村民的，所以有很大的压力，先出让住宅地再出让商业地，这是他们最麻烦的问题。后期如果没有纯的综合用地，他们也是住宅和商业捆绑出让的形式，这在环城四区是很明显的事情。
??从整体的区域成交金额来看，远郊还是以跑量为主，市区还是以单块针对性出地为主要的方向。通过土地市场的表现，我们看出三个大部分，这也是以后的趋势。第一个城区土地溢价率高，供求收缩，地价攀涨。综合用地，专业细分，这块要求很高，从拿地开始，谁负责商业，谁负责住宅，可以说是强强联手，术业专攻。尤其是走定制化路线，还是要有自身的资源，我们可以举个例子，像北大悦读会，还有一个学校，所以说这种定制化路线导入资源型企业拉动产业升级是后续的方向。第三个就是武清弃蓝，但市场表现是涛声依旧，回归市场，政策红利。尤其是依托政策的走向，这是未来发展的前景。
??但天津市刚需的情况相当明显，尤其近几年政策和需求的影响下，成交量相对比较稳定，年均在一千万左右。但是我们看到2013年成交额突破一千三四百万，今年大概是九百多万，一个是整体宏观经济下行，第二是透支2013年的成交，导致2014年没有破千万。总体来说就是供大于求，价格维稳。我们细看2014年这一年，我们看到二月份之后，尤其年后的市场，4月份之后的暴增，5月份和6月份的低迷，一波三折，尤其之后没有太明显的增幅和表现。从整体的市场走向来说，从成交这块说，就是农村包围城市，因为市区内偏于改善，环城四区要承担人口输送和产业转移，以刚需为主，尤其外环线将来不能走大车了，会在天津市外围的环城高速形成一个外环，尤其一些价格洼地这时候会有好的方向，这个大家可以关注一下。
??整体表现从成交金额来看，体现了在刚需半边天，整体还是70到120两室三室，均价一万出头有所增加。还得说一个尴尬的问题，我们看到大户型存量相对较高，尤其144平米以上，我们看到去化周期需要56个月时间，所以大家看到购房的时候对功能上有很大的提升。对商业市场来看，市场的表现是供大于求，量跌价稳。我想说一个事情，这里面没有涉及太多的细化物业的，我在这给大家口述一下，整体的别墅市场还是量跌价涨的走向，从产品的成交金额是连排供应，经济型别墅还是主要的需求。另外供求相对稳定，存量是处于加剧的时期。尤其别墅的成交，仅占整体成交中占到5%，整体偏低，未来还是适应改善性释放需求的拉升，有一定增幅的空间，但是大家还要在营销上做文章。为什么说存量加剧没有太大的去化手段，因为市面上的别墅，面积和总价相对集中，同质化相当严重，所以对赠送附加值来说可能是好的方向。
??公寓市场这不得不说一下，尤其商业用地市场下，尤其是工业用地，这个是否可以盖还得打一个问号，现在土地出让的时候，公寓的产品放在土地出让条例中，现在看到很多的偷换概念。但整体来看还是供应高起，尤其2014年公寓大概是84方左右，成交均价只有一万三千多。另外一方面，虽然作为跑量的产品，现金流有保证，但是成本偏高，这种产品对整体项目是一个鸡肋。另外这些都集中于市内，天津市在384号文下发之后，尤其一些产业区想做一些产品，但是很多配套的一些物业，由于三百平米的产业限制不得不受限，一种像四五十平米的公寓，还有超百的大公寓，这是一种无奈之举另外市区有成交的阻力，但70平米百万以下的是比较好的态势。远郊区域来说，小面积的产品还是受到一定追捧，主要是来自远郊区县，50平米以下的户型。
??对于商业来说，另外一件事，现在城市的大动脉的商业基本上已经布局固定了，因为城市确实有限，下一步就是我们要做社区商业，来解决生活与工作上最后一公里的解决方案，是我们下一步的关键，尤其万科做2049，很高端的社区商业，都可以解决商业当中办公的问题。
??我们想说说未来的考量。对于2015年我们的判断，政府的信号相当明显，政策用一俗话说，要么没消息，要么好消息。因为在后调控时代，中央继续宽松，地方救市继续蔓延，因为中央要依托房地产市场提振中国的经济，稳中趋好，是今年的主要表现。另外就是土地这块，为什么要说区域分化，因为现在从环城四区，市中心也好，土地出让的结构相对比较理性，市中心基本上定向出让，环城四区主要存在土地涌入市场，远郊区县，尤其是以武清为代表的区域，这块是我们可以考虑的。
??住宅这块我们没有太多涉及到这个问题，我们看到住宅这块也是用八个字形容，就是总量见顶，不再疯狂。年成交量稳定在一千万量级，从“黄金时代”跨入“白银时代”，从卖方市场向买方市场转变，各自的营销的水平后期需要提升，就是高附加值的东西需要注入。从产品来说，高端的存量，144平米以上需要60个月才能去化完毕，所以高端需求是有一定压缩的，120平米的刚需，刚改产品已成为市场的主流，尤其是高性价比的优势体现非常明显。
??简单来说，天津市的市场用一句话形容，刚需中带着一点不稳定，但是长期来看还是有一个向好的趋势，只是我们在拿地前期考量，在功能区域，要针对客户还是要做文章，但同样的地方，为什么有的产品可以走的比较好，这个可以私下我们和分析师沟通分析，我今天要说的就这么多，谢谢各位。
??主持人：感谢分析师谨添的精彩分享，演讲的ppt会后我们也会跟媒体朋友们分享。
??回顾2014，越来越多的品牌企业楼盘随着市场的调整而谋求变化，也因为这样的改变，2014年里才有这样一些房企、楼盘，凭借其性价比、营销策略等再度创造楼市佳绩。
??接下来我们首先揭晓天津各区域楼盘性价比测评榜获奖楼盘。楼盘性价比测评榜是基于克而瑞系统大数据衍生而成，根据房价指标、销量指标和产品指标三大综合指标来测算得分排名。其中，房价指标由“克而瑞指导价格与开发商的平均比值”决定指标分数；销量指标分别是由月均销量、总销量、去化率决定指标分数；产品指标则是分别对户型、物业、区位、配套等方面进行指标打分，评出每个区域的最佳性价比楼盘。对于以地缘性客户为主要消费群体的天津楼市来说，这张榜单对于购房者的指导意义非凡。
??下面请看大屏幕。我们首先颁发市内六区楼盘性价比测评榜top3，获奖楼盘分别是：
??和平区：天津大都会、新汇华庭、金融街和平中心；
??河西区：中海八里臺、海河大观、金侨新梅江壹号；
??南开区：融创中心、天房天拖、融侨观邸；
??有请以上楼盘代表上台领奖
??有请颁奖嘉宾：克而瑞天津机构总经理张福娜
??红桥区：泰达城河与海、童年河、惠灵顿国际社区
??河东区：中粮大道、招商雍景湾、东亚风尚国际；
??河北区：仁恒河滨花园、旺海公府、中国铁建国际城
??有请以上楼盘代表上台领奖
??请易居房金所天津机构负责人李昂为大家颁奖。
??下面我们继续颁发环城四区及滨海新区楼盘性价比测评榜，请看大屏幕，获奖楼盘分别是：
??西青区：旭辉御府、万科四季花城、富力津门湖；
??津南区：碧桂园、金地艺境、首创城；
??东丽区：复地湖滨广场、金隅悦城、宝能城；
??有请以上楼盘代表上台领奖
??有请颁奖嘉宾：张福娜，张总，为大家颁奖。
??北辰区：北辰红星国际广场、半湾半岛、新天地盛景湾
??滨海新区：远洋城、宝龙城、融创·洞庭路壹号、融创君澜、招商贝肯山
??有请以上楼盘代表上台领奖
??有请颁奖嘉宾：易居房金所天津机构负责人 李昂
??主持人：恭喜以上获奖楼盘，用良好的项目品质和营销策略，为区域内购房者提供高性价比产品。面对市场变化，不仅楼盘进行品质营销策略调整，克而瑞房价点评网作为独立第三方平台，更会在今年多渠道为购房者，开发商搭建交流平台。下面，有请克而瑞房价点评网天津机构总经理兼首席分析师张福娜女士上台，进行“房价点评网产品亮相发布”，掌声有请。
??【张福娜：克而瑞谋求变化 2015房价点评网是重头戏】
??张福娜：各位业内，各位媒体朋友，以及我们各个兄弟公司的领导层，非常感谢大家在百忙中亲临现场，我再一次代表克而瑞天津全体同仁，感谢大家的到来。我下面给大家分享的主题，主要是说一下克而瑞，以及它这一年的一些变化。我觉得对B端的朋友来说克而瑞并不陌生，从过往10年我们一直是深耕大数据平台，从05年到2015年基本跨越了10个年头，刚刚上午的时候还有朋友问一些全国的数据，包括明年预测的观点，所以服务B端我们一直在路上。
??经历了10年，克而瑞也在谋求一些变化，寻求新的战略布局。我给大家说一下克而瑞目前的产品模块。
??刚刚上台分析师非常专业，是来自我们咨询团队的，是我们其中业务模块，给甲方专业的业务咨询。另外就是克而瑞系统，有一些甲方现在已经在使用，就是涵盖全国一二线城市，达到70个城市。另外就是重点给大家介绍的，2015年全新打造的新产品，叫做房价点评，我们从今年开始，开启对C端的泛咨询，我们会进行专业服务和咨询。开启这个平台我们是研究了市场的需求，可以这么说，买房如买白菜的时代就像大唐一样一去不复返了，前一段时间我们都在追忆09年的购房盛事，四万亿进市场的时候，这个景象已经不在了。现在大家都在忙明年的宣传计划，定任务，甲方在忙着去库存，争取窗口期。从现在营销的变化，包括我们相关产业链也随之震动，因为我是做媒体出身的，媒体从最初的广而告之，到现在以销售为导向，也发生了巨大的变迁。这些种种的变化，我们不得不承认，也意识到地产的黄金时代已消失了。天津商品去年年底存量是2477万平米，2014年供应是1428万平米，月均放量不足120万平米，我不知道大家是否研究全国的大数据，天津和沈阳的库存算是全国之最，杭州的消化量比天津要快，所以天津的市场局面相当严峻，在今年没有任何新增的情况下，我们算了一下，还需要28个月消化这个库存周期。所以说在这样一个竞品林立，大家可以看一下区域板块，新庄和双港，从最初的三国杀到现在六大开发商进入，张窝板块，团泊板块竞争相当激烈在产品林立的侵略下，作为C端需要一个平台给大家提供专业的购房指导和购房资讯，我们房价点评网应该说是应运而生，我们也在研究真正需要的是什么，真正关注的是什么。
??最敏感的字眼还是价格，大家都想买的房子是抄历史低点，也希望房价所有的信息透明化。另外，能够在宣传房源中给最终的购房导购和购房决策，这些都是房价点评网致力于做的。我也非常感谢各位能到这个场合下，给房价点评网这样一个新生产品，一个公开完整表白的机会，我现在解读一下，到底房价点评网是什么样的服务平台。
??我给大家做一个简单的类比，这三个客户端大家都不陌生，旅行方面的携程，吃饭大众点评，还有买车的汽车之家。这么说吧，房价点评网就是致力于在房地产板块打造携程，大众点评，汽车之家，所以购房者，买房必查，买房必议，买房必读的客户端。我们要重申一点，房价点评网并不是媒体，也不是代理商，也不收取广告费，我们的页面就像大众点评一下，是很干净的，完完全全的购房类的资讯，我们不承诺看房。应该说这个产品，我们之前在家里造车了很长时间，从2013年进行产品估测，是周老板的专利，在2014年6月28号我们已经上线了，并且覆盖了全国的30个城市，但这期间我们也没有跟B端互动。我们在丰富自己的报告，现在我们网站平台上，除了一些尾盘和烂尾盘，所有的主流项目全部覆盖相比，为什么如此耗费人力，因为我们这样一份报告跟其他网站的楼盘详情页不一样，所有的报告来自人工的第三方采集，我们会一遍一遍找项目，包括采光，噪音，价格的驱动和变化逐一调研清楚，反映到我们的网页上，我们一个报告要涉及到22个章节，非常耗时耗力。刚才我们说了，这是一个技术买盘的时代，我们是为购房者而生。
??房价点评网有什么优势呢，简单总结了这五大点，一是一房一价，还有专业测评，及时全面，公正公平，方便快捷。我们如何实现这五大优势，一房一价，我们每一个产品报告都来自于分析师第三方的人工采集，因为后台可以看到项目的正常价格，我们从成交价给老百姓认为一个比较合理的指导价格。怎么实现方便快捷，我们除了自己的PC端，还有APP，以及即将上线的房价点评的触评版。
??我们是通过什么渠道给购房者提供服务呢，首先是独家的合作平台，就是百度知道和百度经验，百度知道我们买断了一个服务，所有的购房问题由房价点评师进行回答，这是我们在线上最好接触到购房者的渠道百度经验是所有的购房专题由房价点评网推送，这样一个平台不是说撒钱就可以实现的，因为百度要有客户体验，我们是进行了三个月内测和百度进行合作，现在达成了独家战略合作。另外作为新浪的战略合作方，新浪也给我们提供了非常好的端口和引流平台，一个是大新浪的浪首会出现房价点评网的广告，还有新浪微博，以及新浪乐居的首页搜索，以及其他网站，在天津会跟电台类的媒体实现独家合作，以进行我们在C端的全面覆盖。
??我可以再描述一下我的微信端，克而瑞的微信端应该是房产资讯类的第一大号，它刚刚出现的时候，克而瑞已经在做微信了，所以我们现在微信的粉丝非常稳定，目前有接近两万的粉丝基数。因为我们每天推送的东西是比较实用，比较干货，所以我们的阅读数量也是值得一提的，就是破万非常多的。因为现在任何产品都依赖于新媒体的推送，我们有两个微信号，一个是克而瑞房价咨询，房价信息是咨询购房者的，另外是克而瑞天津市场资讯是针对B端的。我们两方便快捷的产品，一个是房价点评的APP，还有即将上线的触屏版。
??我们还通过什么样的渠道给购房者一个公正的指导，就是我们今天发布的这份榜单，这完全是基于大数据衍生，就是我们在后台看到具体的成交集合，它的产品定价是否偏离这个产品的价值，以及它本身的产品力，我们都会公正客观给予打分，评测出了天津近300个活跃楼盘中评测出了20个，我们认为性价比很好的楼盘，在各个区域给老百姓推荐了前三个楼盘，我们还推荐一些不建议老百姓购买的楼盘我们的网站分四个等级，有尽快入手，因为现在在促销期，或者我们认为它非常值得推荐，还有就是建议购买，持币观望和谨慎购买四个等级我们的获奖楼盘都是从推荐购买的楼盘中推举出来了，在榜单发布之前，我们没有和任何甲方沟通，前一天我在和甲方的客户对接，让朋友过来领奖，是这样一个榜单产生的过程。
??接下来我们会有一个长推榜，预开盘的推荐榜，我们会根据我们的调研结果，给老百姓推荐近期开盘的楼盘，值得我们关注和入手，以及每个月新开盘的性价比测评榜，这个是月度榜。我们通过什么渠道贴近购房者，在这几个月中我们做了大量的地推活动，包括案场，进社区，进企业，进卖场，我们都做了相关的尝试。我觉得这张榜最大的区别，一言而蔽之，是因为我们有专业的分析师的力量在。未来我们会有加入特邀评论的专家团队，以及来自草根的，明年我们会做房价点评网的全程搜集，让百姓参与到我们这个榜的搭建上来。这是全国房价点评网首分析师的两项，接近30个城市的首席分析师。
??另外一部分就是我们贴近的C端，现在我们自己有一个理想家购房俱乐部的组织。我们想通过最合理的价格，让老百姓买到他最适合的房子，这就是我们搭建这个平台的初衷。以往购房的方式可能就是看一些广告，集合一些相关的咨询和优惠挑选房子，自从有了房价点评网可以查一些大数据，历史的成交价格，我们会给专业的测评报告，会给一些攻略，最后给你一些决策和参考。入会可以提供一对一私人的置业顾问，给购房者提供相关的购房指导，最终给他找到一个合适的房源。我们交流的渠道也是非常丰富，包括现在我们有一个QQ群，还有一个微信群，每天的咨询热线，还有我们定期组织购房者的见面会。基本6月份到现在我们这些活动都在尝试。
??2015年房价点评网的重头戏，我们会把购房者的战略放在我们首先的工作，力图搭建C端和B端良好的沟通平台。首先会给客户进行分类，我可能接触到很多的购房者，但是会把他的信息梳理的非常细致，然后定期在QQ群里分类推送有效信息，打造定制服务。这是我们平时在做的小问卷调查，是以C端和购房者进行交流。现在我们推送的方式来说，应该说微信起到了很好的沟通的作用。定期会给他推送一些非常有效的信息，比如只是关注河东的房子，我们就推送河东的房源信息，比如说优惠，达成一对一的沟通，最终我们想打造成为一个什么样的目标呢，就是想要买房，就看房价点评。
??我相信现在在座的，无论是媒体，还是业内，甚至是今天来的会员，首先是一个购房者，我欢迎私下里，大家有什么购房的问题，我们互相交流，我们会提出非常好和周到持续的服务，直到买到适合您的房子为止。谢谢。
