中房网讯 2013中国房地产品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛9月17日在北京举行。中国房地产研究会副会长、华远地产董事长任志强在本次论坛上发表主题演讲时表示，市场目前总的形势趋势平稳，但区域分化差别很大。任志强还表示，只要政府不管，市场就会好一点，政府管得越多，市场情况就越不好。目前房地产企业的资金比较充裕，而市场适度供应则有利于价格稳定。以下为演讲实录：
任志强：我把8月份的工作汇总一下，我给大家做简单的介绍。
市场目前总的形势趋势是总体平稳，但是区域分化差别很大。今年以来房地产市场的景气指数基本保持平衡状态，从现在看估计还会有下降，但是下降的速度不大。
从投资情况看，8月份略有下降，基本保持一个平稳状态。从先行指数，7月份土地变成负一，但是到8月份已经变成同比又减少，变成负的9.1，从投资来看维持在20%左右，我们估计四季度可能投资仍然会趋于下滑的趋势。
从开工来说，比年初的时候略有增长，所以我们只能说小幅略有增加，但是总体而言，大部分处于一个增幅下降的趋势。销售面积增幅最高是在2月份，达到了70%，但是持续下降的趋势非常明显，而且区域下降幅度逐渐在加大。1到2月份最高，即使是这样，从全年看，到年底仍然是增幅较高的一年，比前几年增幅都要高，去年增幅是5点几，今年增会远远高于去年。二手房交易增幅也是从一个高点以后迅速下滑，各个城市出现了不同情况，有的城市下滑幅度非常大。总体而言，8月份是下降，下降的趋势明显。
房价也从高位开始回落，两种情况。一种是二手房交易价格回落幅度更大，一手房下降速度在加速。大部分人主要是政府不再进行调控，价格基本上会趋于一个合理的涨幅，但是如果政府因为前一段时间的涨幅过快，再去采取什么措施的话，涨幅就会继续增加。通常而言，只要政府不管，市场就会好一点，政府管得越多，市场情况就越不好。
从今年的走势来说，出现了一个比较特殊的情况。和GDP走势出现相反的趋势，从前几年的情况看，通常GDP上升的时候，房地产市场是上升的，GDP下降的时候，房地产市场是下降的。但是今年出现了一个特殊的变化，当GDP出现下行趋势的时候，房地产出现的是上行趋势。如果从GDP的情况和价格指数情况看，也出现了逆转。但此前我们往前推几年可以看到，基本上线条是相等的，尽管幅度不一样，但是趋向是一样的。但今年出现了分杈，当整体走势下降的时候，房地产走势是上升的。从美国的情况看，美国连续很多年的情况是房价与GDP的变动情况是一致的，基本上是经济情况越好，房价增长越高，经济情况越差，房价下降越快。我们不仅做了美国的，也做了德国和香港，还有其他一些国家和城市的，趋势基本是一致的，就是GDP的增长趋势和房价变动趋势是一样的。只有这次中国出现了一个逆差，其中可能存在的原因，一个是前一段时间出现的市场供应量的严重负增长，自2011年之后，在政策调控之下，供给出现了严重的下滑，这个严重的下滑会导致一年或一年以后市场供应的严重不足，从而出现价格的变化。从前一段的趋势情况看，基本上是走稳的，但是我们可以看到在金融危机的时候，是一个严重的负点，而后在2011、2012年的调控政策出现以后，出现了严重的负增长。因此导致在今年年初会出现一个向上的翘尾。
从市场看，今年我们房地产的资金充裕，不管是因为销售的原因，还是因为信贷的原因，还是因为市场直接融资的原因，或者是用基金、信托等其他原因，总之，到目前为止，房地产企业的资金比较充裕，到位资金大概将近30%的增长，但全国的到账资金只有20%多，相差十个点。
从销售回款、银行信贷等来看，基本上都出现了小高增长趋势。总体而言，资金回收和资金支撑能力是极强的。
从重点城市看，重点城市的形势也发生了一些变化，不管是一线城市还是二线城市，重点城市的下降幅度加速，而且比较大。从库存情况看，也出现了巨大的差别。有的城市仍然处于极度的短缺情况。通常来说，6个月的销售期限是不足以的，一个城市大概要保持8个月到一年左右相对合理，因为我们大部分卖的是期房，通常是指取得销售证的情况计算。所以保持一定程度的市场适度供应，是对稳定价格来说最好的。
从新开工面积来看，又再一次出现了下降，8月份的统计负增长会导致后期还会出现持续的新开工下降。而现在看，我们的销售增幅是远远大于开工增幅的，开工增长4%，但是销售增长20%几，这之间差距如果不调整，还会出现供需不平衡的状态。
重点城市的情况变化也很大，40个重点城市可以明显看出来，重点城市的销售下滑速度高于全国平均速度，这个下滑速度还在继续。原来说去年是三四线城市增幅最高，不管是统计工程量、新开工量和投资增幅都是最高的，但今年上半年特别是一季度明显出现了差别，一线城市的增幅加速，三四线城市的增幅减速。从7、8月份以后开始出现了逆转，一线城市的价格下降幅度和销售面积下降幅度超过了全国平均值。
从部分城市的消耗周期看，也发生了一些巨大变化，相当一部分城市消化周期很长，宁波、福州、青岛、九江、广州消化周期相对延长，从前两个月情况看属于翘尾。全国销售情况很不平衡，有些城市待消化的库存是急剧增长，但有些城市仍然处于严重不足。和前几年情况不太一样，前几年的情况是高就都高，低就都低。但是从去年和今年来看，区域之间和城市之间的分化开始越来越加剧了。这张图更加明显，一线城市涨幅回落是最快的，我说的是涨幅回落，而不是价格完全回落。价格增幅回落非常典型，在一线城市、二线城市和其他城市相比，新建住宅仍然出于高位，但是下滑速度是在加速的。
从四季度看，我们估计景气指数还会下降，投资也会下降。换句话说，当政府没有采取什么措施或者不需要出台什么措施的时候，市场是一个自我调节的状态，需要有一个周期，可能在短周期之内和政策调控目标不一致，但如果能让这个周期完成，不要一年出三四次政策，那就来不及进行周期调整，就会出现问题。
我们看房价和其他国家的情况相比。从OECD的各国综合指数情况看，就是红色那条线和我们处于类似的情况，就是上涨周期、下滑周期和经济周期总体是一致的，并没有说中国经济和其他经济之间有太大的差别，局部时间会有，但是总体来说是一致的情况。而从全球情况看，基本上也处于一致。
近期谈论更多的可能是银行信贷的收紧问题，特别是个人消费信贷出现了一些变化，会对市场产生一些影响。货币总量看，新的人民币贷款会在年底进行收缩，尽管我们前面说了，开发商目前手里的现金流是足够的，或者说相对充足，但是后期也许在极度扩张的时候，有些企业会面临着资金总量增幅回落时候的困难。
从总体而言，我们进行了总体的分析，每年的增长规模，在我们的预测中，根据城市化的需求进行总体计算，我们认为年均供应量可能最高峰在中国达到17，但是超级10亿以后，年增幅会逐步下降，就是每年的增速会越来越慢，维持在13、14亿竣工的时候，可能是个顶点，随后在总体而言，随着城市化率的发展，会逐步的企稳或略有下降。从周期情况看，在高位的时候，增幅下降的趋势会越来越明显，可能我们明年、后年都略有增长，但增长速度都不会很大。
从人口结构看，很明显，适龄年龄的人口在逐步出现下降，前一段时间为什么在十五到十一五期间出现了城市化率的高增长和房屋需求量的高增长，主要是20到24岁之间的适龄人口的增加速度从总的人口结构看非常明显，但这个高峰可能在十二五、十三五之间会下滑。我们看适龄人口绝对量会差两千多万，但不表示这个阶段就结束了，因为20到24岁的人也可能在这个年龄段不结婚，也可能延长到27或者28岁，所以可能延长到十三五或者更长，但是从人口年龄结构看已经发生了变化。
在几个周期变化中，不断是前周期还是后周期都可以看到特殊情况，房价下降的时候，是一线城市的增幅下降得最快。当房价上升的时候，一线城市的增幅也是最快的。我不是说绝对价格，而是涨幅。这个涨幅的变化在今年更加明显，因为过去周期比较长，但今年是从2月份以后就开始出现持续下滑。
这张图是我们的价格变化情况，一线城市和70个城市相比，仍然可以看出来绿线下滑的速度是高于70个城市平均值。一二三线城市分别相比之下，也可以明显看出一线城市新房建设的差别，增幅下滑速度是最快的。从美国的情况看，在大城市和一般城市相比，涨幅速度最快的是大城市，下降速度最快的也是大城市。就是一线城市在房价波动过程中，影响最大。二三线城市在涨的时候，还没跟上一线城市涨的步伐，所以一线城市在下降的时候，二三四线城市也许还在涨。当它反应过来的时候，一线城市已经跌到谷底已经开始回升了，永远跟不上。一个原因是，我们土地构成，从2003年以来我们土地发生了一个极大的变化，在这张图上是按月计算的土地供应总量，这个土地供应总量和市场反映是相对比的，在831之后连续出现了低增长和负增长，紧接着07年出现了增加供给，所以08年就出现了严重负增长，以后是四万亿的高增长，接着是我们连续调控出现的负增长。这个影响是什么？反映在景气指数中可以看到，景气指数的周期变化和土地周期变化基本上是相等的。就是该涨的时候涨，该跌的就跌。这两个变化看曲线基本上类似。造成的结果是什么？结果是我们的房屋价格和土地价格在逐步的相互推动之中，前面是我们的商品房平均价格，后面红色的是住宅平均价格，但土地平均价格是随着后面的猛涨，是你推着我，我推着你，相互作用。这就变成了70个城市房价指数的周期，这个周期也和前面土地变化的周期是类似的。
现在看，到2013年恰恰是第三个周期向上走到一定程度的时候，是不是如果没有新的政策出台的话，就由市场控制，如果政府再出台什么相关政策，也许这个曲线就只能说我们不知道它会出台什么政策，不知道会向什么方向走。一个很重要的就是土地供应的情况，从美国情况里看，每平方公里34人，但是国土建成区的面积占到国土面积3.1，远远大于中国，但是中国在住宅用地上和城市建设用地上，工矿12.8，林地24，木草地27，我们城市建成区在各类国土面积分配中的比重是非常非常低。
从1990年到2011年之间，90年的时候城市建成区只有12000多平方公里，那时候我们城市化率是26.42%，到2000年大概翻了一倍，增长到了47%，但是绝对人口数是增长了10个点。从绝对数来说，也增长了70%多。到2010年的十年里，我们城市的建成区大概又翻了一番，变成了4.3万平方公里，绝对人口数增加了15个点。从人口的增长比例和城市增长比例看，并不一致。有人认为我们城市增长速度很快，但是如果相比之下就可以看出来，我们城市建成区的发展速度极慢，东京1.35万平方公里的城市，其中建成区是5千平方公里。北京1.614万平方公里的行政区划，但我们的建成区只有1.24万平方公里，和日本相差了好几倍，人家是5千，但是总面积比我们小。按人口算，如果北京和东京一样是5千平方公里的建成区，按我们的人口计算，密度大大下降，拥挤程度完全不一样。我们选择这两个城市做对比，大部分亚洲的发达国家，亚洲四小龙等等，和我们周边基本上首都GDP要占到全国GDP的接近40%，人口占到国家总人口的1/3，而我们现在最大的城市离周边这些国家差得很远，韩国、印度、俄罗斯、日本等等，也包括菲律宾这些。说明我们的建成区差别非常大。巴黎密度最高，105平方公里的核心区有220万人，北京如果按原来算，我们92平方公里里有162万人，所以北京最拥挤的是我们的核心区。全北京整体算是世界低密度国家的水平，但是如果从核心区算，我们超过了东京等等。这可能是我们面临的最大问题。谢谢。
