新浪乐居讯(记者 陈桃) 2012年的重庆楼市经历不平凡的一年，商品房成交量一路攀升，土地市场在年底突如其来的火热，购房者从观望到下叉，开发商手中资金充裕。国家房地产调控政策的严厉实行下，见证了重庆楼市的健康。
对于重庆本土品牌房企之一的金科来说，今年在布局全国的同时，也加大在重庆市场的凝聚力。据悉，金科在北部新区、蔡家、开县、长寿、大足、璧山等地拿地9宗，土地面积共约99.84万平方米。
明年，重庆楼市的走势将会有怎样的发展？开发商如何应对新一年的市场？为此，新浪乐居记者采访到金科地产营销总监唐畅，对今年重庆楼市的真相与明年走势进行了深度剖析，并首次透露金科的拿地策略。
楼市量价
“今年重庆楼市以价换量，明年房价刚需上涨。”
据重庆网上房地产数据统计，今年1-11月重庆主城区商品房成交约18.9万套，而去年同期仅14.8万套，同比增长近30%。另一方面，记者从主城区各大在售楼盘了解到，大部分楼盘价格在今年都有10%左右的涨幅。
金科地产营销总监唐畅分析，“今年，重庆楼市实际上是以价换量，从成交体量来看，是在一个正常范围之内。就重庆房价而言，在今年年初，开发商有大概10%的让价，所以在那时候购房是很划算的。在下半年出现的房价上涨，实际上是价格的回归，与去年的成交均价基本持平。”
“明年，重庆房价将会呈现刚需性上涨。”唐畅认为，至少有三个理由支持这个观点。
唐畅分析说：“首先，今年开发商采取以价换量的营销策略，回笼资金充足，对未来大局的拓展很有信心。其次，今年地价仍然比较坚挺，再加上建筑成本，甚至已有超过目前房价水平的项目。所以，今年这一批土地开发出来后，房价肯定会上涨。另一方面，经过两年的楼市调控，基本已见成效，重庆楼市处于健康运行之中，会按照市场规律发展。”
对于重庆房价何时会出现明显的上涨，唐畅认为，明年一季度可能会有一个短期的、比较小的涨幅。进入四五月份，重庆房价将出现明显上涨。
调控政策
“赞同房地产调控政策，有效避免房价暴涨。”
日前，中央经济工作会议上再次强调，明年坚持房地产调控政策不动摇，以“促进房价的合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”为主要方向。限购、限贷，以及房产税的扩大试点，对房地产市场的影响是否会扩大，而抑制市场的发展？
对此，唐畅也提出了不同的看法。他认为，楼市调控本质是让市场健康，使整个市场供需平衡。
“目前，重庆房地产市场的量价水平比较健康。我非常赞同中央的调控政策，在市场健康的水平上，房价逐步、略微上涨，这一点需要坚持调控。” 唐畅对房价的暴涨也是十分反对，“2007年-2009年，重庆房价每年的涨幅超过10%，甚至达到20%，这是不正常的。房价的增幅应该低于或与GDP的增幅保持一致，这是属于正常范围。就目前国家经济水平来看，房价每年增幅在5%-6%相对合理。”
另外，当记者谈论到十八大上提出的“2020年实现人均收入翻番”，唐畅表示，“‘翻倍’是按照经济增幅测算，到2020年正好实现翻倍。但是，重庆房价相比其他城市而言，确实很低，房价的上涨不一定会翻倍。”
拿地策略
“‘重庆向北’是主流，金科绝不缺席金山大道时代。”
据了解，今年，金科斥资31.11亿元，在重庆主城、开县、大足、璧山等地共拿地9宗，土地面积约99.84万平方米。其中，金科在主城区拿下两宗地，分别位于北部新区照母山片区，以及蔡家。香港置地、万科、华宇、协信、和记黄埔、中渝等多家品牌房企，则相继在照母山储地。
唐畅表示，“重庆向北始终还是一个主流，去年以前是金开大道板块、汽博板块，现在进入金山大道板块。金科在照母山这块地拿得虽然有些迟，但是绝不能缺席金山大道时代。”
“照母山地块的体量大约有50万方，虽然与约克郡、中渝地块相比之下较小，但是50万方的体量在房地产项目上来说并不算小。其中30万方将会做商业地产，金科非常重视这个项目，将会被看作品牌形象进行精心打造。”
一直以来，金科一般将重心放在住宅产品，而商业地产经验相对较少。唐畅认为，“今年，金科开始加大商业地产步伐，也要形成自己特有的一套商业线路。金科的商业并不是一味地扎堆城市核心区域，而是重视区域性商业，让每个片区五脏六腑俱全，这种模式也会避免‘睡城’的出现。”
当谈到蔡家版块时，唐畅分析，“目前，蔡家只有中庚、保亿、旭辉，很多大企业还没进驻，就像是起步阶段的大学城。但是，在2014年后，嘉悦板块(礼嘉、悦来)和蔡家板块会成为重庆最大的热点。金科地块所在的蔡家会偏居住区，而嘉悦板块则偏商业。”
据唐畅透露，金科蔡家地块将会打造为国际化高端居住区，主要针对外籍人士、商务人群，但具体规划尚未落实。
金科布局
“1030战略提升，首次涉足旅游地产。”
截止到2012年12月18日，金科“1030”布局战略已经覆盖重庆17个区县市，包括重庆中心区域，以及渝东的开县、长寿、涪陵，渝西的大足、永川、荣昌，近郊的璧山、奖金、合川等区域，也就是重庆市政府打造的“一圈两翼”范围。
“2013年，金科将把‘1030’战略提升为‘1030西部大开发战略’，届时，金科会将整个中国西部纳入布局整体，涵盖重庆、四川、贵州等省。产品体系的打造和人才结构的打造已经全部匹配。” 唐畅很是信心十足的表示，金科明年的发展可以说是万事具备，只欠东风，2013年将会全线发力。
另悉，明年，金科在重庆也会有多个全新项目呈现，包括照母山项目，而金科在重庆的首个大规模旅游地产项目也将面世。该旅游地产项目位于万盛黑山谷，占地面积达到两千亩，目前正在做产品研发，应该是一个户型相对紧凑些的旅游项目。
重庆旅游地产市场相对于海南等城市来说，发展规模并不是太大，在市场供需方面，唐畅认为，“重庆旅游地产的意识是先于市场的，旅游地产其实是需大于供。现在，很多重庆人组团去海南买房，而且占比非常大，可见旅游地产市场的认知度。”
现阶段，旅游地产主要集中在仙女山、南山两处，而下一个热门区域会在万盛黑山谷，金科是第一家进入黑山谷的大型品牌房企。唐畅称，“万盛黑山谷相比仙女山而言也有优势，距离主城车距仅1小时，而且新兴区域的规划会更好，整个环境、养生的概念更适合度假。”
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