新浪乐居讯(编辑 蔡倩)3月25日，广东版“国五条”细则出台。细则要求广州、深圳继续“双限”，佛山、珠海严格执行限购。未来一周内，地方细则或将密集出台。而在此之前，“国五条”带来的“末班车效应”令二手交易者诚惶诚恐。近日，家在禅城的何先生在佛山网络发言人平台上发帖咨询：在新政背景下，卖掉一套福利分房该如何计税？
根据案例所示，何先生目前在佛山有两套房子。一套是十几年前的福利分房，当时只花了一万元买到了80%的产权。还有一套是购买不到一年的商品房，证未够五年。现在，何先生想要卖掉那套福利分房，但不知道在新政之下如何计税？
根据佛山市纳税局的回复，现有如下几种情况可供何先生及有同样问题的网友参考。
首先，二手房转让或缴纳营业税。这里面主要分三种情况：
一、不管是普通住房还是非普通住房，若购房不足5年，二手房转让时都将全额征收营业税。何先生的福利分房早已过5年，故无须全额征收营业税。
二、如果是购买超过5年(含5年)的非普通住房，转让时须按照差额征收营业税。这里面有两种计算方式，如果何先生能提供福利分房购买时的房屋发票，那么就以(申报交易价格或核定计税价格-原购买房屋发票)×5%来计算。如果何先生无法提供原购房发票，那么就以申报交易价格或核定计税价格×5%来计算。
三、如果是购买超过5年(含5年)的普通住房，转让时免征营业税。(求科普：何为普通住房)
其次，二手房转让或缴纳个人所得税。具体计算方式为：应纳个人所得税=(转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用)×20%。如果何先生无法提供房屋原值凭证或者购房原发票，就改用核定征税，即“转让收入×2%”来计算。
值得注意的是，福利分房的原值=住房标准面积按照当地经济适用房价格计算的房价 原来实际支付的房价款以及向原产权单位缴纳的所得利益及相关税费。
再者，除了营业税与个人所得税之外，二手房转让还可能要缴纳地方教育费等税费，其实际缴纳税费将以营业税、增值税等税作为依据，具体情况还需到房产所在地主管税务机关详细咨询。
科普一下：何为普通住房？
普通住房须符合以下三个特点：
1、所在小区容积率在1.0以上(含1.0)
2、单套建筑面积在120平米以下。
3、成交价低于同等级别土地住房平均交易价格的1.2倍以下。
另外，首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、安置房等具有保障性质的住房，都被视为普通住宅。
