文/片 本报记者 蒋龙龙 实习生 刘永飞
最近几天，万盛园小区业主格外高兴，小区“和谐亭”工程正式竣工了，居民自发摆百家宴庆祝。更让他们高兴的是，现在小区管理日渐规范，业主委员会完全实行了小区“自治”。记者调查发现，能像万盛园A区一样成立业委会，实现自治并成功的小区在省城寥寥无几。
小区自治后,居民气顺了,图为小区居民正在新建凉亭内聚餐。
一个小区自治的成功样本
万盛园A区位于天桥区堤口路，小区13栋楼、581户居民，1999年物业公司进驻，“一段时间内，物业服务质量还不错，房子卖完后，服务质量明显下降。”小区居民左先生说。
左先生介绍，小区垃圾清理不及时，损坏的健身设施也不修理，道路坑坑洼洼，而且小区内还经常发生业主被盗事件。随着服务质量的下降，很多业主不再缴纳物业费和车位费。小区物业服务形成恶性循环，业主对物业公司日渐不满。2008年12月，小区成立业主委员会。
据了解，济南的业委会大都跟万盛园一样，在小区出现问题时设立。目前济南有2000多个小区，成立业委会的占到10%到20%。
万盛园A区业委会成立后和物业公司发生了多次冲突，“对业委会的监督，物业公司不买账。”业委会主任杨兆金说。物业公司因经营不善亏损严重，于2011年11月1日主动退出万盛园A区。
杨兆金告诉记者：“业委会刚成立时，只是为了监督物业公司，提高物业服务质量，并没有自治的想法。因为物业服务比较专业，业委会还是希望由物业公司提供服务。”
业委会接手小区物业后，小区大变样，配备了清洁工和安保人员，逐步提高小区工作人员的薪酬。小区成堆的垃圾不见了，安保也大为改观。
自治多失败，收费仍是症结
记者调查发现，此前已有汇统花园、万盛园A区、汇鑫国际商务大厦等试水过业委会自治，但很多小区并不成功。
很多小区实行自治，坚持了一段时间后大都放弃，最终还是聘请物业公司进行管理，业委会集中精力处理其他问题，监督物业公司的服务。不过汇鑫国际商务大厦和万盛园小区A区却成为例外，坚持了下来。
万盛园A区现在的服务费同原先物业费一样，每平方0.5元，车位费每月50元，汇鑫国际商务大厦自治后物业费也没有调整。为何这两个业委会的自治能实现小区大变样，而其他一些小区自治失败了？ 杨兆金告诉记者，“通过小区自治，能把所有的物业费都用于小区物业服务，小区的物业服务得到了很大程度提升。”刚开始自治的时候，他们也遇到了很多困难，但业委会顶住了压力，“当时如果顶不住各种压力，业委会自治肯定早就散伙了。”杨兆金说。
杨兆金分析，很多小区试水自治之所以失败，很多是小区自治后遇到棘手难题，业委会成员顶不住压力，比如业主拖欠水电暖费，引起业主矛盾等。
万盛园小区A区和汇鑫国际商务大厦自治的成功也和管理透明不无关系。曾有居民对业委会的收支不放心，万盛园A区业委会每年都会将小区收支情况在春节前后和每年10月份各公布一次。汇鑫国际商务大厦的业委会对大厦的账目也实行定时公布，并招募了专业的会计来管理收支，业委会成员并不直接干涉小区账目。
万盛园A区曾多次组织小区老人到外地旅游，并多次组织小区聚餐，业主互相认识，“现在小区凝聚力很强，业委会组织活动很多业主都义务帮忙。”杨兆金认为，能将社区老人组织起来发挥作用也是自治成功的一大因素。
专家点评
业委会自治资金监督难
山东高行律师事务所律师李文利将业委会和物业公司的角色形象地比喻为“老东家”和“管家”。物业公司违约，业主可以依据管理服务合同追究物业公司的违约责任，也可以通过住建委向物业公司表达诉求。
李文利并不推崇业委会脱离物业公司自治，他认为，业委会不是依法建立取得相应资质从事物业管理活动的企业法人，小区应该通过合法的程序选聘新的物业公司，业委会和物业公司各司其责，这样才能更好地维护小区的安定与和谐。
原山东物业管理专修学院副院长矫春言告诉记者，业委会成立的目的在于业主和物业之间有个良好的交往平台，以便更好地维护业主权益。不过不少业委会发展成熟后，容易炒掉物业公司实行自治，因专业性不强，难以协调业主矛盾，不少业委会随后的工作便会陷入瘫痪。“像万盛园A区这样成功的小区很少。”
万盛园A区居民较少，整体经济水平和文化素质较高，通过业委会组织的多次活动逐渐熟悉，这都有利于业委会工作的开展。“稍微大一点的社区，众口难调，成立业委会尚且困难，实现自治就更难了。”矫春言说。
万盛园A区和汇鑫国际商务大厦的成功只是偶然现象。在美国，目前20%至30%的小区物业管理实现了自治。在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少，因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理，业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。“目前在中国，还是逐步规范物业公司的管理，通过物业公司给小区提供专业的物业服务。”
矫春言表示，业委会的自治还存在隐忧，就是业委会由谁来监督的问题，“可以通过规范业委会制度、账目管理等手段实现业委会监督。”
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