“销售”还是“自持”？关于商用物业经营模式的争论从来不曾停止，销售能迅速回笼资金，自持则着眼长远。
177个批发市场外迁，数个商贸新城拔地而起，这些政府指定的主要外迁市场承接地，同样面临着是“自持”还是“销售”的纠结：哪一种更吸引商户？哪一种能稳定持久？哪一种能实现开发商和商户的共赢？
在郑州金源百荣(郑州CSD国际时尚商贸中心)看来，批发物业全部自持，在保证市场从招商到运营高效衔接的同时，还降低了商户的前期投入，提高了资金的使用效率，规避了产权销售后难以统筹规划和经营管理等诸多风险，保障市场稳定繁荣。
外迁商户
买铺还是租铺？
根据郑州市政府的规划，177个批发市场将陆续搬迁至四环外。这对于批发行业来说，即使称不上“伤筋动骨”，转型也在所难免。
“搬迁意味着改变，原来的经营方式肯定要做出调整，老客户资源能否续上也要看新市场的经营情况。”一位外迁商户坦言，批发市场迁出去，对他们来说既是新的机遇，也是挑战，“最重要的是不知道投入多少，成果如何”。
事实上，这是广大搬迁商户和相关政府部门关注的焦点：搬出去之后，如何保得住和能发展？
市场向外搬，生意还得做，但对于广大商户而言，首先要解决场地问题，小则几十平方米，大则数千甚至上万平方米的铺面，到底是租还是买？这是个大问题，因为这牵涉巨大的资金投入。
“批发市场外迁，一拆一建，再加上前期培育，开发商要投入8亿~10亿元。”在郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠看来，批发市场外迁，开发商和商户投入将非常大。
选择“买铺”或是“租铺”，对于外迁商户而言，兹事体大，不可不慎重。对于批发市场的开发商来说，则存在“销售”和“自持”的模式之争。
潘石屹转型“包租公”的启示
在讨论“销售”和“自持”孰优孰劣之前，SOHO中国的战略转型可能会给出一些启示。
2012年8月16日，在SOHO中国有限公司的2012年中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，未来SOHO中国不仅要将小麦(土地)做成面粉(商业项目)，还要将面粉做成蛋糕(持有并运营商业项目)。
这一转型，被业界视作继2005年宣布不做住宅业务全面进军商业地产之后，SOHO中国的第二次重大战略转型。与此同时，关于“销售”和“自持”的模式之争也成为业界关注的焦点。
在过去的多年时间里，收购、包装、全部转手倒卖进而获利，是SOHO中国特有的商业模式。这一商业模式在使其获得巨额利润、保持稳定现金流的同时，也备受诟病。
面对从“销售”向“自持”的转型，潘石屹十分清楚，销售后物业管理出现问题，让SOHO中国尝到了不少“苦果”。其在北京的建外SOHO、SOHO尚都等项目都曾因物业管理不善、商铺营业率低等问题，出现过不少纠纷。
“销售是一个落后的模式，我们四面楚歌。”正因此，潘石屹坦承，“自持”更应该是负责任的商业地产模式，“因为，我们持有自己的物业，精耕细作，就能把这个产品做得更好。”
“销售”VS“自持”，孰优孰劣？
潘石屹和SOHO中国的转型，简单明了地说明了当下的形势：“销售”仍然有广阔的市场，“自持”则是开发商考虑后期运营的结果。
“对 于投资客来讲，逐利是本性，追求利润最大化是最高宗旨；而对于商户来讲，前期则要最大限度地控制成本、降低投入。这二者本就是矛盾体，当二者不能统一，就 会出现空铺，如果一排店铺中出现大量空铺，那么这条街就做不起来。如果投资者过多，那么整个市场将会垮掉，使得真正想做生意的商户难以为继。或者，前期投 资客以较低的价格出租，商户承租经营，当市场刚刚有些起色，投资客因逐‘利’本性会马上要求提高租金，这对商户来讲是致命的。”徐国珠认为，对于外迁商户 而言，“自持物业”对经营更有利。
“销售的商业物业一般商家都不愿意进驻，其价值及未来的资产升值空间也因销售而受到较大影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。对于销售模式，他直陈，这一模式实现了开发商利润最大化，但后期缺少投资运营管理上的培育，对投资商家和经营者而言，投资回报率被压低。
可以看到的是，“自持”已经成为众多实力房企的选择，万达、SOHO中国等房企大量持有商用物业。
凿池养鱼才是长久之计
关于“销售”和“自持”的争论，还有一个更形象的说法，那就是“竭泽而渔”和“凿池养鱼”。
“对 于一个新市场，如果销售铺位产权，那么产权、经营权、管理权三权分离，在实际招商和运营过程中将面临巨大的风险和挑战。对于投资客来讲，逐利是本性，追求 利润最大化是最高宗旨。他们不懂经营，也不会自己去经营，只会出租或待高价转让铺位从而获得高回报。”在徐国珠看来，新建批发市场，最关键的是后期运营， 由此考虑，那么“自持”是必然选择。
“正因为此，郑州金源百荣批发市场集群全部自持，利于各种业态定位，划行归市，这样，可以有力保障市场与商户共成长、共兴旺、同命运。”徐国珠说。
“事实上，很多批发市场选择‘销售’是不得已而为之，‘自持’对开发商的资金实力要求太高。”一位业内人士分析，郑州金源百荣项目敢于选择自持全部批发物业，与其背后的百荣集团和世纪金源集团雄厚的实力不无关系。
资金实力雄厚的金源百荣公司对批发板块物业全部自持，在保证市场从招商到运营高效衔接的同时，还降低了商户的前期投入，提高了资金的使用效率，规避了产权销售后难以统筹规划和经营管理等诸多风险，保障了市场稳定繁荣。
更“近”更专业
金源百荣受青睐
177个中心城区的批发市场，要在3年内搬迁完毕，留给外迁市场和批发商户的时间并不是很充足，他们的选择也很重要。
而且，对于商户而言，无论是“销售”还是“自持”，更重要的是，这个批发市场能否给他们一个更好的明天，保证他们“搬出去”之后，还“能发展”。
也许是出于这样的切身考虑，也可能是“一步差三市”的选址思考，郑州金源百荣项目成为很多外迁商户的选择，因为这里更近，而且更专业。
所谓更近，与其他政府指定批发市场承接地相比，郑州金源百荣有着得天独厚的地理位置优势，还有优越的交通路网以及成熟的物流网络，占尽多重“地利”。而且， 该项目周边已经集聚了上百家大大小小物流公司，形成成熟的物流网络；作为第五代的批发市场集群也会引进诚信、快捷、高效、低价的专业物流公司，方便商家购 进、发送、配给商品货物。
更专业则是指这个占地1.5万亩、规划建筑面积达1500万平方米的批发物流航母，采取了科学划行归市的管理 理念和经营策略，明确了市场定位，各楼层产品业态规划具有专业性，充分考虑各品类之间的关联度，使品类之间具有良好过渡性和可持续发展性，实现批发市场外 迁所要达到的集群效应。
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