??两组好玩的数据放到一起看，出现了一个有意思的谜题：政府与开发商的收益率都在下降，那么，钱究竟去哪儿了？
??前几日，一勺君在北大财经奖学金班上课，北大的卢峰教授在他的讲义课件里，展示了一张图表如下：
??这张图表清晰地呈现了一件事情：房价节节走高的背后，是土地原料价格的节节走高，但是，地方政府作为土地市场近乎垄断的供应方，它的土地收储收益率反而大幅下降了！
??“地方政府土地开发收益率从2010年的63.3%下降到了2014年的8.5%。”
??这一数据结论，与以往的大众认知大相径庭。
??要知道，过往房价暴涨，十年调控血与泪，民间普罗大众，从痛斥开发商的道德血液开始，逐渐接受了一个认知判定：土地财政是地方政府的支柱性财源，它低买贵卖，不仅导致房价成本上涨，而且自身也成为这一过程最大的受益者。
??土地收益率下降，可能带来一个直接的结果：地方政府对土地财政的兴趣在降低，这又会引发一系列的后续反应：大规模的恶性拆迁可能减少，地方政府的负债规模可能降低，以及，房地产固定资产投资降温。
??这种推演有相当的可信度，因为，从舆情上观察，最近两年，谈论地方政府土地财政的声音确实大幅减少了，土地财政也一定程度上成为地方政府的词汇禁忌，虽然仍然不断有地王被制造出来，但是城市土地出让金排行榜已经不再惊艳。
??这是第一张图片。还有第二组图片，如下：
??这组图片显示了另一个事情：在房价节节走高的背后，主流地产商的平均净利润率也清晰地走出了一条下降的轨迹。至于毛利润率，表现的更为明显，最近几年，毛利润率下降，几乎困扰着每一个主流地产商。
??一个房地产生意，无非是买入土地，盖房，销售，回款，交付结算。房价越来越高，新建商品房成交金额越来越天量，但是政府（土地端）与开发商（产品端）都挣得越来越少。那么，钱究竟去哪儿了？
??一勺君抛砖引玉，罗列几个大致的可能分析，欢迎后台大众点评。
??1、银行家
??在政府的土地收储生意中，银行扮演金主角色。在北京，多年前就取消了毛地出让，改为净地出让。这就要求地方政府必须有很强的融资能力，才能够把土地从老百姓、企业那里溢价收购过来。政府的钱从何来，这里面就涉及到大量的土地储备贷款。
??银行放贷，地方政府做低吸高抛的土地收储生意。随着房价走高，老百姓的拆迁成本也水涨船高，导致地方政府的土地成本也更高。这里面，一旦遇到大量的拆迁难题，或者土地出让时，遭遇市场周期的波动，政府的这门土地生意也会有冷清的时候。成本增加，销售遇阻，土地生意自然不好做。
??因此，总体上算算账，地方政府的土地盛宴并不是高歌猛进。但是，唯一不受影响的是银行。不管风雨还是晴天，放出去的钱是带利息的，银行才是政府土地财政的幕后最大受益者。
??2、拆迁业主
??这个道理相对简单。房价高了，被拆迁的成本也增加了。业主不仅要现金，还要开发商的房子，而且随时调整要价。
??因此，拍出地王，房价走高，对没有买房的人是噩梦，但对于被拆迁的业主而言，真正是福音。
??3、地方政府收税员
??在整个房地产生意链条上，地方政府可以抽水的环节很多。先是土地出让环节，然后是土地开发环节（企业所得税，土地增值税），以及，产品销售环节（营业税，契税等）。
??整个房地产销售额的蛋糕越大，这种税费规模也就更大。过往几年，房地产尽管周期性波动，但是成交面积动辄十亿平米，成交额动辄8万亿元。如此算来，地方政府的土地毛利润率尽管下降，但由于挣钱门道多，依然是大赢家。
??4、有大量低成本土地储备的开发商
??假如一个开发商有着大量的低成本土地储备，它就相当于在一个高涨的股市里，拥有着成本最低的筹码。房价大涨就大赚，小涨也能小赚。
??这样特征的开发商，潜伏在中国近5万家房地产公司之中，跟着政府这个大庄家、主流房地产公司这个机构主力，吃着老本，尽享红利。
??政府与同行辛辛苦苦，兢兢业业，把房价做上去了，他们就在如此氛围下逢高出货。只要这种开发商拒绝从公开市场上大手笔购买土地，干完即撤，它们也是最大赢家。
??中国楼市是不是击鼓传花的博傻赌场，一勺君不敢断言，但是，有一点是确定的：在一个赌场里，有止盈止损概念的人，才能够走的最远。一勺君认为，上面那种开发商就是把钱装进口袋、然后淡定离场的人。
??最后，除了上面这四种人，你觉得，还有谁把钱带走了？
