编者按：来自新浪乐居新房中心统计数据显示，2013年苏州“金九月” 共有43家楼盘入市加推，其中有20盘主打改善型房源，占据了开盘总量近半数。在很久时间以来刚需都是主打的苏州房地产市场，此次改善房源的逆袭并不常见。“金九”即将到来，进击的改善房源究竟会有怎样的表现呢？让我们拭目以待。
新浪乐居讯(编辑 许骐)近日，本站就“‘金九’买房”这一话题对苏州网友进行了线上线下同步调查。结果显示，选择11000元/㎡以下的网友占到了78.5%。
然而理想是美好的，现实是残酷的，上半年苏州全市房价已经飙至11475元/㎡，环比上涨205元/㎡。而作为最受苏州购房者青睐的置业区域——园区，该版块内的楼盘则是这幕涨价大戏的主演。在这一片“涨声”的背后，是刚需楼盘纷纷“脱刚”的现实。
版块 | 楼盘名 | 1月初价格 (元/㎡) | 8月底价格 (元/㎡) | 价格变化 (元/㎡) | 变化幅度 | 价格变化原因 | 项目在售产品详情 |
园区 | 雅戈尔太阳城天邑 | 10000 | 11000 | 涨1000 | 涨10% | - | 雅戈尔太阳城天邑电商团购倒计时，120平米以下1万抵2万，120平米以上1万抵3万。 |
中央景城 | 13000 | 14500 | 涨1500 | 涨11.5% | 低价房源售出 | 中央景城二期、三期少量高楼层房源在售，面积140-170平米，买房送中央空调。四期预计8月底开盘，具体开盘时间待定。 | |
澜调国际 | 13500 | 14500 | 涨1000 | 涨7.4% | - | 澜调国际已于8月17日加推楼王8号楼，均价16000元/平米，面积130、170平米，房源22套，购房97折优惠。 | |
白塘壹号 | 13000 | 12000 | 降1000 | 降7.7% | 产品类型不同 | 二期精装高层22、23、37、38、39号楼，其中23、38号楼面积108、130、140平米，均价12000元/平米。 | |
仁恒双湖湾 | 20000 | 22000 | 涨2000 | 涨10% | - | 仁恒双湖湾5、7、12号楼在售，均价22000元/平米，全款98折、按揭99折优惠。其中5号楼面积87-142平米，7、12号楼面积88-195平米。 | |
路劲主场 | 9500 | 10500 | 涨1000 | 涨10.5% | - | 路劲主场四期爱家主要在售2、12号楼，均价10500元/平米，2014年底交房。2号楼面积93、125、137平米，12号楼面积99、137平米。 | |
绿地华尔道名邸 | 11500 | 12800 | 涨1300 | 涨11.9% | 目前高层已售罄 | 绿地华尔道名邸别墅预计8月开盘，面积300-350平米，总价550万/套起，目前正在火爆预约中，预约享5%优惠。 | |
建屋海德公园 | 11000 | 12000 | 涨1000 | 涨9.1% | - | 海德公园主推二期高层毛坯，面积多为140、180平米，部分现房销售，价格10000-12000元/平米，还有几十套房源，2013年12月交房。 | |
香堤澜湾二期爱琴岛 | 7600 | 8600 | 涨1000 | 涨13.2% | - | 香堤澜湾2期爱琴岛预计近期加推高层86号楼，76平2房，92平3房，房源共56套，预约1万抵3万优惠，详情待定。 | |
雍景湾·大公馆 | 8500 | 9500 | 涨1000 | 涨11.8% | - | 雍景湾·大公馆三期在售92、95、96号楼，主要为195平米户型，8月10日样板间已公开，均9500元/平米，2万抵5万优惠。 | |
东方维罗纳 | 9500 | 8500 | 降1000 | 降10.5% | 年初卖洋房，现在卖高层 | 东方维罗纳四期漫香郡在售高层大户型，面积118、128、143平米，均价8500元/平米，享99折优惠，128平特价房7800元/平米。 | |
朗诗未来街区 | 9500 | 10000 | 涨500 | 涨5.3% | 朗诗未来街区3期在售最后2幢15、16号楼，房源还剩20、30套。有1万抵2万优惠，准时签约减5000。 |
70天涨1000元/㎡ “再不买明年都白干了”
5月25日，九龙仓时代上城3期年华里首次开盘推出4栋高层，当时的均价为11000元/㎡。8月3日，该项目加推2栋高层，均价已然升至12000元/㎡，当晚去化7成。
“5月份那次没买，今年已经白干了，要这次再不买明年都白干了。”在九龙仓的开盘现场，购房者丁先生在接受采访时坦言，“我这次是打定主意要买一套的。因为选房顺序靠后，我只能买高楼层的，单价已经靠13000了。”
还记得今年2月，九龙仓时代上城1、2期清盘时，该项目销售经理曾表示：“现在还有2套120㎡左右的精装小高层房源，单价14000左右，而这与3期同等大小毛坯高层房源的价格相近。”目前来看，九龙仓时代上城3期的价格要达到甚至超越14000元/㎡的高度，或许只是个时间问题。“前两次开盘卖的都是靠北边的楼栋，越往南，价格会越高。”九龙仓的置业顾问贺先生表示，“接下来加推的一批精装花园洋房和高层价格估计在16000元/㎡。”
在园区，刚需产品卖改善价的并不少见。曾经中海国际社区在湖东一战成名，还一度成为“小户型低总价”的代表。然而随着今年年初橙郡项目的收尾，中海也正式脱离了“低价阵营”。
2013年6月30日， 中海8号公馆首次开盘推出700多套小高层毛坯房源。尽管该项目的均价定格在13000元/㎡，购房者仍然趋之若鹜。这一夜，中海以9亿的成交总金额笑傲湖东，而雅戈尔太阳城天邑 、路劲主场则在暗叹“价格开低了”。
现代大道沿线某盘销售经理表示：“雅戈尔也想涨，奈何已经没有房源了。眼下，路劲一直在去化库存，实际上是在暂避中海的锋芒。等8号公馆去化殆尽，将是路劲新一波涨价的开始。”
僧多粥少 园区“刚需标准”提高
“所谓‘刚需’，本来就没有一个严格的界限。打个比方，对于相城，9000-10000元/㎡的房源算刚需，10000元/㎡以上的算改善；但对于园区，11000-12000元/㎡的只能算刚需，12000元/㎡以上的才能算改善。”对于园区高歌猛进的房价，资深业内李先生有其独到的见解，“从某种意义上讲，与其说是‘脱刚’，不如说是园区的‘刚需标准’提高了。一方面，随着园区的转型升级，该区域的居住人群需要与之相匹配；另一方面，园区楼市正面临着‘僧多粥少’的局面，供不应求之下，‘刚需标准’自然随之提高。”
对于园区楼市的供求关系，李先生认为：“从长期来看，园区的宅地越来越少，不少原先在园区发家的开发商都纷纷到其他区域开疆拓土；从短期来看，开发商在极力追求高利润率的推动下，即将入市的新项目都在走高端。”
“83-150法式丽舍即将公开”——这是天地源七里香都打出的广告。尽管该项目售楼处还未建好，但已经有不少购房者表示出了浓厚的兴趣。
“我们的项目位置比中海要好得多，所以地价也比较高”，在七里香都的置业顾问不遗余力宣传项目优势的同时，对入市价格却三缄其口，“总公司还没有定，也没法预估。”
虽然工作人员表示房源价格暂时无法预估，却有不少业内人士已经预测起了七里香都的入市价格，“或在15000元/㎡左右”。这一价格虽然看似过高，但却并不是“空穴来风”。
2012年12月10日下午的土拍会上，天地源、万科燃起战火。在经过200轮近1个小时的“拉锯战”后，天地源以12.92亿成功夺得苏园土挂(2012)13号地块，楼面价5248元/㎡，溢价率31.2%。这宗地块即是七里香都的前身，会后天地源苏州公司董事长兼总经理解嘉在接受采访时表示：“地块楼面价在承受范围之内，未来项目将打造科技住宅。”从项目楼面价及定位来看，15000元/㎡的入市价格似乎也在情理之中。
在苏园土挂(2012)13号地块的争夺中，万科败给了天地源。失之东隅收之桑榆，在苏园土挂(2012)11号地块的竞价中，万科一马当先，拿下了这宗位于星塘街东、沈浒路南的优质宅地，而最终的成交楼面价却比13号地块低，仅为4573元/㎡。据本站了解，该地块的案名为“万科玲珑湾东区”。众所周知，玲珑湾一直是代表园区高端住宅的标杆项目，其一线湖景的价格甚至达到50000元/㎡以上。从“玲珑东区”这个案名中，我们可以看到万科似乎有意将其打造成湖东的玲珑湾。有知情人士透露，该项目的预计在明年3、4月份入市，首批精装房源的价格或将在18000 -20000元/㎡之间。
