买成都买豪宅，看懂两种打法很重要
对于成都的豪宅来说，一直都是线上高举调性，线下悄悄卖实惠走为上策，即线上是千万豪宅，线下300万的产品走量，誉峰甚至一度临路和变电站的产品，240万都可以买到。誉峰把这一招运用到最极致。万科公园5号占位城南最纯碎的豪宅后，总价400万是起点产品，然后开始玩起来饥饿营销，与誉峰反其道而行之。
誉峰：360平楼王掩护，中小户型悄悄走量
虽然现在誉峰已经不是成都最贵的房子，但是在成都人的心理上，一说最贵的房子，誉峰的提及率还是很高。其实，誉峰早就不是成都最贵的房子，但是“360平米极致大户、一层一户一泳池、2万每平米起”让其占据了成都人的心智，但是去过誉峰的人都知道，360平方米极致大户只是其楼王产品，一期只有一栋，而主流产品是180-240的产品。
对于誉峰，专业人士认为，看懂誉峰的策略，需要从以下几点来分析。
1、偷面积，这是绝杀技，成都人的消费习惯是吃欺头，无论是豪宅还是刚需，上来就问有赠送没有？誉峰2007年拿地楼面价就拿成6289元，3.3容积率。而彼时政府对于偷面积管制还不是很严格，为了降低成本，誉峰180平方米的户型实得240平方米，赠送率为33%，照此计算，实际容积率提高到了4.3，因为成都的高端人群对于精装大平层的居住经验不足，所以容积率的问题并不会影响到销售
2、线上楼王，线下走量。誉峰以360平米楼王户型为入市主打，“360平米极致大户、一层一户一泳池、2万每平米起”奠定大基调，到后期在户型安排上却以200平米左右户型作供应主力，这其实就跟车商是一样的，用顶配来拉调性，告诉市场我也是100万的车，当然销售最多的却是50万入门级车型。
3、把客户虚荣心理利用到极致。很多时候，开发商都知道，很多广告是为了客户的面子打的，当誉峰用一层一户一泳池，2万平方米来打广告，然后市场记住了买誉峰的是有钱人，这样客户买房的心理荣耀感就攒够了，面子有了，销售中心卖的时候，算账全是性价比，誉峰1。6万元——2万元/平米的标价，如果扣除精装费用、加上产品中赠送的灰空间面积。誉峰清水的价格也就是在1万多元/平米。曾经一度，实得240平方米精装曾经买到240万。
公园5号：扳倒誉峰有多少胜算
万科公园5号，在产品定位上已经绕开誉峰，因为誉峰的主流产品是300万级的，而万科公园5号的产品400万是入门级产品；誉峰的产品是大平层，万科五龙山的主流产品是别墅、洋房；誉峰卖油爆，万科卖舒适。目前，因为万科公园5号没有大规模推广，所以万科的打法，暂时还不能下结论，我们只能从外围做一些判断。
1、饥饿营销
最近，万科公园5号频频放风，房子要压着卖。一家企业想团购公园5号的别墅，销售顾问的答复是，别墅只有20多套，现在能够拿出来销售的只有5套，而这5套产品已经全部被预定，要买剩下的别墅只有等到2015年，而且洋房产品今年年前，公司只让卖56套，据说很多销售人员很不理解，曾经多次试图有公司沟通，但是都被万科成都高层否决。从塔尖人群消费行为分析，不求量，慢慢卖是基本要求，比如上海汤臣一品。
2、固执“高大上”
众所周知，以目前成都的消费力来计算，200-300万的城市豪宅走量较快，万科公园5号把自己的起点产品定位在400万，把成都豪宅拔高到一个空前的门槛，虽然这和成都豪宅市场做了一个区隔，这种固执我们在万科五龙山项目已经见识到了，也许万科五龙山每年都能卖十几二十亿，确立了万科的信心。所以，万科现在并不是在卖房子，而是在争成都第一豪宅的位置。
3、反土豪，卖舒适
在万科公园5号之前，成都豪宅是卖面子，卖虚荣心，卖装修，万科却反其道行之，从产品上卖精神和成都人的院落情节，在装修上不卖金碧辉煌，卖舒适。当然，无论是虚荣心理给别人看，还是舒适第一给自己住，两种需求都没有高下，但是显然虚荣炫耀是迎合，回归舒适是引导。而市场到底领不领情，还需要拭目以待。
