图为SOHO中国CEO张欣
新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
在看到两大证据后，SOHO中国董事长潘石屹与张欣在个人微博上匆忙地宣布了一件事情：SOHO中国转型成功了。这两大论据，一是2013年上半年公司的营业额和净利润分别达到24.78亿元和21亿元，同比增长103%和242%；二是上海SOHO世纪广场和北京银河SOHO的出租率分别达到100%和近60%。乐居深度报道汇总》》
在21亿元的净利润中，剔除物业重估增值的收益仅为5.37亿元，其中，租金受益仅为8610万元，这意味着，开发收益仍然占据绝对主导地位，推动公司前进的发动机仍然来自于销售，不足亿元的半年租金收益，与2015年40亿元的目标相比不过是一个零头。
因此，在外界眼中仍旧靠销售主持大局的SOHO中国仅用一年就宣布转型成功，难免显得过于草率。
中报称，作为SOHO中国由售转租后的首个自持项目，上海SOHO世纪广场目前已实现满租，其中近80%是金融行业租户，经营利润率高达88%。这一成绩是SOHO中国转型成绩单上的大亮点，为张欣主导的转型挽回了面子。
数年来，业务重心向上海转移，是SOHO中国资产配置布局的一大特点。据中报显示，目前公司自持京沪两地黄金地段的高端写字楼总建筑面积近190万平米，其中上海146万平米，北京44万平米；在SOHO中国目前运作的16个项目中，有11个在上海。尽管上海将成为未来SOHO中国的主战场，但潘石屹没有料到的是，这个与北京相比市场化程度更甚、眼光毒辣的上海滩似乎并不那么容易被取悦。
自2011年开启“旋风式”收购以来，截至今年7月，SOHO中国已在沪拿下12个项目，几乎遍布包括南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东在内的所有重点商业区，累计耗资达287亿元。
对于大企业而言，最大的成本或许是机会成本。把易贬值的现金变成高禀赋的土地与物业资产，分散在不同的篮子里，固然享受了土地增值的红利，这是潘张二人在上海滩的成功之处，同时也使其付出了足够多的机会成本。
尽管上海的商业地产市场化程度更高，但在克而瑞上海机构研究总监薛建雄看来，潘石屹近几年将重心从北京转移到上海，恰恰与商办市场行情背道而驰。安信国际的报告称，在过去18个月中，北京写字楼的租金增长了73%，上海仅增长了18%。相比而言，上海显得理性得多。据第一太平戴维斯的数据，二季度上海市甲级写字楼空置率下降0.9个百分点至5.2%，租金则环比上涨0.7%至8.41元/平方米·天，相较第一季度增幅进一步放缓。
“因为上一届政府的中央集权，很多外企以及央企的总部都搬去了北京，所以北京的写字楼这几年涨得特别快，但是上海的行情却差很多。潘石屹跑到上海来，就错失了北京的机会”，薛建雄说。
尽管把赌注压在了上海，但是潘石屹的“上海滩”计划进行的并不顺利。
由于华东地区的客户比较理性，买楼很少持有，多数用来投资，过去曾让SOHO中国快速跻身房企前列，并被市场所熟知的盈利模式在上海并没有奏效。无论是SOHO东海广场还是SOHO中山广场，项目开盘后均未出现以往北京项目的热销景象。而从上海核心商务区写字楼的租金标准来看，SOHO中国项目的租金定价因明显偏高而导致出租率并不高。
数据显示，在SOHO中国已经运营中的上海物业中，SOHO世纪广场目前租金为每平方米每天8元左右，而周边项目的租金水平在6至7元；SOHO中山广场的租金价格为每平方米每天5至6元，而周边项目仅为3至4元。根据星展银行的报告，SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后，SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初的9元/平方米·天调整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。
在中报中，潘石屹坦言，由于土地市场持续高温，如果租金不能显著增长，过高的资产和土地价格是无法持续的。当投资收益被挤压得越来越低，只能通过提高租金来维持高盈利。同时，物业持有的管理成本之高也让潘石屹始料未及。据薛建雄分析，一栋甲级写字楼每个月物业持有和管理的成本高达100元/平米，即使租金是8元/平方米·天，一个月也才240元，利润所剩无几。刚刚涉足租赁市场不久的潘石屹显然低估了转型所带来的挑战。
在宣布由散售向持有转型之后，SOHO中国的收购步伐迅速减缓。根据年初制定的计划，今年SOHO中国计划收购土地的预算为100亿，迄今只斥资31.9亿在上海收购了一幅位于上海市长宁区的古北5-2地块。
另有媒体报道，SOHO中国目前在沪运作的11个项目中，除了SOHO中山广场和SOHO世纪广场，其余9个项目均处于在建或仅停留在规划设计阶段，多个项目拖延工期、进度缓慢。业内人士分析，潘石屹前两年为了快速抢滩大量收购商办地块，但项目一旦开发起来，后续必定要追加大量成本投入，同时也将面临严峻的销售形势，因此拖延项目进程不失为一个好方法。
4年12个项目，并未让SOHO中国真正的融入上海。去年12月，在与复星官司的前夜，潘石屹略带“寒意”的发了一条微博：“我们来上海三年时间了，其实还是人生地不熟。我们要赢得上海人的尊重，是靠我们为这座城市创造的建筑作品，是我们坚持的诚实、创新、团结的原则。”
在寸土寸金、各路资本竞相追逐的上海滩，SOHO中国的市场认可度和政府关系不及本土企业。虽然潘石屹成功为自己和SOHO中国树立了知名度，但其过往的散售模式和不佳的运营管理情况，使得其在上海并不受待见。在这一点上，SOHO中国与复星的外滩8-1地王案或许是一个缩影。在上海本地地产大佬郭广昌的狙击下，潘石屹虎口拔牙未果，最终一审败诉。虽然还不是最终结果，但或许是上海滩带给潘石屹最为直接的一次打击。
此外，在商业地产开发和运营的经验上不敌新加坡、美国等外资房地产公司，是潘石屹上海战略遇阻的另一个原因。8月初，在被称为“上海最后一块黄金地段”的静安区“东八块”的出让竞争中，SOHO中国输给了美国汉斯。业内分析，这一结果与其持有运营和资产管理的经验不足有很大关系。以往产品单一、快速散售的经营模式或许将透支潘石屹此后数年或更长时间的精力。
上海房产评论人李骁认为，过去营销和品牌一直是SOHO中国的亮点，一旦转型对资金的把控、持续招商和运营的能力要求就更高。无论是从经验还是从心态上来看，潘石屹还需要付出更多的学习成本。
