新浪乐居讯 12月21日下午，由新浪乐居主办的“2012变创未来·深圳房地产网络营销创新盛典”在深圳君悦酒店隆重举行。前建设部政策研究中心主任陈淮、微博营销大师杜子建、新浪乐居华南区总经理李咏涛、新浪乐居深圳总经理李忠辉以及深圳各品牌开发商代表出席活动。前建设部政策研究中心主任陈淮发言，回顾了2012年中国房地产市场，并对2013年的房地产市场的走向进行了展望。陈淮表示：“宏观调控在2012年的主旨任务就是稳增长，在稳增长中发挥了主要作用就是房地产业，相对于出口、股市、小微企业、汽车、制造业、基础重工业，房地产是国民经济各个领域稳定程度最高的，是对稳增长做出贡献最大的一个行业。”以下为陈淮发言实录：
我们今天站的这个地方是中国改革开放的前沿、对外改革开放的窗户，向市场经济转变的试验区，也是中国人先富起来的一个希望，一个发展的奔头、一个起源地。我们展望2013年是非常有意义的事情。
先说中国的经济，刚刚主持人说了很多溢美之词说“十八大”中国发生了如何深刻的影响，如果一定对中国经济做一个非常简要的概括的话我想大概是这么四句话，一句是社会和政治的稳定与否，恐怕是我们的风险，外部环境是我们最大的不确定性，改革是我们最大的希望，城镇化是我们最强的动力。
如果说对2013对“中国+经济”作一个概括的话，“十八大”并没有解决社会形成共识的问题，没有解决我们各种政治势力形成共识的问题，所以我们展望2013的时候，我们迫切地希望不要发生或者是正常发展的地方，就是在这一年是我们改革发展的关键点，其中就是中国保持社会和政治的稳定，不要发生社会分裂。我尖锐地提出，如果我们看2013年这是第一大的问题，我们2012年面对的种种难题我不一一重复了，包括内部外部社会和经济种种不平衡带来的矛盾。
第二个问题，最不确定的是外部环境，包括今年末的中央经济工作会，对2013年经济面对通胀还是通缩，我们经济增长的速度在2012年出现了显著明显的下行趋势是否已经确凿无疑地得到抑制，能不能回到一个良性增长的区间，并不确定。他的不确定原因主要在于外部环境尚存在太多的不确定性。玛雅人几千年前怎么预言的我不知道，但是我知道现在全世界的经济学家，哪怕得过十回以上诺贝尔经济学奖的得主，也在冥思苦想思考一个200年以来，从有经济学诞生以来最原始、最初步的、最起点的一个问题，就是一块钱值多少钱。
诸位以为我在胡扯或者是瞎忽悠，不是，大家想想，就你信息所了解的范围内，是不是这样的问题，2013年经济通胀和通缩的问题是不是一块钱值多少钱的问题？老百姓说票子多了但是钱不值钱了，我们明年实行总体款所还是紧缩的政策，降息还是升息，调整货币市场价格或者是时间价格，是不是一块钱值多少钱的问题。人民币兑美元和其他国家主要货币升值与否关系到我们出口产业的明白，是不是一块钱值多少钱的问题，美国已经开始在实行第四轮量化宽松的货币政策，用国内的货币手段来影响全球经济向其他国家转嫁自己的危机，给中国提出了巨大的两难的挑战，是不是一块钱值多少钱的问题。我们面对的问题其实并不复杂，但是要寻求答案又极其艰难，因为2012年经济走势，有一半以上的决定权不在中国人手里，不在我们的手里，你能判断2012大宗商品上涨与否吗？美国量化宽松发货币之后推动的是原油价格和粮食价格是涨还是跌，是否会不会来一波输入性或者是推动型的通胀，我们有很多的不确定的因素。发达国家面对的问题是我们2012年观察世界经济的时候最引人注目的焦 点，这些问题远没有解决，包括欧债危机，也包括美国财政断崖式的危机，发达国家借的钱还不上怎么办。
大家知不知道美国人欠中国人多少钱？2012年底我们应该把帐收一收，不算“二房”欠的钱，欠我们4.5万亿和3亿美元这个不算，仅仅美国政府大当家的欠我们的钱，美国是中国第一大债券持有人1.17万亿，相当于每个美国人欠中国2.4—2.5万的人民币，2011年末中国城乡储蓄余额是3400万亿，相当于我们13亿人每人不过2—3万。世界上最发达的美国人欠我们这么多钱还不上，大家可能听说前不久美国人放出疯来，中国人要在钓鱼岛问题和日本人动武，美国人要干预，别信他的话，他一定是有一笔帐还不上了，一到那个时候他就会说我要帮日本人了，我要卖台湾人武器了，中国人会说再多借你一点再给你延一延，美国人就拉倒了。
我们第一次南巡讲话说的“杀出一条血路”1984年，我们的任务是招商引资，我们学会当杨白劳，结果一夜之间成了黄世仁，我们还没有准备，我们还不知道怎么应对这个黄世仁应该应对的世界，2013年不确定。我们最大的希望在改革，别以为2013年经济稳定与否，房地产市场健康与否，取决于所谓的房地产政策和经济政策组合而成的所谓的宏观调控体系。09年应对世界金融危机，10年稳增长，11年稳增长，这样一个过程我们的宏观调控政策的确发挥了相应的作用的话，我们在过去5年和10年和世界金融危机爆发的三年，此前包括深圳建立、浦东开发，我们在吃那一个时代的改革开放的红利，这个红利已经吃到头了。如果我们光靠宏观调控维护健康经济的可能性，概率非常之低。我们的希望在改革，迈出大步，包括“十八大”传出的信息，包括新一届领导人在“十八大”之后多次的讲话中提到改革是中国最大的红利。要推进向市场经济转变的改革，高举中国特色社会主义旗帜，我们是希望这个诺言进一步地落到实处。
我们最有力的动力所在和强大的引擎在城市化和城镇化，中国的城市化和城镇化刚刚拉开了帷幕，远远不到收尾的时候，刚结束的2012年中央经济工作会议有一个最新的提法，如果说有一点新意的话是“有序推进农业转移人口的市民化”，我们现在到2011年末的数字是6.9亿城镇人口，人口所占比重是51.2%，第一次超过农村的农业人口。2012年末的宏观数据没有发布，我们估计在52—53%的样子，在大家都明白和知道，这个城镇人口至少有2亿以上的人群是伪城市人口，他们的学名叫“农民工”，我们的城市化进程已经从当初的保障他们在深圳长三角珠三角的打工，以及此后保障农民工又到年底了工资按时发放，以及城市福利资源的均等化的覆盖，现在兴起了一个市民化，我们正在经历一个伟大的变革时期，远远不是玛雅说的毁灭的的时期。中国人正在从一个大多数人住乡下的民族转变成一个大多数人住城里的民族，这个历史转折势必要在在座的这一代人和你儿子的这一代人手里头完成。
我们想不想让中国成为一个世界经济一流的强国，有一天我们用不着讨论钓鱼岛的问题，那个根本不是问题，我们也不用担忧美国航空母舰到黄海军演的问题，我们说要应对的是不是趁着元旦长假没事把我们的舰队派到墨西哥湾军演的问题，我们想不想让6.9亿城镇人口都过上比美国人还阔的日子，我们大家都住豪宅，用空调、开私家车、上高速路，那个时候我们买豆浆买两碗，喝一碗倒一碗。我们想不想根本解决影响中国经济和社会发展产生间矛盾的根本原因，发展的严重不平衡，城和乡，沿海特大城市和中小城市，政府和市场各个产业之间、穷人富人之间，种种的发展不平衡的问题，特别是“三农”，农村、农业、农民的问题。
我们想不想克服老天爷给我们留下来的资源瓶颈，中国要想过好日子，最大的心腹大患在于我们地底下并没有多少埋着值钱的东西。我们今天炒作两件事，这两件事都是事出有因，第一件事是宁波的px事件，群体性的事件，国家要在宁波那个地方建一个1500万的电流和500万吨的乙烯装置，结果当地老百姓担心造城影响，结果政府最后取消了那个项目。这不是简单与否，我们有西部大开发，我们原来指望西部占国土面积60%，能够成为我们国民经济的后备资源产地，最初发动西部大开发出于这样的思考。到了“十五”计划，就是04、05年的时候，就是已经清楚无误地知道，那大江、大合、崇山峻岭地底下并没有藏多少值钱的东西，我们45种支持工业的矿产品25种是短缺的，因此我们的石油、石化、钢铁、有色的基础重工业只能沿海布局，而且只有有深水港条件的地方布局。之所以选择宁波做这个px项目的落脚点，因为宁波是我们东南沿海少有的天然深水两港的。
2012年的事件，湛江国家发改委批准他建一个大型的钢铁项目，今年年初的时候湛江市长他打到北京电视台国家发改委，说他有一张批文，他说稳增长不是拿嘴来吻这个增长，还批评国家发改委说又靠这种高耗能、高污染的项目，来推动gdp的增加。我们的媒体和央视不知道，钢铁的发展是必须要有能够停靠大型的矿水深水港的条件，湛江也是我们国家少有的深水港。
推进城市化、城镇化是提升我们国家经济增长的根本，积极稳妥地推进城市化和城镇化，我们讨论的中国经济发展要依靠城市化和城镇化作为强大的动力，我们所讨论的房地产不过是城市化、城镇化这个一百集以上的电视连续剧中若干几集中的主角而已。
这是我刚才第一个概括，中国经济发展四句话，政治上和社会上的稳定是我们的依据和基础，外部的环境是我们最大的不确定性，改革是我们希望所在，城市化、城镇化是我们动力。
我也很高兴注意到我们的主持人在提到2012年房地产的时候，用了一个不常见的词“改革”与“创新”，2012年我们从媒体听到对房地产评价的词汇不是这个词，更多的听到的是“严冬”，更多的是听到“冷”、“步入低谷”、一蹶不振”、“损失惨重”、“扑朔迷离”，过去若干年中刚刚李总提到的那些语言家们都是用这样的词来形容我们深圳、我们珠三角和中国的房地产。但是我们今天坐在这儿的时候已经到了2012年的年末了，刚才的时间玛雅人所预言的世界末日已经过去了，我们实际上回头一看，这些词有没有适用的地方呢？确实有。2012经历严冬的不是房地产是钢铁和煤炭，2012步入低谷的不是房地产是出口，2012损失惨重的不是房地产是股民和股市，2012一蹶不振的不是房地产，是民私营小微企业。2012扑朔迷离的还不是房地产，是汽车。
我们新浪乐居微博主页面上有无数的经济信息，大家自己回顾一下，这就是我们走过的一年，我们相信在2013年中国的房地产业将面对的问题其实和2012面对的问题差不多，在2012中国的房地产业可以用四个“稳定”来概括。
第一，是政策最稳定的一年，在这一年没有出台任何新的政策。尽管我们媒体不断地猜测，下一步政策处什么政策，尽管我们媒体不断地警告，房价正在酝酿新的更加严厉调控的政策，但是事实上这一年什么新的政策都没有出，但是对原有的政策什么政策都没放松，所以叫做最稳定的一年。
第二，是我们行业最稳定的一年。中国经济在2011年末的中央经济工作会议中提出，以及在我们今年初的政府工作报告中也强调，宏观调控在2012年的主旨任务就是稳增长，在稳增长中发挥了主要作用就是房地产业，相对于我刚刚提到的出口、股市、小微企业、汽车、制造业、基础重工业，房地产是国民经济各个领域稳定程度最高的，是对稳增长做出贡献最大的一个行业。
第三，我们房地产领域中的参与者我们的开发商们，在这一年中面对了无数的艰难，限购、限贷、资金流、土地税收政策等等很多方面的影响，但是我们的队伍走到年底回头一看，整体的素质比起以前大大提高了，我们的开发商队伍比起01、04、08年大大地成熟了，十年以前，仅仅一个土地协议出让改为招拍挂，就被我们行业形容为“831大限”，比玛雅人“世界末日”还更为人们所重视。十年前的那个时候，稍有风吹操动就如惊弓之鸟的时代过去了，09年我们措手不及的时代过去了，2012年的变化，包括李总提到的，第一个的万科包括后来居上的很多的大方企，以及各地的房地产总体素质整体不提高了许多，今年紧张的企业过了难关，我们有很多的创新，包括新浪乐居提供的电商就是创新，包括现在日趋活跃的思路就是创新，包括销售手段上说服消费者群体，与他们之间展开新的这种新合性的竞争也是创新。所以我说我们群体成熟度大大提高，企业队伍在2012保持了稳定。
第四，消费者群体保持了心态稳定。这一年没有发生大规模的哄抢、大规模的恐慌，也没有发生人们很多预言家不断警告我们的“崩盘”之类的，而是市场保持了他自己既有的逻辑。
我想如果用一句话来概括2012年，我们这个市场应该说对国民经济的稳增长，对老百姓住房条件的改善，对中国城市化的有序推进，以及对我们的改革都创造了好的条件，做出了贡献和奠定了基础。
2013年我们可以大致地说，同样我也作四个展望。
第一，维护国民经济稳定运行仍然是房地产业的首要任务。2013年我刚刚说到了外部环境，发达国家的宏观调控政策大约可以预期的是一定是紧财政松货币，紧财政是因为他现在政府欠的钱就还不上，欧洲的主权债务危机有政府欠钱还给不上的危机。美国的财政断崖问题并不是奥巴马连任产生的，去年的事他就有两次财政要破产的危机。紧缩财政恐怕是他们势必的选择，但是都普遍地实行宽松的货币政策，人为地增发货币，一个是出于刺激发达国家经济体，包括美国、欧盟经济复苏和增长的需要，缓解他国内就业危机的需要，同时官方的货币政策最有利于发达国家向中国在内的新兴经济体转嫁危机，这个qe4以及美国进一步的量化宽松货币政策，给中国提供了两难，要么你人民币大幅度升值，要么你中国准备应对恶性通货膨胀，因为国际大宗商品价格上涨，带来的传导性的价格链，导致你国内石油、粮食价格的上涨。最有利于发达国家向中国和新兴经济体转嫁到国内的危机，所以我们大约可以预期，外部环境是紧财政松货币。而中国维护经济增长的政策选择中，最可能的是稳货币或者是适度紧缩的货币政策，而适度放松财政政策。中央经济工作会议已经明确概括为“适度宽松的财政政策和稳健的货币政策”，我们把“稳健的货币政策”解释为继续保持谨慎的信贷和货币发行量，继续把社会总体的物价水平稳定在一个合理的水平上，不使他发生恶性的通胀和通缩，所以指望大幅度降息或者是大规模释放信贷，或者给更宽松的货币环境，我想这个机会是很小的。
但是以减税为主要特征的相对宽松的财政政策，我以为在经济学领域和政策研究领域的认识度是相当高的，大家已经从多个方面提出了政府要对小微企业提供很大的辅助，包括个人所得税的增减，包括房地产领域的各种税负结构，还有大家议论已久的房产税的诸多的问题，也就是说税的问题是明年宏观调控也就是影响短期经济总体稳定运行的关键词，也是主要的核心词的问题。
我们有机会看到，在调整税负结构上，实际上明年的宽财政并不仅仅是给企业更大的发展经济的动力，而且他也是调整社会关系、启动新一轮改革的入口，税是调整社会整体经济关系启动新一轮改革的入口，所以明年第一个问题我想说，就是在宏观调控上仍然是稳步推进的。
第二，在房地产问题上抑制投机性需求，我想不是用不着，我们每次见到媒体第一个问题就是那个限购什么时候放松，你给我假定一个前提就是肯定会放松，然后是什么时候我跟你说，你那个“什么时候”就问错了，因为本来就没打算放松。如果有取消或者是放松限购的话，一定有比他更为严格的、更有有效率和低成本的，更完善的抑制投机性需求的政策。中国的城镇住房将在一个比较长的历史时期内处于严重的供不应求的状态，已成格局，随着城市人口的增加，随着老百姓的住房有新的转变，这个供不应求的格局需要一个长期应对的历史过程的，在这个历史过程没有走完之前，抑制过渡的资源需求，为奢侈性的需求、投资性的需求将是一个制度性的安排。我看不出2013年这个调整会有改变，不仅如此，包括深圳、广州，包括上海、北京这样的特大城市，还不仅仅是因为房地产本身的调控问题，还在于这样的城市已经人口过渡地承载了。我们下一步的城市化需要调整城市结构，在沿海特大城市中，人口进入的壁垒门槛将会越来越高，二三线城市需要新的发展契机。抑制投机性的政策坚定不移，既不准备加码，也没打算放松。
第三，中国的城市化、城镇化将启动新的历史契机。我们的李克强副总理现在已经是总理级的了，在“十八大”之后只说过两句话，第一句话是中国发展的最大红利是来自于改革，第二句话是中国发展最大潜力在于我们的城镇化。“十八大”格外强调了进一步发展城市化的必要和他的立足点，积极、稳妥、推进城市化，提高城市综合的承载力，以及我刚才说的有序推进农村转移人口市民化，实际上我们在过去几年已经明确看到了我们城市发展严重不足的问题，比如说我们深圳大概是在过去三年里头，到城里去看海，这个被媒体不断报道的新词表现得最充分，到城里去看海，已经不是在广州看海或者是深圳看海，武汉、长春，甚至是缺水的呼和浩特都有了看海的机会，我们的城市地上和地下发展不平衡，大中小城市发展严重不平衡已经到了急需调整的阶段。我们的房地产调控政策从来不是不让老百姓买房住房子，“十八大”当中有媒体多次问我，推进城镇化会不会推高房价引起房地产的泡沫？我十分不理解这个问题，推进城市化是一个多快盖好房子，怎么会造就房地产泡沫？怎么样会造城推高房子，莫非不盖、少盖或者是盖破房子就能够让价格上来吗？房地产调控在抑制投机性需求、稳定房地产市场的价格，并且促进他健康发展的同时，立足点从来是鼓励老百姓适时适度改善住房，从来是优先于低端群体改善居住的条件，从来是帮助困难群体尽快实现住房脱困。这其中包括了老旧危房改造，也包括完善住房保障体系，也包括了二三线和中小城镇的发展。
第四，改革。我刚才已经充分提到了，2013年不管是中国经济的发展还是房地产业的发展，我们走到了一个仅仅在那里反复强调生息降息，货币还是财政政策远远不够的时候了，我们需要有强有力明确发挥切实作用的改革，这个改革包括四个方面：
1.要完善市场经济制度，包括老百姓持有住房的安全性，以及风险在房地产市场各个均衡配置的问题，以及相应的管理机制。
2.约束和监督政府权利。我们希望反腐败吗？如果我们把反腐败建立在不断地加强监督，这和事后惩罚上，我们永远反不了腐败，就像我们在一个富营养化、日益严重的水体里头打造靠捞把蓝藻捞尽一样，办不到。我们必须要除腐养新，绝不是靠政府加大权利能够实现反腐败，恰好相反，政府应该从多个广泛的领域里头大踏步地退出，这是改革，这不是简单的调控，这是我们向市场经济迈出的必要的一步。
3.我们的改革还包括打破垄断，包括在资源和分配占有上的垄断，包括政府行政权力的垄断，迄今为止我们房地产发展两个最基础的经济要素，一个是土地一个是资金，要么是政府唯一的募集者，要么资金的价格是由政府来统一管理、统一掌控的，这样是无法实现房地产的优胜劣汰的，无法实现资源的充分优化配置的，也无法实现市场与政府之间经济利益关系和有序发展的。
4.我们还希望在改革上，在收入分配关系上迈出大的步伐，在中央与地方政府财税关系调整上迈出大的步伐。
简单说，2013年不是我们愿意不愿意，我们见到或者没见到，我们都客观的必须在改革上有新的举措和魄力，我们才能实现2013年人们描绘的多么美好的目标。
