??昨日（23日），最高人民法院官网报道，最高法当日举行新闻发布会，通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称《司法解释》）有关情况，并对焦点问题进行了阐释。
??据介绍，《司法解释》于2009年开始调研，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权等作出规定，共计22条，将于今年3月1日起正式实施。
??根据《司法解释》，房屋等不动产未经同意发生物权转移，法院将依法认定无效；买到二手车未登记过户，卖车者的债权人索要该车，法院将不支持；房屋等物权的共有份额因继承、遗赠等发生变化，按份共有人主张优先购买的，法院不予支持。
??物权发生转移未经权利人同意将认定无效
??焦点1
??最高法相关负责人在昨日的新闻发布会上介绍，现行的物权法规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。
??然而在实践中，预告登记的权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。
??为此，《司法解释》在第四条中，对现行物权法第二十一条所称的“不发生物权效力”的处分行为进行了限缩性解释。
??其中规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照特权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
??卖车后未过户债权人索要将不获法律支持
??焦点2
??最高法院民一庭庭长程新文介绍，实践中，机动车名实不符的情况并不鲜见。现行物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。但是，该法条对于何为“善意第三人”，并未作出明确规定。
??基于此，《司法解释》通过排除法明确：转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付价钱并取得占有，即使未在相关机构进行登记过户，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。“换句话说，转让人的一般债权人包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应排除于物权法第二十四条所称的善意第三人范畴之外。”程新文还表示，在物权与债权的关系上，一般而言物权优先于债权。“具体到机动车等特殊动产，通过转让人的交付取得物权的人虽未办理过户手续但已依法享有物权，其权利优先于转让人的一般债权人。”
??不动产登记簿被证明记载有误可再判归属
??焦点3
??程新文介绍，物权法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”但实践中有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及登记就应通过行政部门解决。“这种观点导致实践中出现了法院、行政部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。”
??对此，《司法解释》从两个方面作出规定。
??一是在案件受理方面，规定：因不动产物权归属及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于法院民事诉讼受案范围，民事审判部门应依法予以审理。
??二是在证据认定方面，规定：对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
??房产份额变化按份共有人不享优先购买权
??焦点4
??按份共有人优先购买权听起来晦涩，但在很多继承案件中的房产等财产的分割问题上都会涉及这一条款。物权法第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较简单。
??对此，《司法解释》对按份共有人优先购买权制度进行了细化。其中，第九条规定：共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
??第十二条规定：按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
??第十三条规定：按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
??第十四条规定：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
??购买争议房产确实不知情可认定为“善意”
??焦点5
??最高法相关负责人介绍，物权法第一百零六条规定了善意取得制度。但该条在理解上存在诸多争议之处，如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。
??对此，《司法解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
??第十六条则规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
??第十七条规定：受让人受让动产时，交易的对象、场所或时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
??■文/本报综合最高人民法院网站、《法制晚报》、《北京晚报》、央广报道
