??2015年10月20日，第十一届中国地产金融年会在北京举办。会议由金色峰会和蓝色峰会组成，包括嘉宾演讲和对话论坛两种形式。中国地产金融年会以规模盛大、嘉宾高端、媒体聚光度高、影响力广泛著称于业内。年会创办于2005年，历时十届，已经成为中国房地产首席专业峰会。中国房地产业协会副会长任志强，住建部政策研究中心主任秦虹，全国政协、政协经济委员会委员，中国财政学会顾问贾康等嘉宾发表了演讲。
??秦虹围绕“互联网金融与房地产业的发展”，介绍了她最新的研究成果。第一是互联网金融 房地产的发展背景。第二是我国互联网金融和房地产结合的探索实践。第三是这些探索实践如何评价。第四是互联网金融在房地产业的发展在美国的借鉴。第五是发展前景展望。演讲最后，她认为互联网金融和房地产融合的未来创新空间很大，同时需要防范风险，众多的风险中最重要是信用风险。
??以下是演讲实录：
??谢谢大家，大家上午好！很高兴有这样一个机会来做一个发言，题目是“互联网金融与房地产业的发展”。
??为什么要讲这个题目，而且为什么今天能够到这儿来和大家介绍这个问题呢？主要源于我们从2011年开始的一项研究课题。2011年我们想找到一个什么角度来研究房地产金融，我们觉得房地产金融对未来房地产业的影响一定是非常重大的。当时我们的合作伙伴苏鑫提出来，说研究一下民间资本的生态吧。所以从2011年开始，我们就开始做民间资本与房地产业发展的研究报告。第一年聚焦了鄂尔多斯、温州、山西、陕西四地民间资本的动态，研究了当时我们国内民间资本投资房地产的最主要形式，就是实物性投资，大量的买房子，在各地很多地方买很多套房子。在这里面我们也看到了实物性投资对房地产增长所带来的影响以及它背后孕育的巨大的风险。同时，我们也看到了未来实物性投资房地产可能会出现变化，什么样的变化呢？
??我们在2012年，民间资本与房地产业发展研究报告研究了人民币房地产私募基金的发展，我们认为房地产的证券化投资会兴起，但是由于股市在当时非常低迷，我们认为新型城镇化投资房地产会兴起，所以着力研究了刚刚开始起步的人民币房地产私募基金的发展，它的规范性和国际的比较以及它的前景。
??到2013年，我们又研究了民间资本证券化投资的需求者、开发企业他们未来融资的格局会是什么，所以2013年的研究报告是聚焦房地产企业的直接融资。我们当时认为，房地产企业的直接融资的融资格局会发生变化，会从过去大量的直接融资转向未来的间接融资，而掌握间接融资渠道和能力的企业，在未来竞争中一定会占据优势。
??2014年，我们又研究了证券化投资里面的一个我们期盼已久的，在国际上比较成熟的一个新的产品，就是资产证券化。当时研究了商业地产资产证券化的规范运作以及在中国的发展前景。
??今年我们完成了报告，我们在想民间资本对房地产市场的研究新动态是什么，所以在去年年末就考虑到了互联网金融，所以今年的报告是聚焦互联网金融与房地产的发展。
??我们研究了五个内容。第一是互联网金融 房地产的发展背景。第二是我国互联网金融和房地产结合的探索实践。第三是这些探索实践如何评价。第四是互联网金融在房地产业的发展在美国的借鉴。第五是发展前景张望。这个报告已经研究完成了。
??我给大家介绍一下报告的主要结论。第一，互联网金融 房地产的发展背景。
??我们认为在中国出现互联网金融 房地产实际上是面临三大背景同时出现，第一是互联网 时代的来临，互联网对各个产业的影响已经被我们各界广泛引起了共识，从国家政策层面上看，今年3月份“两会”的时候，政府工作报告就提出，我们要推进互联网 行动，在7月份国务院就发了《关于促进互联网 行动的指导意见》，在这些指导意见里面，提出了互联网金融从消费领域向生产领域扩展的一系列指导意见，从实践中我们也可以看到，互联网 在传统行业的融合、延伸已经开始广泛的出现，各个领域的传统行业的企业都在积极探索互联网 时代所带来的新的创新的机会。他们对优化资源的配置，提高生产的效率以及服务的一些功能等等各个方面转变经营的理念，可以说都起了很大的促进作用。这是第一个背景。
??第二个背景，是互联网金融的崛起。互联网金融这几年发展非常迅速，今年7月提出了互联网金融发展的指导意见，提出来要鼓励创新、防范风险、趋利避害、健康发展，同时也提出来要依法监管、适度监管、分类监管、协同监管、创新监管的新的监管理念，目的只有一个，就是要促进互联网金融的健康发展，以互联网金融的政策来积极的推动互联网金融服务实体经济的各个方面的创新。从实践上看，现在第三方支付规模迅速扩大，P2P网贷也发展很快，众筹也已经在各个领域开始起步。应对互联网金融的一些征信机构也已经开始出现，可以说互联网金融已经在不同的领域、在不同程度上影响着我们传统产业的发展。作为房地产领域，实际上也是不可能脱离这样一个互联网 以及互联网金融 传统产业的影响。
??第三个背景，是当前房地产市场发展的新阶段。房地产发展已经告别了过去绝对的短缺，进入了现在部分地区已经开始过剩，竞争严重加剧的情况，去库存压力非常大。房地产企业都在积极探索他们的转型，营销方式的转型，行业领域的转型，服务模式的转型，经营理念的转型，融资结构的转型，在探索这些转型的过程中，可以说互联网金融也为企业的转型提供了一个很好的选择的渠道。
??所以我们说互联网金融 房地产的发展背景是有以上三个，今天的房地产企业无论你想还是不想、做还是不做，互联网金融已经不容忽视的深入到房地产行业中来。
??互联网金融如何和房地产进行融合呢？我们在经过一年时间的市场的调研，广泛的访谈和接触了大量的互联网企业、房地产企业、中介公司等等，我们认为互联网和房地产的融合，已经可以在房地产的开发、销售、持有全产业链都可以实现。在开发阶段，主要的就是众筹，互联网金融和房地产融合最适合的方式就是众筹。最典型的就是绿地的地产宝，针对中小投资人，与互联网平台合作，同时也引入了保险机构来增加互联网金融投资人的安全性，所以可以说互联网金融在开发阶段最适合的就是众筹。现在绝大多数国内的众筹，在开发阶段都是债权众筹，我想在未来股权众筹、债股混合的众筹，也都会有一些新的案例的发生和产生。
??销售阶段是互联网金融和房地产融合手段方式最丰富的一个环节，在销售阶段有众筹，也有P2P网贷，众筹又有投资性众筹和营销性众筹两种。团贷网的房宝宝都属于投资性众筹。营销性众筹有搜房的天下贷，还有京东众筹，房金所的买房宝，都属于营销性众筹。P2P网贷又分新房贷款和二手房贷款，房金所的五贷、天下贷的新房首付款都属于新房的P2P网贷。链家地产的家多宝，是二手房的P2P网贷，还有基于购房客户的消费贷款，世联集金的家圆云贷，都属于互联网金融和房地产的结合。
??在持有阶段最典型的就是高和资本的高和宝，是高系列、和系列、畅系列。在持有阶段的高和宝，通过互联网金融来投资它的商业地产的租金回报项目，可以说在一定程度上有私募REITs的性质，我们可以把它作为类私募REITs。在中国的REITs还没有正式的管理的规定、广泛的推行和具有广泛的交易场所的这些规则制定的情况下，互联网金融的私募REITs的出现可以说也是一个积极的探索。它把过去大额的商业地产、低频交易的商业地产变成了小额的众人投资的高频交易的私募地产，我认为它是对资产证券化发展的一个积极的探索。
??以上我们国家出现的这样一些案例和探索，它取得了哪些成效呢？我认为最主要的是三个方面。
??第一，互联网金融和房地产开发出现了多主体的探索，创新了一些产品，来为企业的融资、营销，为投资人提供一些投资的渠道，也有更多是互联网企业在主导来做这件事情，还有房地产的中介企业为主来开发的一些产品。还有金融企业或者金融背景企业来主导从事的一些互联网金融的运作，还有一些各个企业联合在一起的。所以目前不是说互联网金融和房地产结合只是房地产企业在做这件事情，实际上互联网平台的企业、金融的企业也在主动的来和房地产相结合，是一个双向的。房地产企业主动的也有，非房地产企业主动的也有，是多主体的探索。
??第二，它的的确确是为投资人提供了一种低门槛的、多元化的投资机会。过去投资房地产应该说都是门槛比较高的，还要用大量的杠杆，门槛相对来说是比较高，投资额也比较到，周期也比较长，很多中小投资人是很难参与的，或者分享到稳健的房地产项目的发展的回报。但是互联网金融改变了这个格局，互联网金融通过众筹建房来获得像理财等相对比较高额的理财投资回报，或者通过众筹购房来实现它的提前购房锁定房价的购房优惠，或者通过权益性的投资获得商业房地产的租金和增值的收益，或者通过债权的投资来获得它的投资收益。
??第三，实际上互联网金融和房地产的融合也实现了行业多重的效果。1，客观上来讲是有利于房地产企业融资的。实事求是的讲，互联网金融就是为房地产企业增加了一条房地产企业的融资渠道。2，建房众筹有利于开发企业实现定向销售，房地产现在需求是最重要的，客户是最需要的，有了众筹在一定程度上是可以实现定向销售的，大大降低了开发企业的开发风险。3，它可以实现商业地产销售模式的金融化，过去我们商业的地产散售、回租、返租等等，都是一些实物性操作，非常繁琐，但是互联网金融可以实现商业地产销售模式的金融化操作，不需要这些散售等等模式来实现它的整体经营，提高商业地产的经营效率。
??另外，它也为购房者提供了很大便利，特别是在二手房市场。中国房地产首付是世界上最高的。去年930政策之前，房地产首付首套房30%，二套房是60%，北京是70%。现在当然降下来了，首付在30%左右。但是相对来讲还是比较高的。很多P2P网贷对新房的首付贷款，在一定程度上解决了首付比较高，购房人首付比较高的购房缺口。在二手房来看，也给购房者提供了很大便利，由于很多限制，二手房有抵押贷款的房子是很难成交的，现在房地产金融的熟楼贷解决了这一难题，或者二手房交易的首付贷也解决了这一难题，大大帮助购房者提前实现他的愿望。
??互联网金融现在表面上是解决了开发企业融资的小小缺口，或者更多是解决他的营销渠道，但是我认为如果互联网金融能够规范、广泛的发展，或者从未来的周期上来看，它的确有利于推动房地产企业的转型。房地产企业从过去的依靠高杠杆、依靠独家的获利，逐步转变成你可能是个投资人的代工者。我们想未来房地产可能会有这样的一天。
??互联网金融和房地产的融合在美国有什么样的情况呢？我们也做了一个研究。可以说互联网金融和房地产的结合在美国发展起步比我们国家是要早的，众筹是它最主要的一种形式。我们在报告里面还研究了美国房地产众筹的商业模式、经营模式、盈利模式以及和我们国家的比较。概括起来讲，简单的说美国房地产金融，和房地产的结合组主要的就是众筹的方式，为什么没有像我们国家的P2P网贷等这样一些呢？是因为我们两个国家面临的金融环境、金融背景是不一样的。比如我们国家首付很高，所以我们有了P2P首付贷，但是美国首付是非常低的，可能5%、10%的首付，就没有这样一个空间。再比如说REITs，我们在积极探索互联网金融怎么能够跨越REITs，走入新REITs的发展渠道，美国的REITs早就成熟了，不需要这样的探索。所以在美国，互联网金融和房地产的结合最主要的就是众筹，不仅如此，美国的房地产众筹80%是股权众筹，债权众筹只占20%，所以它的盈利模式和商业模式和我们国家也是有很大的不同。当然他们的发展、经验和教训也对我们国家互联网金融和房地产结合有一定的借鉴意义。
??最后我们对互联网金融 房地产的前景也进行了展望。总的来讲，我们认为互联网金融和房地产融合的未来创新的空间还是大的，有几个方面。
??第一个判断是，互联网金融和房地产结合，目前大家关注度很高，但实际上资金总额还是非常小的，量很小，无论是互联网企业也好，房地产企业也好，金融企业也好，都是一个探索的阶段、起步的阶段，资金总量仍然比较小。同时，在城市的地域范围内，数量也很少，我们跑遍了全国的东中西部地区，做了很多企业的了解、座谈，我们发现主要在一二线城市，现在三四线互联网金融的进入风险也很大，企业现在还没有做到，我们现在还是起步探索的发展阶段，而且我们的商业模式现在并不确定，未来究竟什么样的商业模式能够持续性的发展，或者真正适合中国特色，现在还在探索阶段。
??第二个判断是，互联网金融和房地产融合，在未来一定是多元主体的结合，而不是单一主体的发展。
??第三个判断是，互联网金融和房地产结合，一定会从现在的以渠道创新为主，营销渠道、融资渠道，主要还是在渠道创新，未来会真正走向金融创新。
??第四个判断是，我们认为互联网金融和房地产的融合有利于房地产行业的转型。房地产随着总量问题的解决，主要是结构性问题的突出，这个时代的到来，特别是二手房市场逐渐兴起，步入存量房市场的发展步伐，我们认为房地产行业的转型已经迫在眉睫。整个新房市场会越来越多的从卖方市场转向未来的买方市场，客户的需求、客户的意愿显得更加突出。那么怎么通过互联网金融这种方式提前锁定客户的需求，来进行定制化的生产呢？这可能是和过去房地产企业的开发有很大的不同，整个经营方式有很大的不同。一系列都包含在房地产市场转型的过程中。
??二手房市场我就不说了，在互联网金融提高服务方面，他们空间是非常大的。另外，互联网金融可以为资产证券化提供快速实现的渠道，有可能我们想象中国的房地产金融能不能够借助于互联网金融从过去的传统金融跨越现代金融，直接进入后现代金融，这种前景是存在的。
??另外，我们实事求是来讲，互联网金融和房地产融合毕竟是一个新的概念，我们都没有经验，现在也在探索，什么样的方式最适合我们的国情、企业和行业，这个成熟的模式还需要一定的时日才能够形成，像美国经过了多年的发展，最后就是众筹，而且80%的股权，它的商业模式和盈利模式是非常稳定的。但我们现在这种模式还不确定，在今后几年还仍然属于探索的阶段。
??当然互联网金融和房地产融合也有风险的问题需要防范，众多的风险中最重要的风险是信用风险，任何做互联网金融的企业，无论是互联网的还是金融企业还是房地产企业，如果丧失了信用，互联网金融在房地产这个行业的融合和发展将没有前景。
??以上就是我们今年关于民间资本与房地产业发展的主题，互联网金融与房地产业的发展，我们希望通过这样的研究，能够对行业的发展提供一定的参考和借鉴，我们也相信未来的互联网金融一定会成为房地产这个传统产业转型升级的新的驱动力。以上供大家参考。谢谢大家。
