融恒时代广场营销总监 刘澄

　　刘澄：刚才听了，有一些有不同的看法，我的每一套写字楼都不低于2万。第二个关于写字楼的销售这块，樊总刚才谈到的危机的问题，从我的角度来说，因为经历了一线城市的发展这样一些了解，我自己认为重庆目前的写字楼市场，我觉得不是叫危机，更多是机会，更多的是应该考虑如何实现各种开发模式和开发适应于市场的不同产品。

　　因为我们现在目前重庆的写字楼产品单纯从甲级写字楼的标准来说，是远远低于其他的一线城市的甲级写字楼。为什么十几年前的产品大都会至今还是重庆租金的NO1，这是值得我们反思的。我们开发企业目前大量的开发商入商业房地产行业，都是想把写字楼比住宅的价格高，想得到更高的回报率。我们知道酒店有一星级，两星级…五星级，我们写字楼也是有星级区分。按照写字楼的供应和需求来说，重庆的开发量确实很大，但是目前重庆写字楼的集群效应没有显现出来。因为在一些一线城市，它的写字楼集群效应是非常明显的。

　　我们目前虽然政府有一些规划，但是先天不足，靠后天是很难短时间体现出来的。我们回顾一下在九十年代的时候，后来福田中心区，也就是短短的几年时间，供应量也是非常的大。但是最终这些写字楼一定的程度是销售的，也有一些是自持的。所以考验一个开发商的成熟度或者整体实力，自持商业地产的量和今年这块实际上是一个关键一点。为什么说很多香港的企业，包括宏基有大量的项目，因为他们长线收入非常高。重庆写字楼的危机更多应该找准市场，找准需求，差异化定位，而不是一概而论的我做写字楼的就一定有很高的回报。从融恒时代来看，我相信我们的楼面地价应该是第一的，我相信江北嘴的都没有我们的楼面地价高。

　　星期一我们靠置业顾问卖了4套，北京的一个开发商在为国奥村服务，也曾经服务过奥运会的奥运村，1200多万直接把卡刷了。那他为什么会买？第一个看好重庆未来的发展。第二个从未来来看还是有空间。去年的民营企业或者小企业，或者新注册的企业增长的数据是10多万的注册量，提高了15%左右。因为所有GDP的产生都是靠企业来产生的，新注册的企业代表城市的发展，代表未来的空间。这个速度发展下去，不见得里面所有的企业都会买写字楼，但写字楼是需求很重要的一个基础。

　　从融恒时代广场来说我们没有别的策略，我相信我们一直做得比较稳健，因为我们没有什么靠山，没有政府的靠山，也没有大树遮凉，但是还是在于挖掘客户，我的客户就是散客为主。重庆目前的投资客对写字楼非常认可的投资者并不是很多。因为写字楼回报太低，5%，6%左右，轻轻松松可以找银行理财达到10%的回报率，那为什么要投写字楼呢？这些人还是看好重庆的未来，地段价值还是判定写字楼核心的一个标准。融恒时代广场从建造的标准来说，我们没有提6A，7A，8A，我们就是一个甲级写字楼的标准，该有的东西，电梯多少户或者该有的配置。但他是一个门户的位置，而且也占了一个优势，观音桥这边没有新的甲级写字楼，我们算是太阳谷项目第一个吃螃蟹的人。

　　我相信彭总，包括沈总可能有一些方面也说到，非常感谢我们能卖到2万块钱以上，有些均价达到了23800，这是实打实，为什么能卖这么高，因为我们这里有先天的优势，不是后天来造就的。当时竞争这个地段的时候，包括金科、万科都曾经想拿这块地，我们是高价竞标的，而且是跟政府一起搞拆迁。从融恒写字楼本身来看不能浮躁，一步一个脚印，不要怕同质化严重。我们在上海曾经考察过一些陆家嘴和南京路的一些写字楼，在上海的写字楼里面一些配置没有差异化，已经是成了标准配置了，很多都是标准配置，不需要你去考虑它，我这个写字楼产品优势是什么，都是一样的，没有什么区别，唯一区别的谁是物管，它的地段，周边的配套，周边的环境或者相关的一些政策。那我想实际上也不是我王婆卖瓜，自卖自夸。项目它的价值如何传递给消费者，如何精准定位，如何挖掘它是我们营销人共同的一个工作。实际上有些东西是环境影响的，是大势所趋，如果我们能判断大势，也不要担心规划上面有什么超前的问题，因为它是发展地段，只是说你要耐心的去等待。

　　重庆的几个CBD我自己认为可能下一个CBD江北嘴应该是会崛起，其实我特别羡慕金融城这块，因为我们的客户其实也有很多是从金融城过来的，也有很多客户流失到金融城去。我们的条件没有金融城这么好，但是金融城又受到大环境的影响，特别是有政府一块的导向，你们针对是大客户，大企业。我们在核心商贸区，大客户，大企业有，但是它不是我们的主力客户。所以其他的开发商不一定是最优秀的，因为商圈核心很小。回过头来深圳最开始可能只有罗湖拿得出手，后来南山认为很偏僻的地方它也崛起了，也可以叫CBD。这是一个与时俱进的阶段。

　　最后再说一点，关于写字楼，我个人从我们这个项目和重庆写字楼的看法，首先我觉得要抱团。大家应该认识到重庆的写字楼到了一个改善性的需求出现的阶段。虽然说现在政策又开始允许小微企业在住宅里面办公，但是从重庆的城市发展和对外交流的情况来看，大量的企业在进入。当然里面有自建写字楼的，也有需求写字楼办公的。那么还有一些企业在发展，他们需要有足够的展示面，广告公司，小的公司，劳力劳动，做商贸服务的，写字楼来说我们太阳谷的项目有5个亿，我们要抱团作大重庆的市场。重庆其他的写字楼，特别是同区域的一定是最好做的。大家都去跌价促销，我自己认为江北嘴的供应量也很大，观音桥还有几个，还有其他的一些分散区域，实际上抱团扛住这个阶段，我相信春天一定会来，大寒已经过去了，春天一定会到来。谢谢大家。

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