济南乐居讯(编辑 吴俊锋)近日，有消息称原已“烂尾”的济南市大城小院项目重又开工。原先69户的房款问题是否已经解决？又是谁敢接下这个烫手的“山芋”？带着满腹的疑问，济南新浪乐居第一时间赶到了项目现场进行探访，而真相却令人大吃一惊。
大城小院项目的脚手架上能明显看到施工的工人
疯狂的计划
挂着“工程部”门牌的房间里如今已经摆上了笼屉，被改造成了一个简易厨房。售楼处里摆放的绿色植物虽然都还在，但因无人管理早已凋谢枯萎。在会议室里，原本用于开会的桌子上已经铺上了被褥，俨然是一个简易的小卧室。
当济南新浪乐居记者得知大城小院项目复工的消息，第一时间赶到项目销售中心时，看到的就是这样一番景象。而更令乐居记者赶到惊讶的是，重又施工的不是别人，正是大城小院的69户购房者。
项目售楼处正门的卷帘门依然紧锁着，要进入售楼处只能通过侧面的小门。大城小院的购房者张先生和毕女士告诉乐居记者，他们“抢驻”售楼处已经有一段时间了。“当时青岛中院的拍卖公告都已经下来了，但置业顾问居然把张贴的公告撕了继续卖房子。我们来找他们理论，他们害怕被打，就全都跑了，整个售楼处还有里面的东西也全都不要了。”
购房者口中所说的“拍卖”，指的是今年3月下旬时青岛市中级人民法院将大城小院项目查封，并于4月22日进行拍卖这一事件。之前项目开发商山东博格达置业有限公司的出资方之一——济南天宇公司将大城小院项目用作了借款担保，但却未按期还款，恒丰银行青岛福州路支行便将济南天宇公司、博格达公司等起诉至青岛市中级人民法院。
通过当时购房者们多方的努力抗议，拍卖总算被暂停。但令他们没想到的是，最近青岛中院再次发出公告，将在8月26日再次拍卖大城小院项目。这一次购房者们再也坐不住了，在找不到开发商相关负责人的情况下，他们选择了可能是最坏，但却也是唯一的出路——自行出资“完成”工程建设，然后尽快抢住进去。
原规划的1号楼目前正在施工中
说是自行“完成”工程建设，但却并不是真正意义上的“完工”。按照当初的规划，大城小院项目共计4栋楼，其中北侧的1号楼、3号楼为11层的小高层，南侧的2号楼、4号楼为16层的高层。而在当初工地被查封时，小高层只修到3层，高层也只修到7层。因此购房者们的计划是：将1号楼的第三层继续修完，在8月底前将4栋楼就此封顶，9月进行外立面等的施工，争取在10月之前入住。
一个疯狂的计划。购房者们是否有施工资质？按购房者预想完工后的项目能否通过验收？后期的物业等问题如何解决，资金是否充足？面对这些问题，大城小院的购房者说他们根本考虑不了那么多，“已经没有别的办法了，看着房子就要被拍卖，我们只能靠自己了。”
疑点重重
大城小院项目究竟发生了什么？翻阅之前的报道资料以及结合对购房者的采访，乐居记者试着梳理出了一条时间轴。【相关报道>>69位业主购房5年 房子却被开发商大股东当作借款担保】
一切的开端要回溯到2007年12月，当时69名购房者以内部认筹的方式购买了大城小院项目的80套住房，并且每套住房交了20万-30万不等的首付款。随后，项目便沉寂下去，一直到2012年四五月时才开始动工建设。到了2012年11月时，大部分购房者接开发商通知，交齐了剩余房款，少部分购房者则准备按揭贷款，提交了相关资料。
但就在2012年12月份，大城小院项目工地被查封，开发商山东博格达置业有限公司给购房者的答复是十几天之后就会解封，让大家耐心等候。但这一等，非但没有等来工地解封，反而等来了法院的一纸拍卖公告。2013年3月时，购房者们从报纸上得知大城小院项目已被查封，并将于4月22日下午3点进行拍卖。
在当时的购房者看来 ，很难理解为何项目认筹与开工之间会间隔了整整4年多的时间。直到后来各种内情被公开，他们才知道，博格达置业原来在这4年里并没有闲着。
山东博格达置业有限公司本就是一家为开发大城小院项目而成立的公司，它的出资方有两家，分别为济南天宇房地产开发有限责任公司和济南市鑫达房地产开发建设总公司，前者占股51%，后者占股49%，山东博格达的法人由天宇公司董事长担任。项目前期的拿地投入由济南鑫达地产承担，共计投入了8600万元，后期开发则主要由济南天宇承担。
根据青岛中院的卷宗材料显示，在2011年4月21日，也即69户购房者内部认筹大约3年半之后，济南天宇将其持有的51%博格达股份变更到了同一法人代表成立的青岛四方天宇置业有限公司名下；2011年5月26日，天宇公司法人与恒丰银行青岛福州路支行签订了5000万元的《固定资产贷款合同》；2011年12月13日，同样是天宇的法人代表又与恒丰银行签订了《最高额保证合同》，将大城小院项目作为借款担保。
随后的2012年5月29日，也就是大城小院项目正式开工前后，天宇的法人代表将山东博格达置业有限公司的法人代表变更为了其亲属。也差不多就在同时，天宇公司的借款到期未还，恒丰银行将济南天宇、博格达公司等诉至了青岛市中级人民法院。在审理过程中，天宇法人代表以博格达的名义与恒丰银行签订了调解协议书，表示愿意承担还款责任，青岛中院据此于2012年7月作出了(2012)青民四商初字第71号民事调解书。但随后民事调解书没有得以履行，也就发成了2012年12月的大城小院工地被查分，并于2013年4月拍卖等一系列事件。
鑫达与购房者均证实天宇用于担保的印鉴系伪造(资料图片 生活日报赵文竹 摄)
作为博格达的股东之一，济南鑫达地产在之前接受媒体采访时表示天宇在2011年签订担保合同，以及2012年签订调节协议时所使用的博格达公章均系伪造，鑫达对此完全不知情。这一说法也在购房者处得到了验证，他们表示之前天宇的相关人员曾到派出所做过笔录，承认所使用的博格达公章是从地摊上私刻的。
“大城小院项目总共就值2个亿，但开发商在外面欠下的债务已经达到了3个亿”，购房者告诉乐居记者，了解到的情况越多，他们越有上当受骗的感觉。虽然购房者所提供的这一信息难辨真伪，但大城小院的开发过程确实疑点重重。从认筹到变更股份间的3年半天宇在干什么？2012年5月前后博格达法人变更等一系列动作又象征着什么？随着天宇的负责人“人间蒸发”，这些问题也许再难解答。
走投无路
大城小院的购房者告诉乐居记者，在3月份得知项目要被拍卖之后，他们采取了很多的措施和方法。“找律师咨询过，走过法律程序，银监会、派出所、法院，前后找了十多个管理部门，但都没有效果。”购房者说，当初看到拍卖公告之后，就立刻委派了购房者代表和律师一起去青岛中院提出申诉异议，但青岛中院以房屋没有预售许可证为由认定购房合同无效。
购房者已经24小时吃住在了售楼处
购房者说，现在问题的关键在于找不到天宇方面的负责人，而作为案件主体的青岛恒丰银行却不愿提起诉讼。“我们和青岛四方公安局以及青岛市中院都接触过，相关工作人员告诉我们说他们也做过恒丰银行的工作，希望他们能够尽快提起诉讼。但恒丰却一直拖着，反而三天两头地委派济南的工作人员来注意我们的动向。”
“我们也堵过鑫达的门，但说实话他们也是受害者之一，他们也拿不出解决办法。现在我们24小时在这轮流值班，吃住都在售楼处，大家只有一个想法，就是誓死捍卫自己的房子。”购房者代表毕女士说，他们这69户大多数只想要自己的房子，不想要钱，“我孩子10月份就要结婚了，可现在房子都没有，我给他在外面租的房子啊”，一说到自己孩子结婚却没房住的问题，毕女士的情绪就难以平复。
购房者们说，69户按照当初各自购买的面积，每户拿出几万元，找来施工队，为的就是能赶在拍卖之前完工封顶，尽快达到入住条件，先住进去了再说。他们并不是不知道这一计划的疯狂和荒谬，但多方尝试却只换来人财两空的结果，让他们已经顾不上那么多了。
售楼处内并没有什么变化，只有疏于于打理的草木显示时间流逝
“我们希望天宇的相关负责人能出面给一个说法，但却始终没有回应，我们只能采取这种极端的方法；我们也知道自己的行为可能不受法律保护，但确实是走投无路了。”
大城小院的购房者们说，8月26日拍卖时他们会去到现场，他们会一直关注法院方面的动向。但与此同时，施工也不会停止，他们会以自己的方式“保卫家园”。
可能的希望
大城小院事件走入了一个死胡同，购房者是否真的已经没有其他法律途径可以主张自己的权利？带着这个问题，济南新浪乐居的记者也采访了山东豪才律师事务所的刘国敏律师。
大城小院项目究竟能否走出死局？
刘律师告诉记者，购房者最为关心的一个问题是当初签订的大城小院项目购房合同是否有效。而按照我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商在没有取得预售许可证的情况下，与购房者所签订的商品房买卖合同是认定无效的。但是起诉前开发商已经取得预售许可证的，那么该合同是有效的。
“从济南大城小院项目产生的纠纷可以看到，目前依然还有部分购房者的法律意识相对比较薄弱，在买房之前没有很好地审查开发商是否拥有预售许可证；或者是部分购房者比较贪图开盘前的优惠价格，致使后期产生了更大的风险。”
而对于青岛中院查封、拍卖大城小院项目，刘律师也给出了相关解释。“按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，购房者虽然已经交付了部分或者全部的购房款，但房屋没有实际交付的，人民法院是可以依法进行查封和拍卖的。”
刘国敏律师指出，对于大城小院的购房者来说，目前还有两条救济途径可供选择。一是进行刑事立案。按照相关信息显示，天宇在与银行签订担保合同是使用的是虚假的印鉴，那有可能贷款合同所采用的印鉴也存在相应问题。如果这一情况属实，天宇以博格达的名义，使用虚假的公司印鉴与银行签订了贷款合同，可能涉嫌贷款诈骗罪，因此建议购房者或者开发商的股东之一济南鑫达公司可以向相关公安部门举报立案。“按照我国民事诉讼法的规定，先刑后民，一旦进行了刑事案件的立案侦查，那么民事案件的执行可能被终止。”
另一种途径是购房者可以直接起诉开发商。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，够房者可以要求解除合同，返还购房款及利息；如果开发商故意隐瞒了没有取得预售许可证的情况售房，购房者还可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿。
“购房者自行施工的行为不仅是违法的，同时也存在一定的安全隐患。希望购房者还是能够走合法的法律途径吧。”
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