新浪房产讯(编辑 潘凯)扬州城市化进程如火如荼的当下，城市综合体的规划与建设备受关注。在宁镇扬同城化的大背景下，一场围绕“扬州西南商圈”的投资论坛日前在金陵饭店隆重举行，易居房产研究院副院长杨红旭受邀莅临扬州作经济情势演讲，并对扬州西南商圈的发展未来给出了自己的理解。
杨院长一开始就抛出了自己的观点，“中国房地产市场几乎处在一个转折点，完全可以用英国著名作家狄更斯的一句名言来形容——这是最好的时代 也是最坏的时代。扬州具备一定的经济基础，城市综合体或者区域商圈的发展应该被看好。”
“黄金十年”已经过去
中国经济在过去的30多年一直处在高速发展的阶段，在经济体制不断完善的过程中，中国经济已经积累了足够的财富。中国经济“最好的时代”来源于前25年的改革所产生的制度红利。这些改革红利包括三个方面：第一，社会政治环境的松动促进了民营企业的发展；第二，国有企业改革所造成的效率提升；第三，加入WTO使中国与国际市场接轨。杨红旭认为，“处在经历过快速成长发展的后期，我们其实是站在巨人的肩膀上生活、工作，在物质条件已经饱和到不能满足人们需求的时候，更多的人选择的对精神世界的追求，购物、休闲奢侈消费，这些就是综合体提供的服务。”
“白银十年”投资需谨慎
中国人的财富储存活动主要包括：实业、房地产、股市、高利贷、黄金、收藏、理财产品、储蓄等，中国房地产市场在2000年至2010年的十年之间被称之为“黄金十年”，在这十年内由于房地产市场的急速发展，以及国人投资方式的单一性，使得房地产成了当时风险最低、收益最大的投资项目。“眼睛闭着买房，肯定涨价！”是对“黄金十年”最直接的表达。
然而目前中国自门市场正处于动荡时期，外需不振、产能过剩、供过于求的现状使得不少私营、民营企业选择了撤出；黄金暴跌，中国大妈被套；中国股市十年未涨，远逊于欧美日市场；中国楼市虽然处于成长阶段，但同时也伴随着短期的波动。杨红旭讲：“中国城市已经开始降温了。”
虽然全国房地产的泡沫不是普遍存在，但是温州的房价大跌、鄂尔多斯的惨烈崩盘，企业资金链紧张的情况下使得众多楼盘项目已经存在了烂尾，导致目前无论是资金面、资本面还是房地产市场均出现了不同曾度的分化。这样的分化使得投资市场变得异常复杂，使得接下来的十年成为中国房地产市场的“白银十年”。在这十年期间内迫使房地产投资者甚至购房者时刻意识到风险，通过精挑细选去规避风险较高、收益无期的投资方向。
看好扬州综合体发展前景
对于三线城市的扬州，目前投入使用与在建综合体数量为10个左右。目前成熟的综合体除文昌阁商圈、西区京华城以及金阳光力宝广场之外再无其他。扬州西南片区是链接宁镇扬发展道路上的重要关节，金阳光力宝的入驻使得原本就人气过剩的西站周边的生活、娱乐气息锦上添花。绿地集团在西南片区开发的系列项目不断完善，同时配备的购物中心以及五星级酒店也是一枚重重的砝码，三盛地产的三盛国际广场也在紧锣密鼓的建设当中，预计项目营销中心将在近期全城公开，这个占地面积超22万方的大型综合体也将在2014年正式竣工。
城市经济与消费能力是衡量办公楼物业和商业地产的核心指标，商业综合体的供应量并不能盲目地对于数量的追求，而是要切合所在城市的城所规模。沈阳目前拥有40个城市综合体，成都拥有100个。据测算，中国中西部很多二线城市的商业综合体供应量已经超过了市场需求。对于具备一定消费能力的扬州来讲，目前商业综合体的发展仍处在供不应求前期阶段。
而据初步测算，2012年扬州全市实现地区生产总值2933.2亿元，可比价增长11.7%，人均地区生产总值首次突破10000美元。城市居民人均可支配收入28001元，增长13%。杨红旭认为，“人均GDP突破1万美元是道坎儿，在如此经济基础的前提下，扬州商业综合体的发展应该被看好。”绿地、三盛、力宝目前三足鼎立的发展趋势，在未来不断竞争、不断完善的情况下必将为西南片区的发展带来新的动力与活力。
