易居视点
2013年4月天津“国五条”细则的落地，楼市成交量跌价涨。
2013年4月供应量151.72万平米，环比上升92.27%，成交量110.35万平米，环比下降19.39%。经过疯狂的3月，随着4月“国五条”细则的落地，市场逐渐出现疲态。短期内市场成交表现震荡下滑，成交略显疲软。但整体市场预期仍较为乐观。预计近期市场成交发力端为环城四区，新增供应量的分布可见端倪。随着刚需及改善客群的入市，将在短期内对近郊整体量价波动产生一定影响。市区各重点板块短期内不会有大幅波动，仍将处于高位运行。
2013年4月天津商品住宅大31项目开盘加推，迎接五一假期。
2013年4月份商品住宅成新增供应量为111.06万平方米，环比上涨130.19%，同比上涨33.24%；成交量96.72万平方米，环比下降20.55%，同比增长61.54%。本月大部分开发商选择在五一长假前进行开盘加推，为五一小长假的黄金销售期做准备。由于3月政策细则未出台，在政策压力较大的前提下，产生了大量成交。本月“国五条”细则落地，新政策调控之下，开发商和购房者双方的观望情绪浓厚，成交意向渐趋冷清。政策压力减少后，商品住宅成交量在本月也有20%的下滑，回复平稳状态。
土地市场成交量小幅减少 经营性用地供求量出现变化
2013年4月市场供应土地65幅，成交60幅，整体供求比约为1：0.07，供应建设用地面积318.7万平方米，成交面积300万平方米，供求比约为1：0.06。土地的供应幅数出现小幅上升趋势，整体供应面积随之上升；近期土地成交量减少。
2013年4月，天津市土地公告数量为65幅，较上月增加6幅；公告土地建设用地面积为318.7万平方米，环比上升6.2%，同比上涨55%；公告土地建筑面积为349.7万平方米，环比上涨15.4%，同比上涨51.33%。土地市场供应面积小幅增加。2013年4月，本市土地公开交易市场有60宗土地成交，较上月减少32幅。成交的总建设用地面积约为300万平方米，环比下降19.6%，同比增加22.69%；成交的规划建筑面积约为303万平方米，环比下降35%，同比增加39.87%。土地成交量出现下降。
数字楼市
2013年4月，本月商品房成交量110.35万平米，供应量151.72万平米。
数据来源： CRIC
2013年4月，商品房成交均价为10641元/平方米，上涨2.36%，同比持平。
数据来源：CRIC
2013年4月，商品住宅市场成交96.72万平米，供求比达到1:0.87。
数据来源：CRIC
2013年4月，供应为111.06万平方米，环比上涨130.19%，同比下降33.24%。
数据来源：CRIC
2013年4月，普通住宅供应面积96.42万平方米，环比上涨144.40%，占总供应的78.62%。
数据来源：CRIC
2013年4月，武清区居各区域供应之首，供应16.44万平米。
数据来源：CRIC
2013年4月，商品住宅成交量为96.72万平方米，环比下降20.55%，同比上涨61.54%。
数据来源：CRIC
2013年4月，天津商品住宅市场二室成交5078套。三室成交套数本月为2246套；别墅成交为312套。
数据来源：CRIC
2013年4月，商品住宅成交均价为10255元/平方米 环比上升2.93%，同比下降1.34%
数据来源：CRIC
市场背景篇
政策法规
政策综述
近期国土部推出相关政策，着力推进城镇低效用地再次开发利用，通过选择部分城市为试点，整合规划建设用地为前提，提高土地利用效率，节约成本。
重点政策解读
行业政策
国土部：着力推进城镇低效用地再次开发利用
城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。按照国土部的要求：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等可列入试点范围。
已印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十个省级行政区开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构。
意见要求，试点省份选择1至2个市(区)作为试点城市，编制试点工作方案，同步开展城镇低效用地上图入库工作，报国土资源部批准后开展试点。
国务院：不动产统一登记条例于明年6月底前出台
《不动产统一登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、、国家税务总局等有关部门负责起草。由中央机构编制委员会办公室于2013年4月底前，完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。2007年颁布的《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是目前，相关法律法规并未出台，我国的不动产登记分散在多个部门。目前我国进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其中房屋则在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。
市政动态
今年津开建保障房8万套 3种补贴受益万户家庭
本市国土房管局《关于落实2013年住房保障工作责任目标的实施意见》近日经市人民政府同意已正式下发。2013年，本市与国家保障性安居工程协调小组签订了目标责任书，市委、市政府再次将住房保障工作列为20项民心工程，确定全年工作目标。其中，今年全年开工建设保障性住房8万套，建成保障性住房7万套，新增“三种补贴”(廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴，下同)受益家庭1万户，拆迁改造市区危陋房屋和城中村156万平方米、2.7万户。
文化中心周边及八大里二期房屋征收签约推进
市文化中心周边及尖山八大里二期房屋征收签约工作全面推进文化中心周边及尖山八大里二期住宅房屋征收工作已签协议1852户，完成率为46.9%。
此次房屋征收工作主要包括地铁6号线黑牛城道站、尖山路站、广东路站及尖山八大里旧城区改建一期二批、文化中心地下交通枢纽工程——副枢纽工程项目，共涉及住宅房屋3947户，签约期限40天，至4月28日结束。
市场动态
市场资讯
津北辰旧楼区改造工程全面启动 2.4万户居民受益
北辰区2013年旧楼区居住功能综合提升改造启动大会于日前召开，标志着今年旧楼区改造工程全面启动。
北辰区旧楼区改造的总任务是34个、321幢楼、1303个门栋、2.4万户居民、149.51万平方米，涉及到三镇三街。改造项目包括更新信报箱、安装楼栋门、小区门、三管入户、排水管改造、甬路平整、屋面防水修复等42个市规定项目，外檐粉刷、配置垃圾桶、绿化硬化、新建广告栏、小区雨水管网疏通等13个自选项目。根据这34个小区的实际情况，经指挥部研究，从3月份开始，计划分两批陆续开工，第一批安排23个小区，3月初开工，7月底前竣工；第二批安排11个小区，4月初开工，9月底前竣工。
津建成22个宜居示范小城镇 45万农民迁入新居
自2006年开始探索开展示范小城镇建设以来，本市大力实施城乡一体化发展战略，取得显著成果，到目前为止，全市已基本建成22个生态宜居的示范小城镇，约45万农民迁入新居。
本市先后规划批准了四批43个镇6个村的示范小城镇试点，计划建设农民安置房总建筑面积5400万平方米，总投资2800亿元，涉及646个村，受益农民达到100万人。已累计开工4306万平方米，竣工2308万平方米，完成投资1500亿元，基本建成22个示范小城镇。2013年是示范小城镇建设的攻坚年，各区县年内将完成投资600亿元，确保完成新开工农民安置住宅1000万平方米，竣工800万平方米，将有15万农民入住示范小城镇。
市场分析篇
土地市场
市场综述
总体供需特征
2013年4月市场供应土地65幅，成交60幅，整体供求比约为1：0.07，供应建设用地面积318.7万平方米，成交面积300万平方米，供求比约为1：0.06。土地的供应幅数出现小幅上升趋势，整体供应面积随之上升；近期土地成交量减少。
2013年4月，供应幅数为65幅，土地供应幅数小幅上升
2013年4月，天津市土地公告数量为65幅，较上月增加6幅；公告土地建设用地面积为318.7万平方米，环比上升6.2%，同比上涨55%；公告土地建筑面积为349.7万平方米，环比上涨15.4%，同比上涨51.33%。土地市场供应面积小幅增加。
2013年4月，土地成交面积上涨
2013年4月，本市土地公开交易市场有60宗土地成交，较上月减少32幅。成交的总建设用地面积约为300万平方米，环比下降19.6%，同比增加22.69%；成交的规划建筑面积约为303万平方米，环比下降35%，同比增加39.87%。土地成交量出现下降。
本月公告土地分析
2013年4月市场供应土地65幅，成交60幅，整体供求比约为1：0.07，供应建设用地面积318.7
万平方米，建筑面积为349.6万平方米，成交面积300万平方米，供求比约为1：0.06。土地的供应幅数出现小幅上升趋势，整体供应面积随之上升；近期土地成交量减少。
4月，天津新增公告土地65幅，其中34幅为工业用地；居住类用地有6幅；商业用地供应16幅；综合类型用地供应8幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为14.5万平方米，建筑面积为26.46万平方米；工业用地面积为172.3万平方米，建筑面积为140.6万平方米，市场份额下降；商业类用地面积为54.23万平方米，建筑面积为75.75万平方米；综合用地面积为75.4万平方米，建筑面积为105.7万平方米，商业供应量增加。
4月天津新增公告土地按土地建设用地面积算，本月市内六区供应土地5.88万平方米，建筑面积为14.215万平方米，滨海新区土地供应土地170万平方米，建筑面积为181万平方米；环城四区新增土地22.5万平方米，建筑面积为20.42万平方米；远郊区县新增土地120万平方米，建筑面积134万平方米。
4月，按全市公告建设用地面积算，天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为4.79万平方米，建筑面积为11.18万平方米；1-5万平方米地块面积89.3万平方米，建筑面积为100万平方米；5-10万平方米面积为86.2万平方米，建筑面积为104.4万平方米；10万平米以上地块面积为138.4万平方米，建筑面积为133.8万平方米。
图1.2-1：天津市公告土地情况
数据来源：CRIC
本月土地成交分析
2013年4月，本市土地公开交易市场有60宗土地成交，较上月减少32幅。成交的总建设用地面积约为300万平方米，环比下降19.6%，同比增加22.69%；成交的规划建筑面积约为303万平方米，环比下降35%，同比增加39.87%。土地成交量出现下降。
4月，天津市本月楼面地价为1712元/平方米，环比上涨13%；成交土地单价为1549元/平方米，环比下降11%，同比上升0.9%。
4月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为5.01万平方米，环比上涨9.25%。单幅土地平均成交金额为0.38亿元，环比下降15.66%。
4月，天津土地市场成交主要来自于远郊区县，中心城区土地成交量为0。环城四区成交74.68万平方米，规划建筑面积额为65.11万平方米；滨海新区成交35.9万平方米，规划建筑面积额为27.51万平方米；远郊区县成交180万平方米，规划建筑面积额为211万平方米。
4月，天津市土地市场流标地块0幅。
图1.3-1：天津市成交土地情况
数据来源：CRIC
商品房市场分析
市场综述
2013年4月供应量151.72万平米，环比上升92.27%，成交量110.35万平米，环比下降19.39%。经过疯狂的3月，随着4月“国五条”细则的落地，市场逐渐出现疲态。短期内市场成交表现震荡下滑，成交略显疲软。但整体市场预期仍较为乐观。预计近期市场成交发力端为环城四区，新增供应量的分布可见端倪。随着刚需及改善客群的入市，将在短期内对近郊整体量价波动产生一定影响。市区各重点板块短期内不会有大幅波动，仍将处于高位运行。
商品房市场数据表
表2.2-1：2012.4-2013.4商品房供应、成交、价格走势一览表
数据来源：CRIC
商品房市场供求关系及量价走势分析
供求关系分析
2013年4月份，天津市商品房新增供应量151.72万平方米，环比上涨92.27%，同比上涨32.78%；商品房成交面积110.35万平方米，环比下降19.39%，同比上涨54.81%，商品房供求比为1：0.73。上月“国五条”细则未落地，大部分开发商都持观望态度。本月项目集中面市，供应量大幅上涨。成交恢复平稳。
图2.3-1：2012.4-2013.4天津市商品房供求关系走势情况
数据来源：CRIC
供应分析
2013.年4月份，商品房新增供应量为110.35万平方米，环比上涨92.27%，同比上涨32.78%；其中，住宅供应量122.64万平方米，较上月有成倍增长，其中商品住宅96.42万平米；办公供应量2.09万平米，商业供应量11.39万平米，工业及其他供应量15.59万平米。
图2.3-2：2012.4-2013.4天津市商品房供求量走势情况
数据来源：CRIC
成交分析
2013年4月份，商品房成交量为110.35万平方米，环比下降19.39%，比去年同期上涨54.81%，其中商品住宅成交量小幅下降，成交面积为96.72万平米。成交套数9605套，环比下降20.55%，同比上涨61.54%。本月保障性住房成交环比下降38.73%，成交面积9.19万平米。商办项目成交13.60万平米，较上月增长5.21万平米。
图2.3-3：2012.4-2013.4天津市商品房成交量走势情况
数据来源：CRIC
价格分析
2013年4月，商品房成交均价为10641元/平方米，成交均价小幅上涨，环比上涨2.36%，同比基本持平。4月细则落地后，并未造成价格的太大浮动。
图2.3-4：2012.4-2013.4天津市商品房成交价格走势情况
数据来源：CRIC
住宅市场
市场综述
2013年4月份商品住宅成新增供应量为111.06万平方米，环比上涨130.19%，同比上涨33.24%；成交量96.72万平方米，环比下降20.55%，同比增长61.54%。本月大部分开发商选择在五一长假前进行开盘加推，为五一小长假的黄金销售期做准备。由于3月政策细则未出台，在政策压力较大的前提下，产生了大量成交。本月“国五条”细则落地，新政策调控之下，开发商和购房者双方的观望情绪浓厚，成交意向渐趋冷清。政策压力减少后，商品住宅成交量在本月也有20%的下滑，回复平稳状态。
供求关系分析
4月天津市商品住宅成新增供应量为111.06万平方米，环比上涨130.19%，同比上涨33.24%；成交量96.72万平方米，环比下降20.55%，同比增长61.54%。商品住宅供求比为1:0.87，市场成交降低，库存出现反弹。
图3.2-1：天津市商品住宅供求情况
数据来源：CRIC
供应分析
2013年4月，商品住宅市场供应量为111.06万平米，环比上涨130.19%，同比上涨33.24%；大部分开发商选择在五一长假之前进行项目的开盘加推，为五一黄金周的大量销售做准备，本月较上月开盘加推项目又有大幅增长。本月有童年河、洪泽建筑、如鱼、枫丹天城与金侨大道5个新盘面市。本月新加推项目达到26个之多，其中市内六区包含新汇华庭、惠灵顿国际社区、北宁湾四期等8个项目加推。环城四区中包含远洋风景、汉拿香邑国际、星河荣御等8个项目加推。滨海新区中有天保金海岸喜蜜湾、天保金海岸明珠湾等6个项目加推。远郊区县包含京东领秀城等4个项目加推。
图3.3-1：天津商品住宅市场新增供应情况
数据来源：CRIC
2013年4月，天津住宅市场供应量为111.06万平方米；其中普通住宅96.42万平方米，占总供78.62%；别墅产品供应面积为14.64万平方米，占总供应11.94%；酒店式公寓供应量2.56万平方米，占总供2.09%。动迁安置房供应量9.02万平米，占总供应量7.35%。
天津住宅本月普通住宅供应大幅增长，供应面积122.64万平米，环比上涨98.17%，普通住宅供应在总供应中依旧有占比78.62%的绝对优势，成为主力供应；旷世新城供应7.32万平米成为单项目供应首位。本月别墅供应大幅上涨， 其中芸香雅园项目供应达3.54万平米，位居别墅供应之首。
图3.3-2：天津住宅市场新增供应各物业类型情况
数据来源：CRIC
2013年4月， 80(含)-100平方米面积段产品供应量最大，总供应面积40.51万平方米，占到总供应量的36.48%，环比增加92.56%；本月仅60平方米以下面积段供应有所下降外，其他个面积段供应量均有提高。其中160平方米(含)以上面积段，供应量达22.38万平米。100(含)-120平方米面积段供应量环比上涨260.01%。供应量仍集中在80-140平米范围内。以刚需及改善户型为主。
图3.3-3：天津商品住宅新增供应各面积段情况
数据来源：CRIC
2013年4月，两室产品供应居各类户型供应首位，环比上涨98.93%，供应5039套，占整体供应的50.79%；三室房型在本月供应2852套，环比上涨210.68%，占总供应量28.74%。别墅产品本月供应580套，占全部供应总量的5.85%，环比上升297.26%。
图3.3-4：天津商品住宅新增供应各户型情况
数据来源：CRIC
2013年4月，本月武清区以16.44万平米的供应量，稳居各区之首。北辰区也供应12.95万平米，位居供应第二区。环城四区与远郊区县，分别供应38.70与36.37万平米，占据整体市场供应仅七成的比例。本月有5个新项目面市，及26个项目进行加推活动。
图3.3-6：天津商品住宅新增供应各区域情况
数据来源：CRIC
成交分析
2013年4月，成交量为96.72万平方米，环比下降20.55%，同比增长61.54%，成交套数为9605套，环比下降20.56%，同比上涨67.45%。本月大量项目赶在五一假期前进行加推。减少了政策的压力后，商品住宅的成交量也回复平稳状态。本月成交量虽然呈下滑态势，但成交量与前几月相比仍处于高位。
图3.4-1：天津商品住宅市场成交情况
数据来源：CRIC
2013年4月，本月商品住宅成交面积段排名第一依旧是80(含)-100平方米面积段，本月成交量为41.55万平方米，占总成交量42.96%，环比降低24.87%； 100(含)-120平方米、120(含)平方米-140平方米及160平方米(含)以上面积段成交量均为13万平方米左右，占总成交的40.13%；本月仅160平方米(含)以上面积段环比持平，其他个面积段均有下浮。60-140平方米面积区间下浮程度均在25%左右。
图3.4-2：天津商品住宅市场各面积段成交量情况
数据来源：CRIC
2013年4月，天津商品住宅市场二室已经占有了绝对的主力地位，本月二室成交5078套，占到总成交的52.87%；三室产品成交量下降15.31%，成交2246套，占比为总成交的23.38%；本月别墅产品总成交套数312套，环比下降1.77%。两室仍与三室产品占据市场绝对主力。
图3.4-3：天津商品住宅市场各户型成交量情况
数据来源：CRIC
13年4月商品住宅各大区成交均有下滑，环城四区成交面积36.96万平米，环比下降22.70%。远郊区县成交成交面积为25.09万平米，环比下降26.12%。市内六区成交面积为18.30万平米，环比下降15.89%。滨海新区环比下降10.12%，成交面积为16.37万平米。
图3.4-4：天津商品住宅市场各大区成交量情况
数据来源：CRIC
2013年4月，武清区成交14.77万平米，成为本月成交最高的区域，占成交总量15.27%，新项目枫丹天城本月13日项目开盘，当月成交3.08万平米，以79%的高销售率成为当之无愧的热销项目；芸香雅苑与保利海棠湾等诸多大盘项目，成交也稳定，支撑武清整体成交情况。西青区以11.64万平米成交位居成交第二位，富力津门湖当月成交1.38万平米，位居西青区之首。
图3.4-4：天津商品住宅市场各区域成交量情况
数据来源：CRIC
2013年4月，8000(含)-12000元/平方米价格段，成交33.11万平米，环比下降5.31%，。6000(含)-8000元/平方米价格段占成交总量27.44%。14000元以上/平方米价格段产品成交21.19万平米，环比下降9.63%，占整体成交21.90%。
图3.4-5：天津商品住宅市场各价格段成交量情况
数据来源：CRIC
价格分析
2013年4月，商品住宅本月成交均价为10255元/平方米，环比上涨2.93%，同比下降1.34%，较上月上涨300元/平方米。
2013年4月，商品住宅各价格段产品均有不同程度下降，12000(含)-14000元/平方米以上产品价格下降2.58%，均价为12099元/平方米；6000(含)-8000元/平方米以上产品价格下降2.54%，均价为6685元/平方米； 6000(含)元/平方米以下的低价格段产品，成交均价为4706元/平方米，环比下降1.89%； 8000(含)-12000元/平方米以上产品价格下降1.89%，均价为8903元/平方米。14000(含)元/平方米以上产品价格与上月基本持平，均价为18913元/平方米。
2013年4月，区域成交价格略有起伏，市内六区中和平区环比上升6.57%，成交均价达到23821元/平方米，河西区、南开区均达两万大关，成交均价分别为
20670元/平方米和21124元/平方米。环城四区，西青区上涨3.04%，均价为10315元/平方米，东丽区环比上涨4.98%。环城四区继上个月后，本月成交继续上涨，开发区涨幅达7.29%，单价为15472元/平方米。远郊区县内除宁河有1.46%的回落，其他各区域也有不同程度上涨。
2013年4月， 60平方米以下环比下降5.48%，单价为17960元/平方米。100(含)-120平方米面积段产品上涨幅度最大，单价为9193元/平方米，环比上升5.17%。140(含)-160平方米面积段产品环比继续上涨2.80%，成交均价为13633元/平米。图3.5-1：天津商品住宅价格走势情况
2012.4-2013.4天津住宅、商品住宅市场月度成均价走势图
2013年4月天津商品住宅市场各价格段成交均价及变化情况
数据来源：CRIC
项目解析
2013年4月份商品住宅成新增供应量为111.06万平方米，环比上涨130.19%，同比上涨33.24%；成交量96.72万平方米，环比下降20.55%，同比增长61.54%。本月大部分开发商选择在五一长假前进行开盘加推，为五一小长假的黄金销售期做准备。由于3月政策细则未出台，在政策压力较大的前提下，产生了大量成交。本月“国五条”细则落地，新政策调控之下，开发商和购房者双方的观望情绪浓厚，成交意向渐趋冷清。政策压力减少后，商品住宅成交量在本月也有20%的下滑，回复平稳状态。
具体分析项目成交，旷世国际新3月30日开盘后，全款93折优惠，项目周边无在售项目，市区外溢客群关注度较高，4月份成交面积3.36万平米，排名个项目第一。枫丹天城4月13日新开盘，客户前期积累较多，以开盘当天交10000定金抵30000的优惠，成交3.08万平米位居排行榜第二。华城领秀三月底加推，成交1.96万平米，位列第三名。
销售金额排行榜中，新汇华庭4月初加推，全款98折，按揭99折，当月成交3.34亿元，占据金额排行榜榜首。华城领秀优惠活动，全款优惠2个点，预付首期款优惠2个点，成交3.26亿元，占据金额排行榜第二名。旷世国际成交情况面积排行第一，金额也以3.15亿元，排名第三。
