??仍未走出鄂尔多斯巨大阴影、又遭遇楼市调整、在转型路上踌躇不前的星河湾，现在以及下一阶段的命运将会如何?
??沉寂已久的星河湾又上了头条，这一次与2013年有某些相似之处，同样的角色，同样是营销界女强人，一个是梁上燕，一个是张学凤，都选择离开了这首曾经的中国地产界劳斯莱斯战舰。
??可以确认的是，张学凤已经于1个月前离开星河湾，而原集团董事长助理及集团营销总监谭伟江已正式接手张学凤的工作。对于这位不靠颜值靠实力说话的豪宅一姐，人们更关心她的去向。
??坊间传言，她有可能像职业经理人毛大庆、蔡雪梅一样自主创业，在自己最擅长的领域从事豪宅服务工作，也有猜想她会继续从事豪宅销售工作，只不过会选择一个更好的平台，诸如万科、绿地等。
??不管如何，这位既漂亮又有实力的地产女强人铁定会有一个好的“归宿”。而作为地产媒体人，云地君更关心星河湾的命运，仍未走出鄂尔多斯巨大阴影、又遭遇楼市调整、在转型路上踌躇不前的她，现在以及下一阶段的命运将会如何?
??顶豪火爆，独缺星河湾
??今年堪称顶豪元年，尤其是北京，单价超过10万的楼盘遍地都是，而超过20万的也见怪不怪。面对如此大的供应，当大家还在疑惑是否有人为此买单时，这样一组数据（来自中原地产研究部）惊诧了众人。
??截至9月20日，北京单价超过10万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了73套的历史最高纪录。这是此前豪宅成交历史最高年份28套的2.6倍。
??顶豪市场火爆，赚的满盆金的当属盘古大观、万柳书院、北京壹号院等绝佳地段的楼盘，而曾经旨在“打造中国第一豪宅”、拥有中国地产界劳斯莱斯称号的星河湾再无身影。
??2010年以前，星河湾可谓叱咤北上广豪宅市场。2000年，广州星河湾开盘卖出了1600多套精装房，创造了当年广州地产界的销售奇迹；此后，北京星河湾连续两年成为当地高端项目的销售冠军。2009年，上海浦东星河湾以5万元／平方米的惊人价格开盘，开盘仅4个多小时就被抢购一空，创下了40多亿元的销售记录。
??这样的销售业绩即使放在今日也少有对手，然而昔日的豪宅大哥，风采已不复存在。在北京，自2008年北京星河湾项目售罄后，星河湾再无任何项目。在上海，位于远郊区的星河湾自2013年二次开盘后，至今仍在销售。而在大本营广州，星河湾在土地市场更少有作为。
??显然，在一线城市，星河湾已不复当年之勇。
??2014年，楼市遭遇深度调整，尤其是三四线城市，重度失调。而在二三四线领域排兵布阵的众多企业也纷纷扛起了重回一线城市的大旗，诸如恒大，高价在北京拿下多宗自住房用地，诸如远洋地产，果断甩掉秦皇岛的土地累赘，返回北京拿下刘娘府高价地，还有碧桂园，虽然仍未叩开京城大门，但仍在寻找门路。
??大势下，云地君不信星河湾看不到机会。“这些年，我一直在找地，很难哪！”星河湾董事长黄文仔曾表示。楼市低迷，地市却不断出现地王，高昂的地价似乎给星河湾的回归设置了一道屏障。同时，通过购买闲置土地等方式，星河湾一直在北京、上海寻找机会。2013年12月，业内传出星河湾在北京商谈收购土地事宜，项目有望2014年披露，时至今日，仍未有进一步消息，显然早已黄了。
??目前，北京五环的地块楼面价已突破5万元/平方米，而上海频频出现全国总价地王的现象，星河湾显然已经错过了这一轮重回一线城市的最佳时机。
??不过，有专家表示，鄂尔多斯、太原让星河湾损失严重，保持现有项目的去化则是王道。易居中国执行总裁丁祖昱告诉云地君，星河湾这两年在一线城市的销售不错，但在二线仍有压力。
??布局非核心二线，有苦难言
??除了上海、广州老项目外，星河湾在售项目均位于二线城市，主要是沈阳、青岛、西安，而且是非核心二线城市。
??2012年，经历重挫的星河湾选择继续拓展二三线城市，分别开拓了成都、常州、西安、青岛等市场，然而，率先入市的成都、常州项目均遭遇销售难题。
??至于原因，业内认为主要是定价过高、户型过大，这些城市的购房者难以承受总价之重。
??2013年末，星河湾发布了“第一居所”的计划，将增加120～150平方米中等户型比例，但此后的沈阳项目户型面积仍在245-690平方米。而当年沈阳120平方米以下的刚需产品成交占比超过60%，200～300平方米的大户型、均价超过1万元/平方米的产品很难被市场接受。
??不过今年年中入市的青岛星河湾和西安星河湾项目在户型上做出了调整。6月27日，青岛星河湾项目入市，1号园和2号园共计推出790套住宅，建筑面积182927平方米，均价16000元/平方米，户型面积从135到692平方米不等，其中，300平以下的户型共计676套。截至9月24日，该项目共售出111套，销售面积23453平方米，去化率14%。然而，300平以上的户型仅卖出8套。纵观青岛星河湾全年21万的销售面积目标，还余3个月时间，完成似乎比较困难。
??亚豪机构市场总监郭毅表示，在非核心二线城市，高端项目虽然有一定的购买需求，但是300平以上的户型去化仍存困难。
??与此同时，西安星河湾的房源面积为134-376平方米，销售价格在1.1万－1.4万/平方米，而项目周边销售价格在2000－7000元/平方米。
??不管是青岛星河湾所在的城阳区还是西安星河湾项目所在的西咸区，都属于新区，城市配套有待完善，而非核心二线城市仍处于楼市调整周期，购买力不足的现象仍然存在。
??在一线城市顶豪市场火爆的当下，星河湾并没有进一步发挥的空间，而在二三线城市仍以去库存为主的现在，星河湾仍任务艰巨。
??在易居研究院智库研究中心研究总监严跃进看来，星河湾这一阶段的战略又没跟上点，即错过了进入一线城市的时机，又面临着非核心二线城市高端住宅去化困难的难题。
