访谈背景：
2月21日，国务院颁布了促进房地产稳定健康发展的“国五条”，3月1日国务院办公厅发布更为严厉的“国五条”细则，提出二手房转让按差额的20%计征个人所得税等内容。随着国五条内容的细化，也让大家对楼市的走向画了问号？
访谈嘉宾：
梁启东：辽宁社会科学院副院长、研究员，区域经济学者，辽宁省情专家
周顺佳：龙净地产沈阳公司总经理
王焦：沈阳阿凡提信息中介有限公司总经理
刘萍：戴德梁行房地产咨询有限公司沈阳公司
周宏伟：易居沈阳公司总经理
李奉来：芒果不动产沈阳公司运营总监
马波：芒果不动产沈阳公司运营总监
新浪乐居地产沙龙第二期 嘉宾合影
话题一：全城限购会对沈阳楼市带来怎样的影响？
主持人：传多地完成“国五条”执行细则方案却迟迟未发的主要原因是在等“部委版”的指导意见。“由于先前‘国五条’细则的出台多地造成恐慌，因此地方拿不准中央认定的既不伤害刚性需求，又得打击投资投机性需求两全的方案。”在之前的采访中，有业内人士透露，沈阳将全城限购，并且包括周边新民这样的地区也会限购。沈阳是否会全城限购，如果全城限购对沈阳楼市会带来怎样的影响？
【梁启东】：宏观调控决不是打压房价
梁启东：新“国五条”以及它的细则是一个组成部分，发出来以后，实际上是六条了，。“国五条”不仅是宏观上的东西，也很很具体，很有操作性，而且在宏观调控的力度上超乎人们的想象。
“国五条”抛开具体内容来说有很重要的意义，最大的贡献在于明确了我们国家宏观调控的定位，宏观调控是干什么的，就是明确了支持自住性需求，所谓的刚性需求，抑制投资、投机的需求，这点是很明确了。
图为 辽宁社会科学院副院长、研究员，区域经济学者，辽宁省情专家 梁启东
第二，有一个最大的亮点，差异化的调控政策，不是一味打压房价。既有打压房价的问题，同时对一些一线、二线、三线城市不一样，一线城市北京、上海房价过高，确实需要打压、抑制、压制，怎么说都不为过。但是对于我们营口、鄂尔多斯这些地方已经崩盘了，一刀切的政策不行，这个政策里面强调我们不能采取一刀切的政策，要采取差异化的政策，这是很大的亮点，值得我们品位。
另外也是一个很大的特色，提出来用税收的办法，用市场的办法，保护人房地产税的问题要扩大试点，房地产税收肯定要征，只有通过税收的办法才能调控房地产，别的都不好办，只有一个税收是最公平的，无论是对开发商也好，对住户也好，对消费者也好，这个税收都是公平的，这是必征不可的。目前来看有很多细节敲定需要尝试，再推而广之，做示范。今年究竟哪几个城市，上海、重庆以外，在哪些城市试不好说，沈阳是今年年底试还是明年试是早晚的，这是肯定的。
还有一个关于新“国五条”最大的想象空间，最后那条，我们要形成一套比较完善的持续的保障机制来调控房地产，房地产的调控我们大家作为诟病，房地产调控就是整顿，调控就是打压，这种理解不对，宏观调控是作为一个国家，作为一个市场经济国家必须采取的手段。政府的职能是宏观经济调控者，市场秩序维护者，公共产品提供者，守夜人，无论从哪个国家经济学都是这四点。宏观调控是个中性词，绝对不是说对房地产打压、鼓励不是这个概念。
从上述四点来看，从最大的贡献来看，我们感觉到明确了我们下一步宏观调控政策的基本立足点，这点非常重要。对于我们纷纷议论、争论的东西，我们开始有了明确的态度。
再一个就是差异化的政策，不是一刀切。
总体上来讲，房地产新“国五条”以及它的细则上来看，它给市场带来比较利好的消息。目前20%的税的问题，还有二手房过户归一大堆的问题这都是暂时现象，这是老百姓的担心，怎么交那20%的税，具体那些细节，20%的税怎么交，房子买五年买三年买两年买一年怎么交，肯定有一套办法，这些办法有赖于有些部委和地方各个政府来做，这个地方肯定有更细一点的实施细则。
这个问题一线城市和三四线城市采取的办法不太一样，我们下一步留点余地，中央规定得不可能太细，太细也不好。所以说目前这个现象暂时的现象不会影响大局。
【周宏伟】：全城限购对沈阳影响有限
周宏伟：2011年、2012年过去两年间，浑南和铁西这两个区域成为沈阳房地产上升比较好的板块，实际跟沈阳过去的全城限购没限制二环以外有很大的关系。沈阳整个的发展中心2007年左右的时候沈北热了一段，2008年长白岛热了一段。一直以来和平、皇姑、沈河没有太多的楼盘和地，它的开发量不是特别多，竞争激烈程度不足以。一直到最近这一年，才有了包括华润这几个楼盘才把城中心的板块又炒热了，这几年城中心没有几个太大的楼盘，尤其皇姑几乎没有楼盘，基本都到铁西、大东、沈河、和平甚至浑南置业了。
如果沈阳要全城限购的话，对于二环以外的区域肯定房价有一定的影响，现在目前正在买楼的群体，这个群体过去买楼的时候在二环受到限制的时候，手续不足以在二环内买楼的时候，二环之外的房子对他的选择性，加大了他的选择空间，客观造成很多主城区购买者到外边购房，造成这种情况。如果全城限购对沈阳的房地产市场表现会有影响，但是有多大也不会太多，是一个微弱影响。
图为 易居沈阳公司总经理周宏伟
实际上这几年的政策调控，包括金融紧缩，包括政策调控，包括沈阳阶段性的缓兵之计，实际上都让业内的从业人员，开发商群体，包括我们的从业人员，行业业内人员以及购房者，跟这个事相关的所有人的思想意识有了很好的准备，大家对这个事情已经不像当初那样谈虎色变了，有了一定的理解程度，甚至开发商也会想一些办法帮助购房者实现曲线救国，实现购房的梦想，他的影响会有，但是我认为非常小。过去沈阳房价比较实，泡沫比较小，这种情况下即使有限购，尽管政策频频出台，沈阳整个市场的态势仍然可以用稳健、健康来形容，它相对一线城市来讲，沈阳还是向好的，健康的，良性的，这是市场的大趋势，它不会因为又出台了一个这样的政策，对整个市场有了翻天覆地的重大的影响，我认为不会有重大的影响。
【周顺佳】：如果通货膨胀控制房住未来房价还会上涨
周顺佳：大家说房地产经常说地段、房地产区域性非常强，不同的地区整个房地产的形态，包括房地产的健康程度应该是千差万别的，作为这么大一个国家，不要说大江南北，同样是南方不同的城市之间差异也很大，一刀切不科学。
第二，全城限购最受伤害的是刚性的需求。新闻报道，全国各地二手交易市场火爆，这里买房子基本上没有投资的，基本都是刚需的。
图为 龙净地产沈阳公司总经理周顺佳
对沈阳整个限购个人的看法我跟宏伟的意见一样，没有根本性的影响。这些年来整个房地产政策的调控，更多伤害到投资者心理层面的影响，大家很清楚，有些属于限购的对象，只要真正想买，他自然有办法照样买。
“国五条”出来了为什么还有那么多人抢着交易，如果对遏制房价上涨有效的话，不会那么多人抢着去交易，如果未来下跌的话，20%的税收算什么，如果到时候房价跌落30%呢，跌20%呢？100块跌到50块，回来再交20%的税收，我60块就买下来了，税收20%怕什么？为什么那么多人抢着去交易？实际上潜意识里我个人感觉大家对整个市场，或者说对这个价格最终还是看中的。
有些朋友谈论对房价的走向，特别是身边的一些朋友买房子总是打听你觉得会不会跌呢？我经常跟他们讲如果你做生意有更好的用途不要买房子，如果没有更好的用途，唯一的办法就是买房子，股票股票不会炒，黄金黄金不敢炒，因为现在通货膨胀太厉害了，任何一个市场都不可能永远单边上涨的，可能阶段性的波动会有，但是对房地产整个价格的走向，阶段性的市场影响很难有一个判断，我个人认为对整个房价长期来看一定是上涨的。为什么呢？最简单就是通货膨胀是控制不住的，包括你说我们从业者大家可能知道，拆迁，老百姓原来拆迁是8千补1万，你这时候给他补6千他同意吗？不可能的，钢筋、水泥都在上涨。
一个是从通货膨胀角度来讲，老百姓的钱越来越薄，成本来讲是刚性的上涨，长期来说我个人觉得房价要跌不可能，至少通货膨胀是控制不住的，前不久微博上转了一个帖子，房价原来是1万，第二年涨到2万，增长1倍，第二年涨3万，也是增长1万，增长50%，第三年涨到3.5万才涨百分之几，上涨的速度在下降，但是实际上它价格是在上涨。这段时间我身边的朋友，很多房子的，五套六套的多得是，没有一个人因为这个政策就卖房子，一个都没有。我春节回去厦门很奇怪，我身边原来一些小老弟，他们可能起步相对来说慢一点，两套房子还想买第三套，如果只有一套的人肯定削尖脑袋买第二套，他不会说现在只有一套，手上有钱捏在手上，他一定买第二套。“
【梁启东】：沈阳房价在理性区间内 小幅上涨是趋势
梁启东：房价看涨肯定是大势所趋，人的收入水平、物价水都在上涨，房价小幅上涨是肯定的，房价在一个理性的空间内肯定要上涨，特殊的地方，比如北京这样特殊的空间有下跌的空间，沈阳一种在理性的空间内，它肯定是慢慢小幅上涨的这个趋势。
现在“国五条”出来以后有两个现象，二手房交易热和离婚热，这两个热都是刚需人群着急入市导致的，真正投资不在乎那20%。政策导致人们恐慌的心理，都是这些需要支柱性的住房的人恐慌性的心理，实际真正还没有达到打击投资、投机性的需求的效果。下一步可能更长远一点有一些配套政策，财产公示、住房登记、房产税的交易政策以后，这个时候可能相对稳定，现在暂时这种恐慌不说明问题。
话题二：二手房市场未来走向如何？
主持人：刚才大家谈到了二手房的问题，这边也是想就二手房现在市场的形势进行一些讨论。之前有报道说沈阳二手房业务量特别好，有的中介说有的业务一个月挣了3万块钱，想了解一下我们目前沈阳二手房销售状态的真实情况，以及未来市场走势？
【李奉来】：政策出台市场会有小段的冷淡期
李奉来：沈阳经历了几次调控，在每次政策调控之前这一段时间，二手房恐慌性购买的热潮是很正常的，仔细分析了“国五条”跟我们前几年出的“国八条”等调控政策相比没有基本的变化，都是这个基础上进行调整。
图为 芒果不动产沈阳公司运营总监李奉来
20%的个税去年一直在执行，沈阳一直在实行20%的个税，唯一有一些变化就是全城限购，沈阳去年全城限购浑南、二环以外没有限购，这次要加强全城限购，我们分析全城限购可能要落实，落实以后可能对浑南二环以外的区域会有一些影响，购买包括购买力和价格可能会有影响，但是从长远来看，对沈阳的影响不会太大，因为我们一直对沈阳这个市场，包括二手房市场，包括商品房市场有非常乐观的期待。沈阳是一个非常健康的市场，它的泡沫非常非常小，而且沈阳的城市地位和它现在的房价是不相匹配的。你不能拿北京、上海的价格跟沈阳比，沈阳的城市地位可能跟北京、上海可能差一两个级别，沈阳的房价跟北京、上海根本无法相提并论。
昨天我看一个微博，北京37平的房子卖350万，10万一平，沈阳的城市地位最起码是东北的政治经济文化中心，它的价格很低了，现在物业花园小区价格就是1万到1.5万左右，市内很多房子6、7千块钱，在北京上海过来看是非常便宜。我接待过很多北京、上海的客户来沈阳买房子，包括买沈阳最好的房子，37平的房子在沈阳可以买别墅。所以不能全国一刀切，用“国五条”去实现所有地区，因为中国很大，所有地区很有差别化的。
最近从1日开始，沈阳出现了恐慌性购买，包括房产大厦，包括各区域中心，晚上都加班到9点。其实这一部分在年前年后，过完春节这一部分属于刚需，他要购买的，把4、5月份的购买力都挪到3月份集中释放，因为1%和20%有一定的区别，差几万，因为沈阳去年一年一直实行20%，过完元旦开始实现1%和20%入选，老百姓刚尝到甜头马上恢复到20%，所以可能也买房意愿的这部分刚需都集中透支，就像信用卡透支的集中到3月份买了。“国五条”政策沈阳的细则落地以后，可能会有一定的观望期，市场也会有一定的冷淡期，但是时间不会太长，经过一段时间沈阳还会恢复到一个很正常的销售水平，所以说我们对沈阳一手房包括二手房预期非常乐观，没有什么问题。
【王焦】：不了解政策导致恐慌性购房
王焦：我也很赞同大家的发言。就现在而言，3月份到现在二手房交易量激增，每天进店量最高我们一天接待二三十组客户，这是二手房客户的恐慌的心理。大家对政策不太理解，认为20%的税太大了，我们马上就得买，不买的话真是落地了以后我得多交很多税。其实从我们专业角度来看，它也分楼龄多少，然后你起初购买价是多少，现在是多少，有的可能你上1%还比差额的20%还高，因为没有什么差额。
图为 沈阳阿凡提信息中介有限公司总经理王焦
我们在给我们各个店面主管开会时就强调一定要正确引导这种消费者，不要让他们产生这种恐慌，本身差额20%交税还可以比1%还省钱的，也让他盲目地去选，因为房子不像衣服，消费一次可能得住个几年，甚至十几年，几十年，我们在跟店面的置业顾问包括经理也讲，对这种恐慌性一定要有正确的引导，毕竟我们是专业的大型的连锁机构，不是小中介的行为，趁着这个劲马上怎样，产生后续的连锁反应。
那么“国五条”一旦细则实施之后，我想对老房子可能会有很大的冲击，差价比较大，比如原来3000多、4000多买的，现在评估价8000多，那个冲击力比较大。比如说我们长白岛这个区域可能不会太大，本身买的时候可能8500以上，现在评估价也是8、9千块钱，这样差额也不见得能多上多少税。我们也要分区域。
我觉得还是应该有层次地来做，比如一年、三年、五年要什么样，价格有一个层次，这样的话对未来我们沈阳的二手房的市场可能会更好一些。
话题三：商业地产的发展前景？
主持人：刚才谈论了新房市场，二手房市场，我们想听一下戴德梁行的刘总为我们带来商业地产的分析，政策对商业地产的影响以及现在商业地产发展的现状。
【刘萍】：工业地产是未来一座亟待挖掘的金矿
刘萍：我们戴德梁行服务了很多商业地产项目，包括很多金廊沿线的项目。目前商业地产遇到的问题是招商比较难，主要原因在于规划、定位不是很合理，盲目追求利润和规模效益。目前规划的在建的包括已经开业的商业地产项目，据我们统计到2013年1月份已经有221了，去年一年新增了100个大大小小的商业综合体的项目，其实是2006年的总和了，所以商业地产竞争还是比较激烈的。
图为 戴德梁行房地产咨询有限公司沈阳公司 刘萍
如果说做住宅是小学，那么做酒店和写字楼是中学，对商业地产的要求就是大学，因为涉及到知识和技能，包括开发商的资质，需要投资、融资、招商，需要全方位的技能很高，所以大家在做商业地产入市时一定要谨慎，做好定位，而且有的商业地产刚一面市就死掉了，就是因为他们规划、定位不合理，设计不规范，我们可以做整个前期的定位，包括对市场的调研，客群的分析，回避竞争，包括对将来透过这种访谈的方式对你的租金有哪些收益分析，财务杠杆和亮点这些分析，是会规避商业市场的风险，以后有机会大家可以合作。
主持人：之前报道青年大街沿线的商业泡沫在全国也是排名靠前的，这么集中的供应量如何消化？沈阳哪个区域投资商业地产会更好？
刘萍：去化的问题刚才我讲了，因为目前在金廊沿线的商业地产还是自持的比较多，商业地产大家都知道是销售的，一旦销售之后就很难控制，大部分商业地产这些开发商就是自持，就是外租的方式。现在的商圈五里河就是青年大街金廊沿线是一个新的商圈，还有传统的太原街商圈、中街商圈和北行商圈其实也都蛮符合的，太原街商圈做得最好的是中兴。今年有一个排名，在整个商业做的营业额的排名，北京星光新天地是第一，沈阳的中兴大厦是第四，榜上有名。所以商业城也做得很好，兴隆大家庭也做得非常好。
我们认为去消还是比较慢的，他需要一个重新的梳理。因为百货和购物中心相比，百货目的性比较强，不像购物中心有体验的感觉，一站式包括SPA、滑冰，甚至做成室内的高尔夫球场，把人流聚集到中心里面，做到一站式的消费。因为我们服务了很多大的开发商，他们已经意识到这个问题，所以更多的不是在做零售，而且做一些体验式的，包括像儿童教育，叫教育的展示中心，包括书籍的批发中心。所以他们自己也在思考，也在想办法打破这种格局，商业地产非商业化，他们已经意识到这个问题了。
主持人：目前在市场环境下，对商业地产来说是属于春天还是挑战？
刘萍：目前来说是一个很大的挑战，我想经过重新一轮的洗牌后沈阳会迎来自己的春天，目前的挑战我们很多的品牌商，因为我们公司经常为这些大的品牌选址、招商，招商的过程中，这些品牌说沈阳的购物中心太多了，我们都挑花眼了，所以在这个问题上，商业产品是买方市场而非卖方市场，是不是将来再转做工业地产，因为我们公司有一整套的服务体系，工业地产是未来一座亟待挖掘的金矿，大家不要都在做，很多像保利都在转向去做其他的地产。
【梁启东】：商业地产需要冷思考
梁启东：仅就商业地产这个词汇来看，春天也好，挑战也好，现在确实是挑战大于机遇。我们可以回想一下沈阳商业发展的轨迹，大概十几年前中街开发时，中街东部发展得比较好，西边中街家豪很快垮掉了。后来发展到太原街的改造，北市的改造，都有很多的教训在里面。再往后看，西武为什么垮掉，城市综合体作为功能来说，有多种功能在里面，日本讲大店法，在一定的空间内不能有第二个大百货店，我们现在是太集中，洗牌的过程就是垮掉一些企业的过程，是很残酷的。因此，前期应该做好规划，避免这样的事情发生。
作为很有责任心的，或者良心的城市规划者们，就应该适当来考虑这个问题，提醒一下有些商家来了以后怎么办。这里有个转向的问题，纯粹的商业地产或者城市综合体。城市综合体我们需要有一个冷思考，我们境内十几家，二十几家，都是几万平方米，甚至十几万平方米，越大越高越好，沈阳每年的购买力有多大，我们讲香港是亚洲的购物天堂，上海是中国的购物天堂，沈阳应该是东北的购物天堂。整个东北1亿人口，我们暂且不考虑大连那几个大城市，都上沈阳来，沈阳前年是2400亿，去年是2700个亿，基本上沈阳外来的能产生3分之1，本身产生3分之2，沈阳自身产生1800、1900个，一年涨10%，10%明年是3000，3000话是3000亿，五爱市场一年营销额将近1000亿，单体的百货店比较大的，像中兴也是几百个亿，其他几百亿使劲给你分，大店分多少，有的大的店一天卖200万、300万你怎么办，我是老百姓非商业自己的看法来看，商业地产是不是走到头了，肯定没有到头，这里面需要我们冷思考。这不要忽悠，商业地产不能忽悠自己了，忽悠我是全省最大，全国最大，被别人忽悠，别自己忽悠自己。
这有一个功能转型的问题，现在已经做了叫功能转型，我们没有做的也需要转型的问题。比如我们自身商业业态来看，业态这几种转变，你看看业态什么状况了，淘宝干到什么程度了，11.11那天191个亿，你说我们一个大店一年的营业额大概大概3、4百个亿，他一天就是190多亿，他一年做出来1万亿，1万亿在全国把31个省自治区排一块，把他也当一个省的话，他排第17名，他一个店的经营总量等于好多省的GDP总额了，你怎么比，所以对我们商业不是考验吗？下一步怎么做？还是按过去单体店的模式，还是像大商集团的店铺模式，还是搞线上线下的营销模式。从商业地产到工业地产挺大的跨越，沈阳是工业城市，十八大也讲，十二五规划的时候也讲，鼓励大中城市，我想包括铁岭这样的“大”城市，要发展服务业为主导的产业结构，就是统一地市，现在服务业有两块，一个是现代的生活服务业，时尚之都、消费之都，消费城市，消费一年3000亿，使劲分，再来8家企业也分这3000亿，这还不包括小饭店，不包括农贸市场，五爱市场谁也挤不了，五爱市场做电子商务，这样使劲分分这么大一块，再来8个人就分这个蛋糕，分的没有一边大的，因为沈阳不可能短时期之内，不可能把日本人、韩国人、俄罗人全引到沈阳来消费，不可能的。
现代服务业里的第二块就是现代生产服务业，这块可能是我们沈阳最大的市场，这个潜力最大的，商业地产怎么转，转到为工业服务的那种地产上，可能是一个潜力。
【周顺佳】：商业地产的发展要考虑市场容量
周顺佳：定位商业的发展我是非常不看好的，商业定位不好，设计不好，即使商场细分得非常好，总量摆在那里，就这些人，根本支撑不起这个市场。厦门2002、2003年的时候，出现一大批我们称之为投资性破产的人，当时做很多大商业，大商场里面的大商业，因为一个城市肯定有一些商业中心做得非常好，大家忽略一个容量的问题，第一个集中的大商场非常好，前面投资者非常好，第二个就盲目的买了。当时厦门有一个很知名的广场，很多老百姓就是这样，中山路就像我们现在的中街一样， 50%的首付，很多人甚至50%的首付都是借了一部分，后面的按揭指望租金还按揭，结果买完以后就跟今天沈阳这些大商场一样，租不出去，按揭还不起，没有多余的钱，房子拍卖多得是，当时买2万多块，5000多块卖不出去，称之为投资性破产，包括青年大街，不是说今天我们马后炮，多少年前就说，死得很惨。
刘萍：我觉得青年大街的很多商业是因为开发商在做财务杠杆的时候，之所以配套一个商业，是希望他的公寓先回收资金部分升值。
周顺佳：承担的是银行，通过住宅赚回来，下面的房子即使没有赚回来，直接建造成本可能8千1万，一评估评估3万4万都可以，一贷款贷2万出来，最终的包甩给银行了。
梁启东：醉翁之意不在酒。
周顺佳：现在沈阳商业对比之前，2002年厦门有一个最大的不同，很多开发商有其他资本运作的想法，如果有分割去卖，如果要买一定要劝他小心，大商场基本上都是开发商自己用，做资本运作在用，他赔也是通吃的。早期的时候2002、2003年厦门大商场都在卖。
【周宏伟】：过去十年沈阳商业地产开发过快
周宏伟：之前关于商业地产这块我们也曾经接触到一些客户要求服务，定位、招商、策略、销售。实际上沈阳过去十年商业地产的开发就是一次大跃进，这个大跃进的过程到今天为止还在加速，还在延续，现在不是你定位的问题，现在还在沈阳做城市综合体，还在做商业是必死。
主持人：刚才大家对商业地产做了深刻的讨论，现在进行下一个话题，也是我们今天想重点讨论的话题。因为李克强总理在17日答记者问的时候说了这样一句话，中国城镇化规模巨大前所未有，我们想讨论一下城镇化对房地产带来怎样的影响。
【梁启东】：城市化重点在中等城市以下和县城
梁启东：理论化色彩很浓，城镇化实际上本届政府高度重视，下一步出台很细的政策促进全国城镇化的进程。城镇化是中国最后一块还有潜力的肥肉。城镇化应该说是农村人走进城的过程，把农村社会变成城市社会的过程。我们在这个过程中，2001年11月末第六次城镇人口普查，是51.27%城镇化水平，这里包括大量被城镇化的，被上楼的，有很多乡改集、村改集，李克强讲我们城镇化水平是35%到40%，这离美国欧洲国家达到80%、90%以上有40个百分点，我们每年进城的农民有1.4%、1.5%左右，1.4%乘以13亿，还不包括一年600多万大学生有3分之2来自于农村，这样一年从农村走入城市的大概数字是2000万。一年2000万，10年就是2个亿，从现在还有40多个百分点，一年1点几，最后可能慢一点，一除还有30年，我们中国快速发展还有30年肯定没有问题。
抛开这里面快速发展过程当中社会因素不说，只说经济上的问题，也就是说从经济发展上还有30年快速增长。这里面可能中国超过美国，甚至经济总量是美国2倍都可能，这给房地产巨大的冲击。大量农民进城，有一个拉动城市房地产的问题，都得买房，买房得建房，50多个行业带动起来快速发展。现在看这个城镇化的重点在哪。我在博客里写了很多文章，我说房地产怎么办？可能是几种路径，一个是大城市，北京那样的大城市越来越多，北京是全世界全中国的特例，别的地方谁也比不了，他的房价能达到20万，其他地区肯定不行。大城市再发展已经饱和了，现在这个城市规模是相当合适了，再大不合适了，北京修到八环、九环、十环照样堵车，这个城市彻底不宜居。
大城市的发展从国家的总体战略角度不太鼓励，现在主要是城市现代化的问题，提高城市质量的问题。其次就是超大型城市，一般大城市，本溪、鞍山、抚顺这类城市，这类城市适当的发展。第三类属于中等左右城市甚至小城市，大概50多万100万人口的中等城市，这块要鼓励快速发展。还有一种就是中小城镇，城镇属于新城新市镇，10几万人口到20来万人口，比如于洪新城、本溪新区等等这类属于鼓励发展。
还有一种特色村屯，咱们国家城镇化可能这几种模式，大城市要限制发展，一般的城市要适当发展，中等的城市要鼓励发展。辽宁这块跟全国不一样，辽宁有自己的特点，辽宁大城市比较多，超大城市大连、沈阳的快1000万人口，这类城市限制发展，自身怎么提高城市质量。辽宁下一步我们鼓励的城市发展重点是中等以下的城市，本溪、鞍山、抚顺城市适当发展，主要鼓励以县城为主的这类的中等以下的城市。2、3十万人口，3、4十万人口，这是我们辽宁省的鼓励重点，辽宁现在城镇化水平是65%，有65%的人在城市里面，还有35%，这35%大量在农村，辽宁40几个县，城镇化30%多，县里面绝大部分是农村户口，怎么吸纳农村人口进县城发展，重点鼓励城镇化水平低的，农村人口多的地方，就是县城发展。辽宁重点是中等城市以下的还有小城市和小城镇，房地产重点省里面很明确，下一步鼓励房地产三四线城市和县城以及特色的小城镇。这是省里鼓励的重点，这个政策能不能配套，下一步鼓励你房子往哪里盖，是不是还是沈阳是大城市，大城市已经饱和了，商业地产饱和了，但是在新民还没有呢，你非得搞10万平方米的，你搞个2万平方米在新民也会盈利。下一步无论从住宅地产和其他功能性的地产还是商业地产，主要重点在中等城市以下和县城，这是省里面的基本政策。
我们建了很多新城新市镇，这个可能是重点。房地产发展过程当中有一些注意的问题，真正把城镇化完全房地产化也不行，不能鼓励太大的城市，土地浪费的问题都要考虑，从我们开发商的角度，下一步重点在中等以下的县城。
刘萍：非常同意您的观点，因为最近我发现沈阳外围的三线城市都到沈阳做房地产投资的说明会，我今天上午参加了辽阳的投资说明会，包括铁岭、本溪、丹东都在做，他吸引像龙湖、绿地、万科包括华强去他们那里做旅游地产、商业地产的开发，他们也在中心的位置搞了几万平的商业综合体，实际上是有这个市场的。
梁启东：我们做战略规划概念规划，你们做具体的画图的规划，我们做了很多小城镇的规划，基本做规划的时候考虑这个背景，中国城镇化的背景，而且辽宁城镇化的重点在这儿，不是大城市了，中小城市了，这个是不行的。另外大城市的商业地产也好，其他住宅地产基本属于饱和，大城市彩电没有买，农村黑白电视没有，得考虑这个问题，错位。
【周宏伟】：乡镇开发是未来房地产淘金的地方
周宏伟：2008年大概沈阳市的外地购房的比例超过30%，当时也有分析了几种来源。第一沈阳是省城，省政府所在地，辽宁省14个城市到省里面当官晋升的，这些人搬家，这是一部分群体。第二种群体是读书不回去了，在这儿安家置业了。第三部分是来务工的，这部分群体比较多了。第四部分是周边到沈阳置业的，大概这四部分成为这30%几的主体，这是一个城镇化进城的过程，刚才我们谈的主题叫城镇化进程。这块我们在去年前年的时候，在锦州周边，朝阳周边，还有葫芦岛周边和阜新这边，这些城市农村都比较多，我们在那边做了乡镇的开发，我觉得将来未来房地产真正赚钱的除了刚才说到的工业地产之外，乡镇开发是未来房地产淘金的地方。
我们做一个乡镇开发，我们买了一个学校一共花了不到200万，在后面又做了一个动迁，花了不到300万，不到300万的投资，前面盖的门市房，后面盖楼，300的投资我们赚了700万，在沈阳来讲你投300万赚不了700万，是倒置的，周期非常短，相关市场不规范，我们做完了以后成为这个乡镇最核心的商业街，这也是城镇化的一个进程，现在很多农村年轻人，因为我老家是农村的，我每年过年回老家发现除了小孩就是老人，现在年轻人要不在城里工作，要不读书的，要不上学的，要不当兵的，在农村的年轻人非常少。而且即使在农村的年轻人当结婚买房时基本上不在农村，我们身边很多的亲友，在农村过去几年花了三万五万甚至十万八万盖的老房现在一万块钱卖不掉，没有人买，没有人住，这些人都是从农村到县城，从县城到市里，从市里到大城市，基本上都是逐步进位的载体，而城镇化的进程过程当中，我认为它对整个城镇开发、建设、未来的发展，实际上房地产本身这个行业对它的带动也是非常积极的，对他来讲没有这样城市的升级，功能的升级，或者整个经济发展的建设的升级改造，城镇发展的过程也是比较缓慢的，毕竟有这么多人到县城开发，到乡镇去生活也是需要有开发的过程。我个人未来非常看好这一块，今天上午北镇的项目，前几天上北镇去了，他们在沈阳开说明会，我也找了5个投资人，本身我们在那里也有土地开发，也有农业综合开发，还有水利工程项目，我们也想在北镇的赵屯镇，就在那个镇里面拿一块最核心的地段搞一个商业街。
梁启东：实际上顺应了这样一个趋势，房地产最后一句话说的，要完善房地产调控的健康发展的长效机制，什么意思呢？要通过宏观调控达到这个效果，把房地产整个健康发展，城镇健康发展了，过去同一块地啥也不干过两年翻四番，这种现象肯定不行。房地产由暴利时代变微利时代，由黄金时代变成白银时代。整个房地产行业，准银行把它变成很稳定，像其他行业一样，不要爆发式的赚钱了，这不可能了，稳当的，对我们开发商也好，对阿凡提、芒果也好，中介组织也好，把目光跟上城镇化，走进中小城市，在大城市里我们的市场越来越窄。而且到中小城镇，我们中介也转变职能，过去只是给人登记，下一步需要有一个规划职能，可能找你去，你要做一个商业地产的整地规划他做不了，找大的费用没有200万不干的，可能矮下头来，拿个几十万百八十万项目我可以干，你找同济吴志强给你一个亿项目都不一定干，我们不仅是搞一般性的房产中介，有个转向。
【刘萍】：沈阳房价不会大涨
刘萍：前两天参加了一个方向论坛，一共20个房地产开发商TOP团体的那种，跟周总的观点比较一致。某位开发商提到，现在沈阳市的房价在省级的城市排名中是倒第三的位置，所以说沈阳房价不会大涨，不会有很大的波动。
【李奉来】：沈阳房价不会大涨大跌
李奉来：意见都是一致的，沈阳的市场这些年一直都是小幅增长，而且一直比较健康，主要是投资客比较少，刚需为主，沈阳价格斋，什么时候一下升上去，一下跌下来呢。
话题六：沈阳今年的房地产形势如何？
主持人：之前统计数据显示，2月份大中城市的房价中，环比上涨的城市已经9成，达到66个，一共70个城市的排名，上涨了66个，其中涨幅最高的城市涨幅达到3.1%，沈阳房价上涨1.4%，现在我们想讨论一下，沈阳今年的房地产形势如何，在成交量和价格方面会有怎样的表现？
【周顺佳】：市场相对稳定
周顺佳：阶段性的这段时间爆发性的增长，放在比较长的时间内还是相对稳定的。因为去年在二环内限购，二环外没有限购，限购的人已经没有买房的想法了，去年有些人想买房，二环内限购他出于投资目的，直接到二环外去买，也许会有，但是这个比例一定会非常低了。经过这么长时间政策的打击也好，特别是在沈阳，投资客基本上打没了，这里如果是限购影响最大就是投资客，这块已经这么长时间了，该想买的人也买了，不想买的人也不会买了，限购推广到全城对有影响，对沈阳整个全年的销售放到整个年度的时间来看，不可能爆发性增长，也不可能断梁式下跌，我觉得应该相对稳定。
与1992、1993年房价危机不一样，那时候空手套白狼的太多了，现在经过这么多年市场的洗涤，开发商的整个质量还是比较高的，跟1992、1993年是两码事。
【梁启东】：沈阳市场发展空间大潜力大
梁启东：沈阳从短线、中线、长线来看，短线来看这几个月，由于我们地方配套的细则没有出台，现在有恐慌性的交易、买房肯定有这个问题，如果说一旦政策明晰化了，对各种各样的房型，什么时间购房的房龄，什么时间都明确了，包括你自己有几套房子，能相对稳定一段时间，短线就是三四个月，中线一到两年，一到两年的话还是比较稳定，小幅波动，涨不到哪里去，升也升不到哪去。我觉得这个市场空间大，潜力大，随着城镇化的进程，沈阳的房地产市场肯定会健康发展。
主持人：好，我们今天的地产沙龙到这里结束，感谢各位的精彩发言，希望大家多多支持我们。
