番禺：近两千套新货 叫价不断上涨
新货看点
●刚需盘还有刚需价吗？
●大户型成交会否遇冷？
根据合富辉煌的统计以及各商家的推货计划，5月份，番禺区一手住宅新货货量超大，近2000套，共15个老盘将推出新货。
其中，货量较大的楼盘为万科欧泊和亚运城，在300套以上；诺德名都、中环品悦的推货量约有250套。120平方米以下的户型占比超过五成，其中不乏50多平方米的小面积单位，可大大满足首次置业需求。
不过，买家也不要高兴得太早。由于之前刚需产品去货速度较快，番禺区热销刚需盘目前的叫价均有所上升。万科欧泊新货叫价2万元/平方米(带装修)，祈福名都新货叫价1.9万元/平方米(带价值3000元/平方米的装修)，对比第一季度约有10%的升幅。过去售价较低的楼盘和板块的价格也有所上浮。如诺德名都“五一”的毛坯售价达1.45万-1.6万元/平方米，比春节期间约1.4万元/平方米的毛坯均价有所上涨；位于市桥南板块的君华番禺香柏广场开盘价达1.6万-2万元/平方米，是该板块中小户型洋房的开盘价新高。
合富辉煌预测，随着番禺区多个热销刚需盘逐渐去库存，刚需产品供应不断减少，同时在区域楼价继续上涨的趋势下，5月份番禺区一手住宅总体成交量将从20万平方米的高位回调。
雅居乐锦官城：准现楼，分期付款优惠
●位置：番禺区市桥南青新路
●产品：107平方米的带套房三房、120-140平方米的四房
●价格：1.3万元/平方米起
●点评：雅居乐锦官城以成熟的配套及适中的总价吸引刚需买家。项目所处的市桥南板块拥有成熟的市政配套，包括4所省一级学校、丰富的商业配套、三甲医院和市政配套公园。在售产品处于准现楼状态，小区配套的园林、泳池、会所已经全面开放，首批单位将于本月中旬交楼。目前开发商为购房者提供一年分期及灵活支付首期款等优惠。
中环品悦：华南板块“最刚需”户型
●位置：番禺区大石街南大路(长隆北门正对面)
●产品：53-99平方米一房至三房
●价格：约1.45万元/平方米
●点评：在华南板块，中环品悦可谓“最刚需”楼盘，主推53-99平方米的中小户型，其中53平方米的住宅单位在该板块极为稀缺，价格又比同板块均价便宜，备受首次置业买家青睐。3月份开盘当天即告“日光”，开发商加推上百套单位，5月份再推250套中小户型。
诺德名都：推景观最靓的“楼王”
●位置：番禺区兴业大道西
●产品：141-180平方米的三房及四房
●价格：1.7万-1.8万元/平方米(带装修)；1.45万-1.6万元/平方米(毛坯)
●点评：刚需户型、“亲民价”一直是诺德名都的最大卖点，如今户型、价格纷纷“升级”。现主推141-180平方米的“楼王”单位，多数户型南北对流，拥有小区最好的园林景观。在售产品的毛坯价基本在1.7万元/平方米左右，商家称，过段时间还会再涨价。
君华番禺香柏广场：市桥南楼价新标杆
●位置：番禺区市桥南板块
●产品：78-82平方米的两房、95-120平方米的三房及164平方米的四房
●价格：1.6万-2万元/平方米(带国际一线品牌豪华装修)
●点评：4月20日，君华番禺香柏广场开盘，首推6栋小高层电梯洋房，货量约百套。项目负责人表示，开售当天已卖出超八成单位，因销售理想，“五一”加推产品的价格有小幅攀升。户型采用“N N”设计，赠送面积多，实用率高达120%。大部分单位可望中心水景与园林，一楼单位赠送前后两个花园。
萝岗黄埔：主推中小户型 后续新盘发力
新货看点
●公寓会否继续受到买家青睐？
●新盘开放会否继续提升区域人气？
“后五一”，黄埔区继续无新货推出，但萝岗区的新货有700多套。4月份，萝岗及黄埔实际推出的新货只有两三百套；“后五一”，其新货货量将会翻番。
萝岗及黄埔区的“后五一”新货，集中在科学城板块，且以中小面积产品为主。雅居乐富春山居此前推出的都是大面积单位，总价较高，“后五一”将推小面积公寓，单位总价百万元起，买家入市门槛降低。由于科学城板块的租赁需求较大，萝岗区内的公寓产品销售一直都不错，不知道雅居乐富春山居的公寓能否继续受到投资客的欢迎。中海誉城原计划在4月份推售的500多套单位延后至5月中旬推出，产品包括55-138平方米的一房至四房，销售人员介绍，售价为1.3万元/平方米起，部分南向单位的售价达到1.5万-1.6万元/平方米。
除老盘新货外，萝岗区的全新楼盘越秀岭南山畔和奥园春晓也陆续对外开放，前者产品包括85-136平方米的两房至四房；后者产品包括75-140平方米的两房至四房。
中海誉城：配套省一级公立幼儿园
●位置：萝岗区科学城开创大道与开源大道交接处
●产品：“橙郡”组团55-138平方米的一房至四房
●价格：1.3万-1.6万元/平方米
●点评：中海誉城“后五一”将推出“橙郡”组团，货量有500套，户型多样化，尤以55平方米的“1 1”房及93-110平方米的南向三房最受买家欢迎。其中，55平方米的“1 1”房，超大面积阳台可作为多功能空间使用，空间设计灵活，低总价、低首付，成为不少刚需买家的心头好。开发商介绍，目前已经累积客户超1500名。
近日，楼盘在配套方面再传新利好：南北两苑各配套一所幼儿园，均由省一级幼儿园开发区第二幼儿园进驻办学，目前北苑的幼儿园已基本建成。据悉，广州开发区第二幼儿园创办于1996年，是萝岗区教育局直属的公办幼儿园，先后被评为“广东省一级幼儿园”、“广东省绿色幼儿园”。
雅居乐富春山居：高端公寓瞄准投资客
●位置：萝岗区广汕路与大观路交界处
●产品：45-88平方米的单间至两房(公寓)；136-413平方米的四房大平层
●价格：公寓总价百万元起；洋房均价约3万元/平方米，附送价值6800元/平方米的国际一线品牌豪装
●点评：雅居乐富春山居“后五一”推出全新公寓组团，最低首付30万元起，附送价值4500元/平方米的奢华装修，货量200余套。该批产品与社区高端配套核心“熹玥荟”相邻，是这个定位高端的楼盘中入市门槛最低的一批产品，瞄准投资客。项目定位高端，所有楼宇按照两梯两户、两梯一户、一层一户的板式大平层设计，设计理念是“别墅功能的平层化”。
越秀岭南山畔：定位偏向改善型买家
●位置：萝岗区开创大道与科翔路交界处
●产品：首推产品包括85平方米的两房、100-136平方米的三房和142平方米的四房
●价格：未定
●点评：越秀地产进军萝岗区的首个项目越秀岭南山畔，“五一”期间开放售楼部，并接受咨询登记。楼盘相关负责人介绍，预计在“后五一”将推出首批单位，价格将“随行就市”。
项目定位偏向于改善型群体，户型设计多样，大三房、四房多为横厅设计，或者带南北双向两个大阳台，令观景面和采光面更广；近百平方米的中等户型，阳台较长，连接客厅和其中一个卧室，观景空间更大。产品依山而建，山景是最大的景观卖点。
南沙：主推刚需新货 价格相对稳定
新货看点
●大盘新货还能旺销吗？
●售价还会继续上涨吗？
延续小长假旺势，“五一”过后，南沙区的一手住宅新货还将陆续有来，据粗略统计，5月份的新品超过千套。除了在“五一”期间推出新货的碧桂园天玺湾、南沙境界外，还有星河丹堤、优山悦海、广晟海韵兰庭等楼盘各有约200套的新货可推出市场。
新品类型丰富，以100平方米以下的中小户型为主，兼有130平方米以上的大户型。从整体上看，5月份南沙区的一手住宅供应结构转向以刚需户型为主。大盘碧桂园天玺湾主推80-100平方米的紧凑型两房及三房，星河丹堤推出楼盘首批中小户型，是目前南沙市场少见的47-75平方米的带百变空间的小面积单位。
新品报价多在万元以上/平方米，不过受政府指导价影响，尚未拿到预售证的新品最终开盘价多少尚未可知。有商家告诉记者：“我们早期的成交价是8000多元/平方米，现在申报的价格是9000元/平方米，但还没有批准，先登记看看情况吧。”不过，也有商家以推毛坯房的形式成功获得了预售证，如果加上装修费用，新品的单价基本都要过万元。
星河丹堤：推首批中小户型
●位置：南沙区黄山鲁森林公园旁
●产品：“云顶”公寓组团，G1栋主力为47-75平方米的一房两房单位；G2栋主要是88-143平方米的两房和大三房
●价格：预计毛坯价约为1.3万元/平方米，“五一”期间样板房开放并接受额外9.8折诚意登记
●点评：星河丹堤近期即将推出楼盘首批公寓产品——“云顶”组团。该组团共有两栋、共192套单位，多数户型带有“N 1”设计。产品依山而建，南北朝向，南向可望海景及社区别墅景观，视野开阔；北向望山景。
楼盘去年推出的洋房产品以大户型为主，在售的少量洋房单位面积都在170平方米以上，“云顶”是首批中小户型产品，是具有70年产权的住宅。
南沙创鸿汇：首推LOFT公寓
●位置：南沙区地铁4号线金洲站出口旁
●产品：46-66平方米的LOFT公寓
●价格：未定
●点评：南沙创鸿汇于4月29日开放售楼部并接受登记。项目为真正的地铁上盖物业，与地铁4号线金洲站相连，是创鸿集团在南沙区继南沙创鸿一品后的第二个项目。项目由3栋高层住宅、1栋LOFT公寓和上万平方米的商业组成，首期将推出LOFT公寓产品，共306套，层高4.5米，单位面积为46-66平方米，可自住，也可办公。
碧桂园天玺湾：加推望湖景园景单位
●位置：南沙区进港大道东北侧
●产品：76-180平方米的两房至四房
●价格：未定
●点评：4月29日，碧桂园天玺湾推出全新“领海”洋房组团，货量近千套，开发商介绍，销售情况不俗，“后五一”还会加推一栋新货，货量约230套，产品同样是76-180平方米的两房至四房洋房，不同的是，加推的新货主要望湖景和园景，之前所推单位还能望海景。户型丰富，包括小两房、大两房、小三房、大三房及四房。其中，两房和小三房单位面积均在100平方米以下，大三房面积也不过是120多平方米。
增城：主推刚需产品 售价基本持平
新货看点
●刚需新品还能否畅销？
●大盘新货如何定价？
“五一”期间，由于缺乏大盘新货，增城一手楼市的气势远不及南沙、花都等区。进入“后五一”，增城的一手住宅新货有望增加至1500套左右，预热了两个多月的大盘翡翠绿洲，也计划在本月中旬推货，预计货量有600套。
5月份的增城新货，均以面向首次置业买家的刚需产品为主。合景誉山国际、敏捷锦绣天伦、敏捷锦绣御景国际等楼盘都将陆续推新货，均以70-110平方米的两房及三房为主。近期获得预售证的豪进山湖珺璟、顺欣花园、金马香颂居，新货同样面向刚需群体。增城的刚需产品具有高实用率的特点，比如敏捷锦绣天伦，商家称实用率有83%，合景誉山国际的产品多有赠送面积。
由于增城限价，5月份的新货售价与上一期产品基本一致，毛坯房主流售价为8000-9500元/平方米。翡翠绿洲新品的现场报价为1.2万-1.3万元/平方米(带价值2500-3500元/平方米的装修)。
敏捷锦绣天伦：刚需户型实用率高
●位置：新塘107国道牛仔城东侧
●产品：73-110平方米的两房及三房
●价格：毛坯均价约7500元/平方米
●点评：敏捷锦绣天伦在4月底推售全新楼宇，5月份还将陆续推新货。楼盘定位面向刚需群体，单位面积不大，以紧凑型两房及三房为主。楼书显示，单位实用率达83%-84%，加上“7字头”的单价，单位总价不到百万元，受刚需买家追捧。
根据规划，社区内将配套有幼儿园、9年制中小学等教育资源。项目距离地铁13号线象颈岭站及官湖站步行只需5-10分钟，社区商业配套面积达5万平方米。
翡翠绿洲：高层单位望开阔山景
●位置：广园东翡翠绿洲大道
●产品：90-193平方米两房至五房
●价格：均价1.2万-1.3万元/平方米，带价值2500-3500元/平方米的装修
●点评：翡翠绿洲全新组团“凡尔赛宫”二期样板房日前对外开放并接受诚意登记，二期新品及一期的6栋、8栋产品计划于5月中旬发售。二期产品位于社区中心，靠近陈家林山脉，高层单位可纵览开阔山景，地理位置优越。户型设计舒适大气，拥有超大面积独立主人套房，部分刚需户型带入户花园，大户型则采用南北对流设计，视野开阔。
从化：大宅新货增多 价格无大变化
新货看点
●大户型能否继续畅销？
●新货价格会否维稳？
相关数据中心的统计数据显示，从化4月份共成交一手住宅319套，相比3月份的成交量几乎“腰斩”。去货速度减慢，加上4月份推出了近千套新货，预计5月份不会再有较大的货量补充。
从目前商家的推货计划来看，“后五一”从化4个新盘将有新品面市，其中，宏诚海峰花园、莱茵水岸、珠江国际城已久未推新。
产品结构方面，与4月份相比，5月份200平方米以上的大户型产品多了，70平方米以下的小户型没有了。一般情况下，这一产品结构的变化会推动区域整体楼价上涨。
据了解，雅居乐小院流溪5月份推出的新品户型、价格均与4月份的产品接近。珠江国际城新品售价预计为1.5万-1.6万元/平方米(带价值2500元/平方米的装修)，相比前期产品约1.3万元/平方米的毛坯均价无太大变化。
