近几年，中国的城镇化发展步伐正在提速。对于上海而言，郊区新城建设是城镇化的突出表现。有数据显示，2012年中国的城镇化率达52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%，相比之下，上海的城镇化率则较高，上海市副市长艾宝俊日前透露，按照常住人口计算，上海的城市化率已达89%以上，但城市化进程中，还存在一些新的矛盾和问题。
新浪乐居讯(编辑 徐佳 汪彬)位于嘉定区的外冈镇，过去很长一段时间农业比重较大，2000年时政府借助与望新镇合并为契机，建设工业园区。2005年，外冈镇作为上海市十一个宅基地置换试点单位之一，置换农户1128户，腾出宅基地977亩，建造农民集中居住基地34万平方米。
作为城镇化较早的小镇，如今，这里的大片农田已变为厂房、商品房、动迁房，工业园区内入驻的企业已达到300家左右，农民变为市民，他们不再种地，靠镇保生活。
随之发展起来的还有房地产业，目前已有两家开发商进入，开发的商品房单价上万元，但是去化率却比较缓慢，对于当地居民来说，售价太高买不起。在新房林立、人气尚不足的外冈新镇上，这里正在探索中蜕变。
目前的外冈新镇较为冷清，人气不足
将于今年交房的置换房小区，工人们正在工作
新镇商业配套欠缺 人气不足略显冷清
2006年6月，外冈镇1295户农民搬进新镇，他们的置换房多集中于此。
沿着恒盛路一直向前，宽阔的水泥马路，马路两旁是稀疏的别墅、正在赶工的动迁安置房项目和为数不多的农田，这里是外冈镇政府建设的新镇，与隔着一条马路的老镇相比，新镇略显冷清。除了经过的车辆外，行人屈指可数。
“很多村民的房屋、耕地被征收后，从农民转变成了市民，不用再种地。以拆一平抵一平的方式换房，房屋面积小的想住大房子可以1800-2000元/平方米补齐差额面积。有的房屋面积大的分到了好几套安置房。现在老人们呆在家里，年轻人进工厂或是到嘉定市区工作，有钱的去嘉定新城买房，房屋空置的比较多。”今年72岁的李大爷告诉新浪乐居。
张大爷的土地和房子被政府征收后，家里分到了三套90多平方米的两居室，还从农保转为了镇保，每月能领到1000多元的退休金，儿子在市区工作。对于这样的变化，张大爷很满意：“这确实是件好事，过去种地很辛苦，现在交通更便利，有好几套房子还有退休金。”
但也有镇上的居民不太愿意搬迁。“你看，建筑工人正在赶工的那个置换房小区，估计今年8月就可以交房，政府为了节约土地，房子越建越高了。以前置换的是别墅，现在只能住鸽子楼了，住惯了独门独院的房子，有点不习惯。”当地居民王大爷说道。
小镇越造越大，居民们的生活越来越城市化，过去的大片农田被厂房和住宅取代。在走访中，新浪乐居注意到，这个叫“外冈新镇”的基地，自2006年开始陆续有居民搬迁至此，但是商业配套仍比较欠缺，居民们主要依赖于老镇，相对来说不太便利。“还好，现在造的房子离老镇并不远，步行过去也就20多分钟，以后新镇的房子越造越远配套应该会跟上吧。” 张大爷说道。
已有两家开发商进入 单价超万元
据了解，村民的土地在被征收后，主要有三个用途，一是用于产业园区的建设；二是通过招拍挂程序进行商品房的开发建设；三是推进农业的规模化集约化经营。在厂房之外，农田也被承包给私营业主耕种，与此同时，外冈镇的房地产业在城镇化过程中也开始发展，一栋栋商品房在最近几年拔地而起。
目前已有两家开发商进入外冈，一家来自湖南的开发商富兴地产，在老镇开发了富兴华庭，整个项目仅有两栋楼和少量沿街商铺。目前在售房源以90-131平方米的两房、三房为主，均价10000元/平方米。
“富兴华庭的地块原来是镇政府大楼，大概5年前镇政府搬迁到新镇，把这里卖给了湖南一个开发商。” 对于外冈镇城镇化以来的变化，李大爷历历在目。
另一家开发商是路劲地产，开发的项目集中于新镇，在恒荣路上，一大片区域都是路劲的项目，路劲北郊城、北郊庄园、兰郡九里、花田洋房，目前已建至四期，从别墅到公寓。目前公寓单价11000元/平方米，别墅总价约400万/套。
在花田洋房售楼处，售楼员在谈到外冈镇的未来时，表示将来会建一个大型公园，并规划购物广场。“路劲将会是外冈镇的主要开发商，一旦会有新的土地推出，也会优先路劲。”该售楼员告诉新浪乐居。
图为路劲地产在外冈新镇上开发的别墅项目
新镇上还保留的大片农田
去化能力较弱 当地居民直呼太高买不起
面对一排排华丽的商品房，外岗镇当地居民纷纷表示：价格太高，买不起。
“新镇上有很多别墅，好几百万一套，本地人基本都买不起，靠种田、在工厂做工哪有那样的消费能力。要买也是有钱的、当官的买。” 退休前在化工厂工作的金大爷无奈的说道。
据新浪乐居了解，上述两个项目开盘以来去化率相对比较缓慢。网上房地产显示，截至4月28日下午4时，富兴华庭自2011年8月获得预售证，推出107套住宅以来，至今仅售出36套，期间连续多月零成交。
路劲北郊庄园自2012年8月获得预售证，推出136套房源以来，至今售出19套，其中在2012年10月时售出18套，今年4月时售出1套。
花田洋房售楼处工作人员称，购房人群主要集中于市区。
事实上，外冈镇居民并不是当地商品房的主要消费群体。值得注意的是，在开发商进入外冈之前，当地的房地产市场并未开始。当地居民的买房、卖房、租房等交易，基本不借助房产中介，主要从街坊邻里处获得信息。因此，目前在外冈镇房产中介依旧寥寥无几。
“这里有好几栋多层住宅，十几年前建的，居民私下买卖售价只有18-20万一套，但是没有房产证。一般出租的房屋都是老房子，价格都在每间200-300元左右，这样的价格普遍可以接受。”王大爷说道。
“新镇上的置换房，一部分居民能够分到好几套置换房，已经有人打算卖掉其中一套了，价格估计在8000元/平方米。”张大爷告诉新浪乐居。
专家称郊区高价盘太多将影响城镇化进程
公开资料显示，外冈镇镇域面积50.96平方公里，人口6.44万人，其中户籍人口3.11万人，农业人口13700人，占44%，按户籍人口计算该镇的城市化率为56%。
对于外冈镇未来的规划， 副镇长项平曾经介绍说，不久的将来，这里将会有30多平方公里展现高水平的现代农业景象，12平方公里是集中的产业园区，7平方公里将是新兴城镇区域。在该镇的东北区域，还将出现一座大型郊野公园。
如今城镇化的发展确实给外冈镇人带来了不少福音，农民动迁分新房，生活环境得到改善，但在欣喜城镇化发展迅速的同时，也有专家深表担忧。
同济大学城市规划系教授张松表示，像上海这样的超大型城市，中心城区承载能力有限，将人口转向郊区分流是必然趋势，但是人口向郊区分散的速度大大低于预期。像嘉定新城、南翔，现在随着轨交通车，出入市区更便捷，但不少楼盘单价却已涨到2万元，已经接近中心城区的一般地区。
“如果郊区新城商品房价高涨，所谓的洼地优势将不复存在，不仅中心城区的居民不可能向郊区新城疏散，而且由于交通便利等因素还会导致郊区新城居民向中心城区的回流。另外新城里集中了大量的新建中高价楼盘，却没有便捷教育、医疗设施，缺少足够的就业岗位。”这已成为郊区新城建设中普遍存在的问题和瓶颈。”张松分析道。
上海市房地产经纪行业协会副会长张永岳表示，中国城镇化需要房地产事业，中国城镇化对房地产业来说既是机遇又是挑战。城镇化不等同于城市化，城镇化发展需要顾本，要维持居民普遍可承受的房价水平，打基础非常关键。
