海外投资地产，是否只有买房这一条路径？昨日在深圳房博会现场举行的全球农业地产投资论坛，给投资者开了一扇新的窗口———到国外投资私人产权农业用地。“最近几年全球海外地产农业投资非常火爆，以至于不少国家出台政策限制外国人买地。以罗马尼亚为例，与20 0 2年相比，该国的农业地产价值增长了18倍！”全球农业地产投资总经理吴洁人表示，但他亦提醒投资者需留意三大风险。
据吴洁人介绍，目前全球农业地产投资相对活跃的市场有两个：一个是以美国、澳大利亚等国为代表的成熟市场，一个是以巴西、阿根廷、中欧、东欧、俄罗斯等地为代表的新兴市场。投资方式则主要有两种：一是直接投资，即直接拥有土地，请当地专业人员管理，投资者支付咨询和管理的费用。二是间接投资，即投资农业地产基金，这需要有一个基金经理统一管理，投资者支付基金经理管理费。
海外做“地主”年回报10%-30%
海外做“地主”，收益怎么样？以澳大利亚为例，投资该国农业土地年回报率为5%-15%，视运作方式、土地质量、国际食品价格等不同而不同。另外，投资者还可以享受土地升值带来的收益，过去40年该国的土地年升值10%左右。而投资新兴国家巴西的成熟土地，大约可有15%的年回报率(不包括土地增值收益)。如果是开垦荒地，收益率可达25%-35%，周期在5年左右，但此种方式投资大，最低投资2500万美元(合人民币1.5亿元左右)。
“以目前行情来看，成熟市场稳定、风险低，回报率也相对低，为10%—15%；新兴市场有一定风险但回报率较高，为20%—30%，土地升值潜力也更大。”吴洁人说。
需留意政治气候运营等风险
就在不久前，全球知名咨询公司麦肯锡明确表示，投资海外农业将是2013年的“下一件大事”。麦肯锡亚太区董事长欧高敦表示，目前中国农产品贸易逆差已接近400亿美元，并以每年50%的速度增长。中国对大宗商品和优质农产品的境外投资，将在2013年达到转折点。
但吴洁人也同时提醒有意向海外购买农业地产的投资者，至少有三方面风险需留意。一是政治风险，主要需注意该国的政治经济是否稳定，以及对外国人购买土地的限制。二是气候风险，这直接影响投资收益，但有的国家如美国就有相应保险补贴。三是运营风险，你要找当地的管理人员，一定要有农业经济学家来把关。此外，土地所在国的货币、财政政策也要考虑在内，如税收、信用登记、银行贷款等。
