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一、二线与三四线城市成交回暖速度各异是特征点之一。在40个中原监测城市中，一线与三四线城市前11月成交量较去年同期相比分别都有两位数以上的增长，涨幅分别为14.8%与18.6%，而10个二线城市则回升较慢，仅为7.9%。
一线城市的表现无疑成为2013年的焦点，尤其是上海与深圳，2013年前11个月新建住宅销售面积同比增幅达到31%和26%。然而三四线城市同期涨幅近两成却超出我们此前的预期，合肥、昆明、中山、扬州、泉州、泸州都是同比3成以上高增长的典型代表。分时间段看，2013年上半年，三四线城市退热速度加快，我们选取的24个三四线城市样本成交面积较2012年下半年下跌14.5%，而一、二线城市仅微跌3%-6%。进入下半年，各线城市表现均好于上半年，但样本三四线城市的增幅有限，仅与一线及二线城市相当。因此客观地说，由于2012年上半年三四线城市表现过于低迷，整体上看2013年成交确实出现回暖，同比上看带动了全国市场的强劲回升，但热度已远不及2012年下半年，同样也不如一、二线城市。
城市之间供求关系分化是2013年市场的另一显著特征。据中原监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三四线城市更高，达到1.39；而截至2013年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。供求对比的差异从市场热度上也能看出。
库存量的变化和消化周期的分布情况也能反映一些特点。在与去年年末库存量对比的15个城市中，我们不难发现存量下降的城市占了多数，达到9个，且主要集中在一线及二线城市。监测的三四线城市则有一半都发生了库存量上升的迹象。动态来看，由于3月出现一波购房潮，15城市累计库存量在3月达到年内最低点，较年初下降1成有余，此后则一直逐渐攀升。2013年年末，库存量较年初仅下降2.1%。
中原监测主要城市的年末库存消化周期主要集中在6-9个月，图中以红色标记的一、二线城市基本均处于合理范围内，且年内波动起伏不大；而以灰黑色标记的三四线城市分布则较为分散，尤其以11个月以上的高库存量居多。这些城市如青岛等供应量明显偏大，而例如杭州这样的二线城市，由于主城区的新兴板块，譬如城东新城及郊区供应激增，库存消化周期也随之大幅上升。
相比于供求、存量上的差异，城市间房价涨幅的分化更加明显。据国家统计局的70个大中城市新建商品住宅价格指数，可以看到，无论是一线、二线或是三四线城市，2013年的价格呈现上升态势。70个城市中21个涨幅超过10%，其中4个一线城市以平均20%的同比涨幅显著领先于其它城市。受限购、限贷等调控政策影响，各地市场均以本地自住需求为主，与一线城市相比，二三线城市供应充足、人口增长缓慢，供求矛盾小，因此房价涨幅平稳。
土地市场分化 一线城市地价大幅上涨
2013年含住用地市场分化加剧：一线成交持续活跃，二线及三四线城市则相对稳定。2013年前11个月，40个主要城市含住用地出让金同比大幅上升，但增长主要来自一线城市。四大一线城市含住用地土地出让金约为2376亿元，较2012年全年大幅上升约112%；二线城市较2012年全年增加约667亿元，上升约19%；三四线城市较2012年亦上升约18%。
而按土地出让面积来看，40个主要城市2013年前11个月仅与去年水平基本持平。其中，一线城市表现依然最好，较2012年全年上升约41%，但增幅明显小于出让金；三四线城市与2012年全年基本持平；而二线城市较2012年全年小幅下降约6%。
由于土地出让总面积持平而出让金大幅上升，可见土地价格是出让金上升的主要原因。从各城市平均地价来看，2013年一线城市土地价格上升趋势明显，二线城市次之，三线城市仅仅持平。
一线城市含住用地地价大幅上涨，除受房地产市场整体行情好转影响外，还得益于开发商回归一线城市，地块竞争更为激烈，推动地价上扬；同时，一线城市供地结构改变，如2013年北京和上海供应多宗位置优越的地块，亦推高了地价水平。
标杆房企理性 布局重回一二线城市
从行业发展角度看，标杆房企的策略在2013年有了明显的转变。2010年调控伊始，由于一二线城市首先受到限购政策影响，开发商开始转战三四线。当年很多布局三四线城市的开发商都取得了不错的业绩表现，带动更多开发商开拓三四线城市。
但2013年以来，一二线城市表现明显好于三四线，尤其在价格涨幅以及库存量方面，主要原因在于虽然房价水平高，但依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为前期调控政策下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。四大一线城市中前期下跌时间最长、跌幅最大的北京，此轮反弹也最明显。再次显示了限制性调控政策的缺陷。而三四线城市由于房地产开发发展过快，且本地需求不足，存量压力增大，销量及房价涨幅明显低于一二线发达城市。
从标杆房企销售的城市分布我们可以看到，最近一年的时间内(2012年12月到2013年11月)， 4个一线城市、9个二线发达城市、37个二线发展中城市及其他三四线城市分别占标杆房企销售面积的15%、15%、44%、26%。一、二线城市为标杆房企的主要战场。
从房企购地也能看出这一趋势，2013年前11月，标杆房企在一线城市购地金额占比达到32%，高于过去三年的平均水平，较2011年的低位23%明显上升。与之对应的是三四线城市的购地金额下降，2013年仅为4%，大幅低于2011年的12%。体现出标杆房企战略重心的转移。
重回一二线的典型企业是恒 大，2013年7月，恒 大以保障房的形式进入北京，12月初，恒 大2天内在上海拍下5块宅地。截止到12月12日，恒 大在一线及二线发达城市权益购地可建面积达241万平方米，较2012年全年大增近5倍多。
