??肖小平 深圳中联链家二手房研究院总经理
??关注指标 二手房成交量价
??今年以来，深圳楼市成交量价一路狂飙，4月下旬开始甚至出现持续性大幅升温，影响这一波深圳楼市回暖的关键性因素其实并不是多数人默认的“3·30”楼市新政，而是去年出台的“9·30”房贷新政。该新政明确提出，首套房贷款结清，购二套房仍可享受首套房的各项优惠政策，无疑直接激活一批改善性购房者换房的意愿。我们可以观察到，自今年第二季度起，深圳换房的购房者特别多，他们是推动楼市上涨的最主要力量。
??事实上，早在去年第四季度，深圳楼市回暖迹象已经十分明显，只不过彼时房价上涨态势较缓和，很多换房者依然处于观望阶段。“3·30”楼市新政的出台，犹如最后一把火，一下点燃整个市场。诸多购房者对楼市预期开始变得乐观，对后期房价一致看涨。在这样的前提下，各种购房需求短期内爆发，进而出现今年第二季度房价涨幅高达8%-10%的火爆现象。
??然而，步入第三季度之后，一度优惠幅度较大的房贷开始收紧。实际上，这仅限于深圳部分银行的局部动作，当前全国信贷政策还是处于宽松状态。一般来说，信贷收紧取决于银行对后市的判断，个人认为主要原因包括两个：首先，出于对风险的观望与把控，银行方面可能需要停下脚步观察，深圳房价是否继续往上走。另外，据我所知，很多银行因去年遗留下许多房贷业务尚未处理好，导致投诉不断。在人手不够、房贷业务量却大幅增加的情况下，银行从服务质量的角度出发，收紧业务处理积压的单子，缓解房贷部门的压力。不可否认的是，7月以来深圳楼市的“退烧”迹象与此也有很大关系，但房贷收紧并不能决定楼市的走向，特别是房价的涨跌。
??接下来如果政策保持现状的话，个人预计下半年二手房月度平均成交量介于8000-10000套之间，全年成交量保持在10万套以上。成交价格或将稳步上涨，涨幅可能达到10%。但也不排除个别此前价格高于正常轨道的楼盘出现轻微回落现象，罗湖、福田等片区均价因在上一波楼市成交中涨幅不大，或将成为下一波需求聚集中心，从而引发价格补涨，但补涨幅度不会像上半年那么疯狂。一手房由于本身货量较少，样本比较有偶然性而难以作出确切判断，但总体而言，一手房价格也是稳中有涨。
