??作为上海本土房企的第一军团，农工商房产凭借其独到的“精耕上海”之路以及母公司光明食品集团的强大资源，近几年以房地产开发业务为主，包括普通商品住宅以及配套商业地产、保障房、综合商务楼开发等，主要布局江浙沪区域，目前正在向河南、山东、湖南、湖北、广西等地快速扩张。2015年再次荣膺中国房地产开发企业50强以及房地产开发企业稳健经营10强。
??2015年5月19日，同为光明集团下的海博股份发布公告，公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项，已于当日获证监会有条件通过。业内猜测农工商房产借壳海博股份获批后，下一步即将部署上市。农工商房产借壳海博上市之后又有哪些新的发展战略？2015年如何主动转型应对弱市？各大业务板块之间如何布局？带着这一系列问题，明源地产研究院奔赴上海专访了农工商房产总裁沈宏泽先生。
??行业现状：2015年总体仍然是弱市
??经历2008年的经济调控，2014年的行业洗牌，房地产行业从黄金十年进入白银十年已经成为不争的事实。大家都喊2014年难过，2014年到底苦在哪些地方？2015年一线城市市场明显好转，是否预示好日子又回来了？沈宏泽总裁按时间梳理了行业发展的三个阶段。
??（一）2013年前：高利润期
??2008年之前，可以说只要进入了房地产行业都得到了一定的发展，1998年到2008年十年间，大部分的企业都是比较激进的，单纯依靠土地获取粗放式的增长。不同的房地产企业拿地可能有好有坏，但大部分都是赚钱的，甚至说不赚钱都比较难。
??2008年到2013年，行业经历了一个调整的阶段。在这个过程中，由于受到世界经济和中国经济的影响，行业得到了短暂的调控，大部分房地产企业把握住了这些机会，只有个别的由于抗风险能力和管控能力弱的企业出局了。在这个阶段，也有部分企业开始转型，但是主动转型的企业不多，因为房地产行业的利润还是比较高，依然要比互联网行业、制造业能带来更好的效益。
??（二）2014年：痛苦转型期
??2014年行业痛苦有三个原因：第一，金融环境发生变化，资金断裂，市场缺钱，银行里少了2万多亿，很多企业贷款不下来。第二，土地没有溢价，越多的销售带来越多的亏损。第三，库存大幅度增加，没有现金流回来，负债率上升，导致很多企业减少了开工规模。政府以前都是简单的“一刀切”政策，中国的经济发展不平衡，如果“一刀切”会带来很多问题，有些发展很好的不需要调控，有些地方刚刚起来还不能调控。因此，“一刀切”对于这些企业都是严重的打击。
??（三）2015年：总体仍然是弱市
??沈宏泽认为，2015年一线城市和部分二线城市有回暖，成交放大，但2015年总体仍然是弱市，表现在三个方面：存量高、去库存难、利润率低。
??1、存量高
??①总体来看，三大存量居高
??对今年的城市来说，三个存量依然居高：土地存量、在建存量、住房存量。老项目结转存货多，新增项目持续入市，这是行业2015年普遍所面临的困境。一个地区的库存供应量、去化量每个月应维持在多少水平，是有一个标准的。存量房去化周期一般超过1年以上，价格就不会涨，在8个月以下，价格就会松动，因为货少。2015年很多企业还在为现金流苦苦挣扎，大部分都是库存高的原因。
??②城市分化，局部放量有上升
??整体虽是一个弱市，但各个城市由于产业导入、人口导入、产业结构不一样，城市分化也不一样。尽管销量有上升，但是城市分化了，以前的房地产是要上一起上，只不过一个滞后效应，由一二线城市到三四线城市排队。现在不一样，不同的城市有不同的情况，不像以前一刀切，现在的政策是一刀一刀切。所以，除了一线城市回暖，但是很多其他城市依然需求有限，库存过大。
??2、去库存难
??兰德咨询统计已发布的31家上市房企2014年年报数据显示，31家房企2014年末存货值总和达6085亿元，比上年增长20%。大家都想撤出，但是很难，尤其是三四线城市。三四线城市不是做了LV的产品就能卖出LV的价格，做对产品比做好产品更重要。企业对市场要有一个清醒的认识，建设过程中产品定位要符合市场需求，现在的去库存难，很大的原因就在于供需严重不平衡。第二，内控的管理水平不足，对产品的投入不清楚，成本太高，2万/平米就能买到舒服的房子，为什么要花20万/平米去买？未来的企业，一定是谁能控制成本谁就有竞争力。
??3、利润低
??所谓弱市就是很多企业赚不到钱了。为什么赚不到钱？销售周期拉长了。2014年把房地产的泡沫挤得差不多了，现在开发的土地都是近几年拿的，前几年该赚的，10年、8年前拿的地都开完了，现在都是周期不太长的，楼价在往下跑，两头在挤压，赚的钱都给到政府和银行了。农工商房产有些三四线城市的项目面临临界点，甚至出现亏损。不能项目建设好了，把房子晒在那里。土地能晒，房子不能晒，晒了就会出问题。
??行业未来：1万亿的企业都会出现
??（一）城市化给房地产行业带来广阔空间
??1、城市化率或只有40%
??中国房地产行业真的产能过剩了吗？去年房地产8万亿的产值已经到顶了，但是中国的城市化率去年才52%，国外如日本美国要到70-80%时，房地产才是快速发展的时期。而且中国一线城市城市化率高，但是二三线城市的城市化率是非常低的，有的才30-40%。沈宏泽认为，中国城市化率统计的数字可能不正确，真正的城市化率没有这么高，可能要低10个百分点左右，整体在40%左右。中国的统计标准可能把一些几万人的小城镇也统计进去了。所以按照目前中国的城市化水平，房地产行业依然还有广阔的发展空间。
??2、人口往城市梯度转移
??中国是农业大国，城市化是趋势，农业工业化以后，人到哪里去？农民工的子女读了书都在往城市流入，只是进入到不同的层级。有的能进去一线城市，有的只能去家乡临近的城市，但是都在梯度转移。到2020年，上海的常住人口达到3200万，现在上海的户籍人口是1700万，常住人口将近2400万，但是每天在上海运行的人口超过了3000万，因为有500-800万的流动人口。城市常住人口达到更大的规模，必然要求配套的基础设施，完善的城市服务。
??（二）未来十年，房地产仍然是支柱产业
??1、经济下行压力大给房地产行业的机会
??万科、恒大未来要冲击3000亿、4000亿。沈宏泽认为，未来5000亿、1万亿的企业都会出来。但在地产行业，靠单一的产品和单一的模式，无限制的放大是不可能的。不管这些企业是到5000亿，还是1万亿，都一定是通过创新解决企业发展瓶颈的问题。这是一种规律，事物都是波浪式发展的。何况在现在的政策背景下，因为中国的经济下行压力大，房地产行业对拉动内需、带动就业、增加税收和地方财政的影响太大了。房地产行业事实上就是一个支柱行业。到哪一天中国经济下行压力不大，结构调整从趋势好的方向发展，这个时候就要去房地产化，产业带动经济发展的影响力就降低了。当然，这个可能需要10年甚至更长的周期。
??2、多元化是房企持续发展的必经之路
??单一的产业受政策市场波动影响大，一个政策打下来就趴了，大企业的土地、存量、房子、银行贷款太多掉不了头，越大死得越快。所以未来的企业如何持续发展？要增加抗风险的能力，一个主要的手段就是相对的多元化。多元化包括两种：一种是在主业基础上转型，增加和主业有一定的匹配度、关联度的延伸产业，提高和老百姓生活的配备度、相容度、需求度。另一种是跳出行业的多元化，组合各种资源与专业系统，比如恒大集团。走多元化之路是一个复杂的过程，还有一些企业选择通过扩大规模来变。规模扩大以后，利润率下降，市场占有率提高，但是这种变的生命力没有第一种强，只是简单原始的量变。
??转型的企业也包含两种，主动转型与被动转型。主动转型是在发展好的时候转型，它的主业好，企业基本没有转型成本，在运营过程中的人力成本、管理成本全部通过税收渠道减掉。被动转型则不一样，在转型过程中要投入很多，每一分钱都是自己出的。
??3、未来房企是在为00后服务
??房地产行业是建立在宏观、金融背景下的资金密集型的企业，特别是在互联网时代，有新的业务模式、盈利模式。2014年是房地产行业的互联网元年。所有人要想清楚我们到底是为哪一代人服务，不管你怎么改变创新，未来的房企一定是为00后服务。如果企业还在为70后、80后、90后服务，未来就不能领先。
??（三）借势光明食品集团，农工商房产具备转型优势
??作为上海的老牌国有房企，农工商房产经过27年发展，不断整合才有今天，未来转型是必然的。农工商房产适合什么样的转型？沈宏泽阐述了集团目前有的优势：
??第一，作为母公司的光明食品集团，是上海排名前10的本土化跨国公司。光明食品集团拥有强大的国企背景，今年的销售规模在1600亿左右。全国以母公司为食品行业做房地产企业的，除了中粮，接下来就是光明。食品是朝阳行业，这个行业永远不会受到打击或者被淘汰出局，无非是消费过程中对食品质量的追求。光明食品集团是上海城市主副食品的主要承担者，依靠100万亩地，不仅自己能生产产品，还有许多流通渠道。
??第二，农工商房产本身的国有背景，现在是国有控大股，占96%，这是一个强大的背景支持，产业转型中就有可以继续依托的公司。
??从上海到海外，农工商房产的多元化发展战略
??（一）如何主动转型应对弱市
??2014年大部分企业库存高企，如果今年延续2014年的行情，行业会有一个什么样的结局？不是天天叫“狼来了”，这回狼真的来了。2015年依然有中国经济下行的压力，市场在复苏的过程当中，在这个背景下，很多企业不得不转型。沈宏泽从战略战术、政府合作、经营管理方面提出了农工商房产未来转型的几大思路。
??1、母公司支撑：“8 2”的产业布局
??光明食品集团多年坚持“8 2”的产业战略；8是主业，主业以食品、农业为主；2是以“地产物流”和”金融服务”为支撑的两翼；最近，光明食品集团成立了财务公司，是银监会批准以后成立的超大型企业，他负责整个光明的资金流通。光明从财务公司取钱，会有资金占用成本，但是比银行低，而且方便。今年财务公司整个光明食品集团的资金流量超过6000亿，而且房地产是资金密集型企业，这个财务公司的成立对农工商房产的帮助极大。尽管母公司产业多元化发展，但是光明食品集团对各级子公司都有严格要求，你只能做专业，光明乳业只能做牛奶，农工商房产只能做同房地产相关的，与房地产不相关的多元化不能做。
??2、战略调整：从精耕上海到多元化发展
??2014年农工商房产调整了战略布局，原来叫“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”，2014年调整为“精耕一线城市，深耕有能级的二线城市和计划单列市，拓展新兴市场，坚持走房地产下的多元化发展之路”。住宅开发仍然是主要方向，除此之外，农工商房产将逐渐向养老地产、物流地产及商业地产三个方向进行转型。未来还将通过拓展战略合作、均衡业务发展、提高管理水平，形成业务布局清晰、管控体系高效、资源整合到位、产品溢价能力增强的发展格局。
??3、城市布局：集群发展，打阵地战
??农工商房产接下来的每一步都是围绕着城市群，未来只打“阵地战”，不打“游击战”，不是哪个地方有小钱赚就进去，战略导向上没有的地方果断放弃。这个区一旦进入了，都是在相近的、集中的范围以内来运作。城市群有布点，战略没有布点，城市要导入运营机制，这个城市为什么要进去，依据是什么，可行了才能进去。集群以后，管理团队不是一个城市派一个团队，一个事业部的团队可以管方圆100公里范围内的5个、8个城市。一个团队领导发挥的作用不是单一的，人力资源是最重要的，不能浪费资源，不是哪个项目好就把整个团队或者主要领导调过去，实际上他的能力不是管一个项目，他能给团队带来的效益远远比一个项目大的多。
??4、政企合作：为参与P2P创造条件
??作为国有企业，沈宏泽表示，农工商房产一直非常重视与当地政府的合作，包括保障房、城中村改造、旧城改造等。虽然企业都以追逐经济利益为目的，但是企业在赚钱的过程中，既要对国有资产保值增值负责，也要对社会负责。因此企业要做很多有意义的价值输出，包括社会福利、企业捐赠、城市建设等，农工商房产的这些动作一是能为品牌溢价加分，二是为下一步参与政府的P2P模式创造条件。另一方面，反腐给房地产行业带来的最大好处就是市场的健康透明，农工商房产作为国企，更加会受益于行业的健康。
??5、信息化管理：管理层全部移动审批
??在移动互联网和大数据时代，未来的信息化管理，对于一个全国性的、产业多元化的、甚至有海外投资的大型公司是非常重要的。所以信息化管理放到一个单列的战略部分。管理中很多东西都要升级扩容，目前农工商房产在引进信息化管理方面的人才。管理层包括沈宏泽在内现在都是人手一个iPad，实时进行网上审批。这一点在在国企中很有前瞻意识，这是企业发展的需要，是主动去转型。在信息化管理这一块，沈宏泽表示未来还要加大投资，让运营更健全、高效、方便。
??（二）五大地产板块布局与支撑战略
??1、五大地产板块布局策略
??①住宅地产：未来仍是主要方向
??作为立足上海的本土房企，27年来农工商房产累计开发各类住宅面积近2000万平方米。近几年以普通商品住宅开发为主，有选择性的开发商业地产、保障房、综合商务楼等。2013年，集团的合约销售额逾百亿元，创下了农工商房产销售金额的历史新高。农工商房产目前已经基本覆盖了上海主要热点区域，这些上海新一轮经济发展的重点区域也是农工商房产未来几年的爆发点。所以住宅开发仍然是农工商房产主要方向，除此之外，将逐渐向养老地产、商业地产、物流地产、海外地产四个方向进行转型。
??②养老地产：借力光明集团逐步进入
??光明食品集团一直是上海市民的“菜蓝子”，上海大部分的食品供给由光明食品集团提供。这是光明食品集团为养老者提供安全食品的充分保障。在医疗保健方面，光明食品集团拥有上海最大的养老院，和多家医院有密切合作。另外，在崇明有2万6千亩的非农用地。这都为农工商房产进军养老地产提供了绝佳的先决条件。
??去年7月，农工商房产与光明食品集团上海长江总公司签署《光明养生庄园项目合作开发框架协议》。此次规划用地2500亩，农工商房产、长江总公司先期共同投资在20亿元左右，双方将携手开发光明崇明养生庄园项目，这标志着农工商房产正式进入养生养老产业。
??③商业地产：建设社区邻里中心
??农工商房产今年商业地产全国的开发总量已经超过100万平方米，是以社区型的邻里中心为主，不是城市型的综合体。沈宏泽谈到，既要考虑互联网的冲击，又要考虑线上线下以后的互动，所以农工商房产的社区商业都不大，主要是3万-8万平方米的商业街，一般不超过10万平方米，覆盖周边十几公里。互联网时代，非体验型消费可以直接在线上运营，但是看视频、休闲、教育等这些都需要体验，否则消费无感觉。所以这种邻里商业中心是相对集中的商业型社区，以老百姓的日常生活为需求，能够满足体验式消费。
??④物流地产：海博重组，保留物流板块
??物流地产在全国的空间巨大，外地很多地方都需要有物流地产这样的企业。物流进去了，工业厂房建起来了，冷库造起来了，周边的配送解决了，对地方政府的带动，就业的带动，财政收入的带动是非常可观的。
??2015年5月，农工商房产与海博股份重大资产重组获中国证监会批准，农工商房产将以100%的股权进入海博股份。海博股份有三大板块，第一个是海博出租车业务，全国5个城市11000辆，这块拨出去。第二个不锈钢器皿制造业务，也拨出去。第三个是冷链物流，这块保留下来。上海有400亩土地，包括世贸区的仓储160多亩，分布在市中心不同的地方，包括很多市中心的冷库要改造。重组以后，农工商房产可以把这些土地重新布局，冷库布到外围，中心用地拿出来作为经营性用地。
??⑤海外地产：以低成本的融资渠道进行扩张
??近两年，光明食品集团在11个国家兼并收购了很多食品、农业、乳制品、酒类等企业，很多企业都是在10亿美金以上。所以光明食品集团是本土化的跨国公司。布局海外市场，农工商房产看重的是海外的客户资源、投融资能力、资金能力。第一，海外发达国家经历了金融危机以后，风险减少，资产架构变小，所以市场比较稳定。中国虽然很大，但是风险也很高。第二，海外融资比较便宜，光明食品集团是AAA ，达到了信用等级。所以农工商房产将通过两个平台把海外比较便宜的资金引进来，一个是农工商房产自己组建平台，进行海外扩张，光明食品集团本身十几个国家有1万多名外籍员工，这就是一个很好的平台。另一个是上海自贸区，业务刚刚启动，在后面延伸的过程中，会与自贸区有很大关系。
??2、地产板块的三大辅助体系
??①地产金融
??地产和金融的关系不再是以前简单的算账，投了多少钱，买了一块地，盖房子成本是多少，卖了多少钱，这只是传统的做法。新的做法一定是地产与金融的深度整合，地产的钱来自于金融机构，金融机构也可以参与地产的运营，双方达成合作，把地产企业的生产能力和金融机构的运营能力结合起来，这个里面有金融机构的利，总体由农工商房产来操盘，而不是简单的拿了地去抵押。在未来，通过金融产品的延伸可以做更多服务，甚至很多钱也不是来自于金融机构，而是来自于市场。
??金融众筹已经有很多企业在开始做了，只是程度不一，水平不一。但是地产金融化一定是未来持续发展的一个方向。金融只是钱的方面，还要有专业的公司搞未来的运营，未来不只是卖的问题，而是运营的问题。未来农工商房产即要充分利用光明食品集团下的财务公司，也要与市场上的专业金融机构深度合作，同时扩大海外的低成本的融资渠道。
??②冷链物流
??物流有两种，一种是日常的物流，物资通过这个仓库搬到那个仓库。另一个是非常厉害的冷链物流，例如海博冷链。冷链物流的市场空间非常大，资本市场都看好。冷链物流都是大公司做的，小企业做不起来，因为冷库是重资产，配送东西的标准不一样，一辆车子的维修保养花费很高。冷链物流整合好，就能和电商线上线下互动，为社区商业服务。沈宏泽提到，以后在农工商房产新建的大规模的小区，都建立300-500平方米的冷库，为冷链食品进行配送。今后不需要快递公司，用自己的物流资源直接配送到小区，通过小区的物业来进行管理。
??城市集群战略不光用于房地产，对于冷库建设、电商配送，同样适用。上海做好了再向华东辐射，向中部辐射，到中部了在武汉设一个点，以这个点再进行辐射。
??③光明电商
??光明的电商非常大，做得很大的是“都市菜园”、“菜管家”、蔬菜集团等，还有各大农场。但这些电商都没有整合，各自为战，接下来肯定要进行整合。和彩生活相比，农工商房产上市之后，上游是光明食品集团、农业食品、流通渠道，中游有冷链物流、电商平台，下游有几千万平方米的物业公司，产业一旦协同起来，会远大于“彩生活”的发展速度。海博重组之后，农工商房产会利用好菜管家的平台，整合上中下游所有的资源。沈宏泽表示，上市之后，如有条件改变名称，一定不叫农工商房产，也不叫海博地产，而是叫光明地产。
??3、未来发展两大关键战略
??（1）人才战略
??大环境、大转型、大策略，所有这些最重要的就是人才。农工商房产现有员工3000人，很快会到5000人。专业人才、管理性人才是最急需的，今年集团引进了很多来自万科、保利、复地等的专业人才。现在合伙人制非常盛行，农工商房产下面的公司其实早在1997年就开始采用混合所有制了，骨干员工参与项目投资，就像现今的合伙人制。在全国各地的项目公司，经营者团队持7%-10%的股，这部分股权里面，除了注册资金，其他的钱全部公司来出，分配的时候计算利息，这是一个激励机制，也是一个管理方式，最大的好处是员工互相牵制，互相管理，互相监督。
??除了谈到农工商房产的人才战略，沈宏泽也提了自己对人才的理解。人性都有弱点，一个缺少被人管的体制，最终会为所欲为，没有监督，好人也会变成坏人。一个人的成功有三个标志，第一，智商，智商好的人做专业比较多；第二，情商，情商好的人做管理或者企业家比较多；第三，性商，管理自己性格的能力。大部分人做不到第三个，对别人都是马列主义，对自己是自由主义。人有三种，一种是先知先觉，一种是后知后觉，还有一种是不知不觉。企业要找的永远是先知先觉的人才。
??（2）上市战略
??与海博股份重大资产重组获批后，农工商房产的上市只是时间问题了。沈宏泽布局未来，计划用2-3年的时间完成上市，5年以后，到2020年，房地产住宅地产只占总规模的1/3，还有2/3都和延伸服务相关，为老百姓的生活提供服务。2020年，农工商房产就是一个综合型的房地产产业集团，这是集团的目标。除了房地产，农工商房产下面的企业每天有现金流进来，进军资本市场后，如何继续维持稳健的发展，降低资产负债率，未来农工商房产还要考虑更多的问题。
??结语
??倚靠时代红利下的光明食品集团，农工商房产面临巨大的发展空间。冷链物流与物流地产、养老地产与电商平台、社区商业的邻里中心、海外市场的急速扩张等，都给农工商房产的企业发展带来了前所未有的机遇。正如沈宏泽自己所说：“我们自身具备了所有的条件，需要的资源我自身都有，接下来的关键是怎么整合，怎么产业协调，通过产业系统延伸带来更多的创新。”
