??上半年落下帷幕，珠海樓市表現如何？珠海中原地産今日公布的《2015年上半年珠海房地産市場報告》顯示，上半年全市76個項目至少成交住宅8366套，珠海樓價已經突破1.3萬元/平方米大關。鬥門、金灣和唐家灣三個片區成爲珠海樓市的成交大戶。此外，前山板塊逆襲，樓價邁入2萬元/平方米的時代。中原地産預計，下半年珠海樓價穩定，成交量或出現下降。
??上半年全市均價13020元/平方米
??中原地産指出，中央“330房貸新政”和頻繁降息降准的金融政策盤活珠海樓市，上半年第壹季度市場供求低迷，第二季度開始市場順勢爆發。
??該機構預測，上半年珠海商品住宅成交127.3萬平方米，同比2014年上半年的120 .81萬平方米小幅上漲5.4%。全市均價13020 .61元/平方米，與2014年同期相比基本持平，上半年整體走勢量價穩定。
??數據顯示，今年以來，珠海房價小幅穩步上漲，1-6月份，珠海月度房價均穩居全國排名第十。從單價走勢看，其中2月樓市低迷，房價僅12888元/平方米，隨著後期市場逐漸向好，價格連續4個月上升，6月以13139元/平方米恢複房價高位。
??另外，根據中原研究中心不完全監控全市76個壹手在售住宅項目，2015年上半年全市成交住宅8366套，同比漲10%。政策利好顯成效，珠海樓市持續去年的火熱。
??鬥門、金灣和唐家占成交大頭
??數據顯示，珠海樓市成交火熱，新區是最大的贏家。成交套數排名前三區域分別爲鬥門，2657套，占全市32%，均價8705.22元/平方米；金灣，1612套，占全市19%，均價8263.8元/平方米；唐家1185套，占全市14%，均價18628.09元/平方米。排名前三區域均爲珠海新區，總成交量占比全市65%；其中金灣及鬥門位于珠海西區，總成交4269套，占全市比例51%。
??此外，全市庫存輕松，但主城區大戶型庫存壓力高企。2015年6月底，中原預測全市商品住宅庫存量爲129.69萬平方米，與去年同期相比，庫存量上漲14%。按照曆年消化速度，庫存消化約需要6個月。
??截至6月底，珠海主城區網簽庫存18604套，與去年同期相比庫存量有少量減少。從庫存面積段分布看，100- 120平方米戶型供應最少，僅占整體8%；即使2014年珠海“9.26新政”放開144平方米以上的大戶型限購，但主城區大戶型産品去化仍未得到改善，144平方米以上戶型存量最大占比達到31%，比例與去年同期相比增大10%，主城區大戶型庫存壓力高企。
??推貨量
??商品房新增預售11860套
??數據顯示，2015年上半年，珠海商品房新增預售套數爲11860套，與去年同期相比，上漲25.37%。新增規模105.69萬平方米，與去年同期相比，上漲29.1%。
??此外，2015年1-5月，珠海全市住宅類施工面積爲1572.98萬平方米，同比上漲25.88%，住宅類竣工面積41.4萬平方米，同比上漲41.60%。中原地産指出，拿地後，開發商並不急于推出新地塊，而是針對市場適時調整推貨節奏，以“去庫存”爲主基調的推售策略成爲市場主流。
??該機構還指出，隨著利好政策不斷沖擊，珠海樓市活躍度十足，上半年商品住宅推出市場貨量達到5881套，與去年同期相比上漲26%，基本與2013年上半年供應水平相當。“根據我們的統計，新推當天成交2838套，與去年同期相比小幅上漲5%;當日消化率爲48 .26%，與去年同期相比去化率下降10%，結束2011年以來去化率不斷上揚之勢，開始首度下創。”
??片區調查
??前山：價格窪地逆襲邁進2萬元時代
??珠海前山片區是珠海市區檔次中等、居住較爲集中的區域，房價屬于珠海市區價格窪地，2014年前山樓市均價13536元/平方米，僅較2013年增長4%。受其他區域高房價擠壓，前山成爲市區剛需購房者首選區域。
??2015年上半年是前山市場逆轉的轉折點，隨著較爲大型、高端的新項目入市，今年五月份，均價飙升至17432元/平方米，相較2014年價格漲幅4000元/平米以上，新入市項目房價均達2萬元/平米以上，全面拉升了區域房價，帶領前山區域邁入2萬元時代。
??橫琴：成交量環比下降八成
??橫琴經過2014年底3個月吸金超過100個億的銷售高速擴張。自貿區概念投資需求被提前市場消化。今年上半年，備受矚目的橫琴自貿區正式挂牌，並沒有因此重新引爆橫琴市場。
??根據統計，橫琴2015年上半年成交住宅約604套，比2014年下半年相比下降約83%，同時，由于供應貨量及澳門市場的因素影響，2015年上半年橫琴樓市成交量與去年相比顯得冷淡。2015年上半年，橫琴均價爲40884.87元/平方米，較2014年小幅下降，價格穩定。受到橫琴熱度輻射，與橫琴相連的洪灣、保稅區及灣仔區域以約二分之壹價格差贏得投資客關注，位于洪灣的中邦浪琴灣兩次開盤，當天去化率達到八至九成，成功分流橫琴部分實力稍弱的投資客。
??土地市場
??上半年成交5宗商住用地
??珠海土地市場方面，商住用地供應以控制數量、保證優質供應爲前提，上半年成交5宗商住用地，4宗位于主城區內，均爲實力開發商競得。第壹季度連續成交3宗稀缺商住用地，分別爲龍光、華發、萬科3家實力開發商競得。除萬科T O D小鎮地塊由于涉及回遷及公共配套建設地價較低外，其余兩宗用地起拍價均接近萬元，溢價率分別達到120%、49%。中原地産指出，市區商住用地越來越稀缺、價值逐漸升高，吸引有實力開發商搶灘。
??商住用地供應緊縮的另壹面，城市更新項目正加快進程。2015年2月及4月，珠海政府分別發布“珠海城市更新工作簡報”，2014年內全市完成改造項目共24個，較去年2013年增長200%，用地77.78萬平方米，較2013年增長109%。截至2014年12月，正在改造的項目共61個，涉及用地410.3萬平方米。
??另壹方面，市區地價高企，住宅用地供應緊縮，品牌開發商認可市區價值，開始熱切關注市區城市更新項目，目前已吸引壹些已進入及未進入珠海的品牌開發商的關注。例如綠城、綠景、萬科、萬達等。同時，執行多年的城市更新規劃政策首次放寬，地塊用途可增加住宅指標，對城市更新項目有較大的利好，將有效吸引實力開發商成爲城市更新進程推動力。
??中原地産還指出，自2011年至今，珠海土地供需除2012年上半年出現供不應求局面外，曆年土地出讓率均維持在較高水平。
??預測
??下半年價穩量跌
??珠海中原地産分析認爲，2015年上半年房地産刺激政策密集出台，融資渠道放松增加了樓市資金流動途徑。政策對樓市有利好刺激作用，尤其對壹線城市最爲敏感，珠海盡管同樣受到利好刺激，但效果難以長時間持續，同時面臨內需不足的問題，造成樓市不會長期保持火熱狀態。“兩會期間李克強總理提出的穩定住房消費，支持改善型需求奠定了今年房地産的基調。剛性需求逐漸穩定，改善型需求更受市場關注，珠海的改善需求量與壹線城市相比並不旺盛，市場消化量預計受到影響。”
??中原地産預測，下半年珠海市場以穩爲基調，樓市往量微跌價穩定調整。“新政出台兩個月，珠海市場經曆量價齊升階段。第三個月開始成交稍有乏力，但價格仍然穩定上漲，市場經曆量穩價升階段。預計新政利好消化周期過後，珠海下半年市場將迎來量跌價穩的局面。”
