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主持人语
年前，长沙市城乡规划局在长沙晚报独家发布《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》修订版，引发全市热议与高度关注。
今年以来，各大商业综合体风起云涌，并分别进入了开业层面，众多消费者开始关注新商圈的走向，众多投资者更是纷纷发掘新商圈的潜力。商业中心，社区商业服务设施，商业街，商品市场，大型商业零售网点，高星级酒店及餐饮，物流配送业等七部分是怎样规划的？城市向什么生长？其中，截至2020年长沙的“1 32”商业中心内容，成为核心关注点。
半年过去。省府新区商业中心、梅溪湖商业中心、滨江新城商业中心、金星商业中心、月湖商业中心、武广商业中心、滨水新区商业中心、松桂园商业中心、望城黄金镇商业中心……
规划中的一批新商圈或强势崛起，或蓄势待发，让不少投资人放弃进入门槛较高的老商圈，转向新兴商圈。长沙晚报日前发起的“淘铺团”，启动招募仅数天，报名人数即破500人。
目前，长沙的商圈布局与现状如何？市民关注热点在哪？本期会客厅，我们一同对长沙商圈进行再度发现与掘金。
湖南猎鹰房地产开发有限公司营销总监 陈聪
北辰三角洲策划总监 朱炫
长房中庭国际营销总监 陈静
华悦城策划总监 杜金鑫
佳兴集团总经理 虢广
湖南百家汇投资有限公司副总经理 唐颢
德思勤城市广场营销总监 谢春华
蝴蝶谷营销负责人 徐星星
天健一平方英里副总经理 揭选松
新商圈定位一定要精准，走差异化路线
徐星星(蝴蝶谷营销负责人)：在长沙城区，传统意义上有几个大的商圈，即五一商圈、火车站商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、溁湾镇商圈等，都是商业聚集地。最近几年来，伴随着城市快速生长，一个个新的商业中心陆续涌现，如雨花亭、红星大市场等。与这些商圈相比，我更看好星沙商圈。
近年来，经开区500强名企汇集，工业总产值破千亿元。三一大道、远大路、营盘路、万家丽路联系长沙主城区，地铁3号线7号线双线纵横。完善的路网和经济发展强劲潜力使得星沙商圈拥有非常具有潜力的未来。房价的洼地效应使得星沙聚集大量的刚需房产消费客群，快速成熟的社区也给星沙商圈带来强有力的繁荣支撑。星沙商圈培育了以通程商业广场为中心，以步步高、新一佳、苏宁电器、国美电器和易初莲花超市等为东西两翼的大型连锁超市及购物中心群，星沙商圈成为长沙市商业版图上的重要一极。而我们蝴蝶谷正是在这个庞大的商圈中。
随着轨道交通的开通，到达的便利和时间距离的缩短势必会分流传统老商圈的消费力。各商圈依据地缘客户的消费层次，定位消费档次及消费体验。以深圳来做比。罗湖老商圈东门，代表潮流时尚，港式格调，消费呈现出两极化的趋势，以中低端潮流消费为特色，高端消费为带动，原住民及港式生活体验为特色。福田商圈则以中端消费为主力，移民客为主要特点，中规中矩。南山后海商圈则是国际化海滨体验消费为特色，吸引大量旅游客群。因为各具特色和优势，使得这几个商圈都带来重复消费的客群。使得各商圈的发展都非常的繁荣活跃。在借鉴这些成功案例的时候，商圈发展一定要定位精准，以地缘客为定位基准，发展特色文化和商业体验，各自形成自己的优势，才能带来商圈互动和重复消费。
长沙的商业发展要往智慧方向走
陈聪(骑龙大街营销总监)：两个空姐从飞机上下来，刮起一阵大风，美国的空姐马上遮住自己的胸口，中国空姐马上遮住自己的脸。中国人很智慧，告诉我们脸才是重点。所以，长沙的商业发展要往智慧方向走，并不是一窝蜂地跑到五一大道、解放路来，这样的商业发展是不智慧的。
一个和尚挑水喝是传统模式，两个和尚采取竞赛方式，谁挑的水多就给谁奖励，这是一种合作模式。现在，三个和尚从山下接一根管道到山上取水喝，这是科学的模式。中国人做商业，很可能就会出现三个和尚没水喝的现象，不会科学合作。
中国人看见一条路，车流很多，会在这里建加油站，再来一个中国人就会再建一个加油站，再来一个人还是建加油站；犹太人就不同，建一个加油站生意好，第二个人就会在旁边建一个便利店，第三个人会在旁边建一个医院，第四个人建住宅……城市就这样建起来了。这表明，在商业开发上，中国人的思维还是相对狭隘了，不够有创意。
智慧、科学、创意。不论是长沙哪个商圈发展，都要有这几个要素。而我看好的梅溪湖商圈，正是遵循了这几大要素。
政府2007年准备投资600亿元打造梅溪湖国际新城的时候，就决定了这个地方会成为中部地区的新“浦东”。现在梅溪湖区域发展势头非常好：一是政府的支持力度非常大，目前已经砸进了不少财力物力人力；二是河西不像河东，河东的商业相对成熟，只是需要完全提质，而河西的商圈几乎是一张白纸，梅溪湖就在这张白纸上描绘商业，描绘城市未来的样子。
一南一北俩商圈：长沙最有国际化发展潜力区域
谢春华(德思勤城市广场营销总监)：从城市区域大格局看，在长沙最有国际化发展潜力的区域有两个，一南一北，北边是传统的五一商圈，这将是老长沙的新气象；南边是省府红星商圈，将打造一个全新且全面的国际商业商务区，为这个城市奉献另外一种高品质的生活方式。
五一商业商圈作为长沙老牌商圈，寄托了很多长沙人的购物梦想，有时可能更多是一种情结，它是城市发展与积淀的产物，在未来很长一段时间还会发挥其核心商圈作用。但是，随着商业消费升级，五一商圈的弊端也显而易见，交通拥挤、空间逼仄、设备老旧等。当然，我们也看到五一商圈在改造升级，但相对于新商圈来说，它的改造成本与难度要大得多。
新商圈要崛起有几个因素很关键：地段、交通、国际化规划、人气以及运营管理。欲造商圈，首先取决于选地环节，从短期收益和风险看，五一商圈的确要比省府红星商圈强，但是目前在五一商圈找一个大容量的土地难度很大，而选择新区，也不能离传统商业中心太远，所以都倾向于选择这类位于老城与新区之间的地段。省府红星商圈，是湖南未来的CBD，而且根据规划，未来将有两条地铁线通过该区域，便捷的交通势必会带来人流。此外，有人气才有商机，人气是商业物业最敏感的因素，特别从长远来看，这里将出现一大批长沙最好的写字楼和高素质的大型购物中心，填补了南城缺乏高品质写字楼和高档购物中心的空白，大量产业和财富将聚集在此，这就意味着将有一批高层次、高素质的客户集中到这个区域，对长沙乃至湖南的消费都将产生巨大的吸引力。
地铁为沿线商圈带来更多人流
杜金鑫(华悦城策划经理)：我现在家住北京，对地铁拉来商圈、改变城市格局深有体会。我觉得长沙地铁1号线、2号线，带来的直接影响是把五一商圈的老大地位进一步巩固，带来更多人流给沿线商圈里的商户。以后陆续开通的3号线、4号线、5号线、6号线更多的是承担交通功能，并不会承担太多带动新商圈的功能。
作为开发商，我对商圈的建设看法有三个方面：一是要依托政府的规划并推动落实。把规划利用到最大化，推动自己的项目，推动自己的商圈；二是创新差异化。五一商圈会进一步巩固，而周边商圈会以各自特色的、差异化的形式和内容呈现给长沙人民，不可能是一家独大。每一个商圈要走好差异化路线，才能真正发展；三是人性化。一个商圈带给市民的购物感受和体验，是不是很舒服？是不是能满载而归？这需要不断学习。
不管是河西、南城，还是东城，还是其他一些新商圈，一个新商圈的崛起需要历史积淀，更需要政策、人流、创意等做支撑。
我们南城省府区域这个商圈还是有待提高。但路网在逐渐拉通，南城商圈发展起来的速度绝对是没有问题的。我们会和旁边几个大的综合体联手推出的一个广告语：十年湘府路，百年长安街。这条湘府路就像是北京的长安街。这条街从东往西只有十几公里，现在已规划或开放的五星级酒店就有九家，以后这个商圈的升级改造是一个必然趋势。我们项目会跟德思勤，包括未来可能入驻的王府井，或者未来红星大市场地块的所有者，共同把整个商圈的升级改造尽快推动起来。
完善配套是新商圈发展的强大引擎
唐颢(湖南百家汇投资有限公司副总经理)：现在大家都在讨论商圈。我的理解是，没有一个商圈不是好商圈，存在就有合理性。同时，一个商圈的高速发展，需要完善的配套来支撑。城市如果要提质，格局一定就要发生改变。
就当前长沙来说，过江通道、高速、高铁、地铁、城轨……四通八达的交通便捷性和巨大的客物流吞吐能力，使一个个新商圈随着人流的高度聚合而随之崛起。
首先就地铁来说，长沙现在是地铁元年，地铁2号线今年十月正式开通，交通顺畅度马上就会提速。随之，地铁作为一条流金淌银的生命线，将串连起城市的土地与财富，使资源的流向呈现节点分布。
同时，目前湖南省内高速公路在建和已通车总里程约6450多公里，京珠西线的开通会让其沿线及其西部的湖南12个地市物流与商贸格局发生实质性的改变，武广高铁的开通使我们的生活方式与节奏发生了巨大的改变。接下来就是沪昆高铁即将拉通，渝厦高铁与金桥轨道交通枢纽的规划建设将使长沙与全国各大城市的距离更一步拉近。
原来说城市生活方式十年一个变化，或者说五年一个变化，现在基本上是一年一个变化，刷新太快了。长沙城市化建设的快速发展，让一个个新商圈不断涌现。比如望城跃升为第六区后，各种利好资源纷涌而至，这就是优势。城市资源往哪里倾斜，哪里就会成为发展重点。这也是我们金桥国际商贸城选址望城新区的原因。
新商圈该从哪些方面下功夫？首先一定是要做到产品差异化与配套服务专业化，这样才能激发其持久的活力，其价值才能得以极致的体现。
如何体现差异化？比如梅溪湖，有着非常好的生态人居环境，就一定不能发展超大规模的商业体量，而应尽可能使其回归自然。
其次，要使一个新商圈快速发展，配套很重要，这便是服务专业化的问题。一般而言，每个商圈都是为自己周边的人群服务，但是如何去造就一个新的商圈，除了人气外，最重要的就是配套。那么，我们项目要做的，就是配套，也可以称之为城市商贸物流运营，就是把大家需求的所有物质，从我们项目通过高速、铁路干线、地铁等直接运输到湖南省各大商圈，把这个工作做好了，就做成了一件利国利民的大事情。
这也是我们11000亩金桥国际商贸城的使命——打造一个“3 5”城市群商贸物流中心，承载市场转移，解决湖南省商贸物流发展瓶颈。我们的项目是一个承载着重要历史使命的项目，目前是省市两级重点工程，无论从规划还是品质上，都将成为湖南省乃至我国中西部新商圈强有力的发展引擎。
全球和国内顶级品牌涌向长沙
朱炫(北辰三角洲策划总监)：我觉得现在长沙应该不是一个传统的中心、非中心，或者是所谓的西文东市、南帝北丐等等概念。现在，各个商业项目都希望把长沙营造成为中部一个商业档次高、商业整体水平往上升的城市。
对市场的了解、对商业的定位、招商、后期的运营管理，每个环节都非常重要。一个很明显的变化是，无论是品牌资源还是对商业理解，占据着各个商圈的各大巨头，现在都用了非常好的开发理念。近两年有非常多的国内顶尖乃至全球顶尖品牌正在蜂拥而至，很多品牌非常重视中国长沙，甚至有些品牌进入长沙的欲望和数量盖过了武汉。因此，无论是传统的还是非传统的，无论是主力还是非主力的，长沙多个商圈的发展势头，完全是不可逆的。
北辰三角洲所在的片区，在政府部门的支持下，已经定位为中部创新型商业商务中心，这个概念也是长沙继滨江新城和老火车北站的金融生态区后，第三个商业片区概念。我们也会将中部创新型商业商务中心这个概念推向全球。
这个片区的商业体量有80万平方米，相当于2.5个五一商圈。规模大，肯定是一个有利的支撑。其次是这80万平方米里有一个城市级的“3 1”配套驱动模式。
总而言之，每个商业都有其价值，每个梦想都有其价值，关键是看你怎么做。对待商业，我们有一个“佛跳墙”的理念，这是制造工艺稍微复杂点的一道菜，讲究的是细火慢炖——商业就需要细火慢炖。
只需要拿出很好的产品去搭配
陈静(长房中庭国际营销总监)：从目前的发展态势来看，现在政府和媒体的推广重心可能是梅溪湖、洋湖垸、芙蓉路上的金融生态区，包括北辰三角洲等。但是，我比较看好东城的商圈发展。从整个长沙的商圈氛围来看，在大家的心目中东城是一个老的专业市场。以万家丽路为主干线的东城，厚积薄发的基础非常好。无论是商业沉淀，路网规划还是未来的地理空间，都让这个商圈非常具可塑性。从东城目前的商圈氛围来看，区别于五一商圈的特征是快捷，与其从东边花一个半小时到五一大道，不如在东城花二十分钟到机场。
东城不需要花很多的概念去炒作，很实在，只要把实在的东西摆出来，不需要去描述太多的远景规划，因为很多配套都已经成形了，只是一些商业还需要去梳理，引导。现在这个区域只需要拿很好的产品去搭配。
从目前具备的商业前景和条件来看，东城应该说受到了更多投资者的青睐，随着城市的扩建、改造，东城应该会受到更多的关注。
新商圈形成靠的不是“挤压”而是“牵引”
虢广(佳兴集团总经理)：新商圈的发展一般有交通、消费习惯、资金引进、商业定位及运营、完善配套这5个难题。要真正引导人群分流到各个商圈，靠的不是“挤压”而是“牵引”，而在解决交通难题的前提下，新商圈发展最重要的就是配套的难题，配套的完善才有利于区域商业定位和运营，同时引进资源和资金需要的也是配套的完善，更不用说引导人群的消费习惯，只有商圈内的4大配套(交通配套，金融配套，商务配套，休闲配套)都得以完善了，商圈才真正能发展起来。
我比较看好大河西。除了大家熟知的滨江新城和梅溪湖板块，河西正中心——市政府板块，也不容忽视。其中尤其以金星中路一段为最具潜力和发展空间的CBD。相对其他正在兴起的商圈，河西金星中路CBD具有府前效应非常明显、交通优势非常明显、生态环境优势非常明显、配套优势非常明显4大明显特点和优势。最近国际顶级酒店品牌——世尊白金五星级酒店签约佳兴国际汇，更是将极大地提升区域的金融动力和人居环境，为商圈聚集更多的人流和资源。
在一个新的商圈，项目只有领导者、跟从者、挑战者和补缺者四种角色扮演。领导者不是自己可以封的，必须得到市场的认同，而挑战者和模仿者对于商圈的完善和成熟具有很重要的作用，但真正能够在商圈内获得无限发展和投资潜力的项目，一定是补缺者。在一个新兴区域，找到市场空白点，并及时弥补，本身就具备成为领导者的可能。
你可以在远方投资，但一定要有等待的耐心
揭选松(天健一平方英里副总经理)：我认为，一个新的商圈必定需要时间的培育。目前长沙唯一的市级商圈就是五一商圈，想撬动它，肯定需要时间。你可以在远方投资，但一定要有等待的耐心；一个商圈必定要有政府的支持。有政府的支持才可能有一个好的规划，才会吸引投资者；一个商圈一定要避开同质化。目前商业地产同质化比较严重，必须对定位进行研究，要有差异化竞争。如果所有的商圈都和五一商圈进行PK，可能会两败俱伤；一个商圈最重要的，还是要在软性服务上下功夫。一是社会政治环境，政府的办事风格，此外就是商业物业的管理。这些在长沙还处在初级阶段，但以后吸引人的就是软性服务。
我很喜欢梅溪湖，公司也会重点考虑在那边拿地。梅溪湖片区目前还是一个雏形，只是初具规模，个人觉得很有发展前景。但是，作为一个商圈，纯粹考量商业的话，是否比其他商圈有优势？目前，我觉得那边还是一张白纸，还不能和传统的商圈相比。但是，梅溪湖是一个非常适合人居的地方，这也是潜力所在。
我也喜欢金融生态区。以金融为主导，各方面的配套都齐全，是城市核心。其实也是一个泛金融生态区的概念。地段、规划和地块摆在这里，商业氛围不起来都难。这里已经非常成熟了，不是那种需要培育和等待的商圈，所以目前地价也非常高。今后可能是唯一和五一商圈有得一拼的商圈。
主持人：潘昭晖 侯亮
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