??反方发言：20年的老房子单价10万，25平方米的工厂宿舍改版小单间也要卖出100万，凭此挤入豪宅的行列，你们到底有没有征得老豪宅们的同意啊？
??正方发言：你以为市场傻啊，你以为撑起豪宅的只有地段地段和地段吗，学校、旧改、高拓展，看不见的软实力撑房价那可是杠杠的。存在只能承认它合理，你看不看得见，它都杵在那里，震，撼，你！
??活在人们想象中的豪宅，总该是要有些“豪气”的，地段和环境是最容易现出豪气的构件。或生态环绕仙气十足，或配套成群下楼电影院举步音乐厅，亦或金融产业总部各种基地云集周边，可是豪宅圈里却也有这样一些奇葩，它们也许有点老，也许有点小，还有些横空出世带着玄虚的味道。
??总体来看，这些豪宅中的奇葩其实也是自带“豪气”的，只是豪得不那么明显。比如拥有一个顶级的学区学位或是划进学区的可能，比如属于旧改或是即将被旧改的可能，以及高扩展、新装修等等，都有可能推动一个小区的房价高出周边，或是在同一个小区里，甚至同一个屋檐下，一套房远远高过其他单位的重要支撑。
??“学位房绝对是推动价格的主要动力。”中联链家二手房总经理肖小平总结深圳催生豪宅奇葩的种种动力，就像是在百花片区，虽然都在优质的学区内，但是同时划进双实验学区内的只有国城和南天二花园两个小区，也因此推动这两个小区爬到学区房的价格峰值，成为全深圳最贵的学区房，而很多家长购买这两个小区也只是为了学位，那些面积小的单位总价会更低，尽管单价已经过10万，依然因为总价低受到家长们的欢迎。
??高拓展也是豪宅奇葩中的主流，相当考验购房者的计算能力，更多呈现出纸面繁华。在家家顺50平方米以下在售房源的单价排名中，最贵的不是那些耳熟能详的传统豪宅，而是位于福田新洲的嘉葆润金座的一套33.8平方米精装复式排名第一，单价超过11万，而一套总面积21.25平方米的单位做成两房，单价8.4万元/平方米，依然在单价榜单上位列前茅。
??除此之外，位于科技园的科苑居，以20岁的高龄，辅以显著的宿舍范儿，依然卖出4万元/平方米的高价；以及位于罗湖某再造“新盘”，也卖出领跑片区的价格来。
??只能说，在这些豪宅奇葩身上，不难发现，撑起价格的除了汇聚城市资源的地段论之外，孩子上学、生活消费这些看不见的刚性需求，只要做到极致，也有可能成为房价铁打的脊梁。每一朵看似奇葩的豪宅背后，也都隐藏着部分购房者最紧迫的需求。
??“豪宅”一览
??学位房顶级双学位撑起“10万 ”的单价
??房子有价，名校无价，国城领跑华侨城早已有之。2012年，国城花园便以4万-5万元/平方米的价格领跑深圳二手房市场，如今44平方米小面积单位更以超过10万元的单价，稳坐深圳50平方米以下二手房深圳冠军宝座。
??从上步路转进百花一路，尽管放眼望去，几乎全是上了年纪的二手房，但是恭喜你，这里就是全深圳最顶级的“豪宅区”。家家顺网站显示，建于1996年的国城花园两房三房单价在7万元左右，但是一套44平方米单位，则挂出500万的总价，单价高达113636元，同户型最便宜的挂牌价也要450万，跟着水榭花都等一线深圳豪宅，加入深圳单价破10万元的二手房高层住宅行列。
??“买这里房子的人，100%是冲着学校来的。”一知名中介公司片区负责人袁女士表示。这个片区简直就是深圳家长的终极换房目的地，不知道多少家长削尖了脑袋也想在这个片区买套房，然后把孩子顺利送进深圳实验小学和初中。国城花园和南天花园二期（也就是南天二花园）便是这一片豪宅奇葩中，开放得最为耀眼的那两朵，因为只有这两个小区既在实验小学学区内，也在实验中学学区内，就是俗称的双实验学位。即便同样是南天花园，二期和一期相比，三年前有每平方米有1万多元的差距，如今这个差距已经拉大到2万以上。
??旧改房城市更新救活20岁老迈宿舍楼
??“现在能卖到4万多了，科苑居的房子你卖不卖？”这个单价并不算高，但市民韩女士仍然难以相信，毕竟是一个房龄已经20年的房子，大约在三年前去办理有线电视登记时，它的名字还是维用综合楼，为配套工业宿舍，转眼间就已经价格领跑了周边小区。
??南都记者周三下午来到科苑居现场，只是一栋单体楼房，外立面明显进行过二次粉刷，橙色在一片颇显老旧的片区中格外明显。进入科苑居后发现，整体仍然是回字形宿舍布局。部分楼层进行过包装，其他楼层更显年迈。所售房源位于中间楼层，为一个25.5平方米的单间，没有天然气，由于此前也没有做过洗手间的下沉式排水。
??中介人员小林介绍，维用综合楼部分楼层整体曾经包装对外零散发售，当时正是旁边华润城城市更新项目刚刚启动的时候，不少购房者奔着华润城未来的规划前来买房。据小林介绍，上述单间目前市场月租金已经在2500元，且“放出去就租出去，目前几乎没有空房”。而在刚刚过去的2015年南山区学区划分中，科苑居被纳入南山外国语学校大冲学校小学部，而小面积低总价的优势，也进一步将价格从春节前的90万快速拉升至100万元以上，平摊到每平方米上，则又涨了4000元左右。
??高拓展房不管好不好用面积多一点魅力大很多
??“现在说龙华房价过4万，其实金地上塘道部分高拓展的户型二手房价也早就过4万了。”肖小平介绍。南都记者查询，上塘道花园中，确有部分“35平方米可改小两房的单位”，目前挂牌价在140万元左右，单价约4万元/平方米。
??除此之外，主打小面积复式的福田嘉葆润金座，一直因为得房率高而保持区域二手房市场领跑的态势。在福田新洲片区的成交单位清单上可以看到，21 .25平方米单位现挂牌138万元，成交价124万元，单价约5.8万元/平方米，而另一套近27平方米单位也以4 .46万元/平方米成交，排名第三的新美域44平方米单位143万元成交，成交单价3.25万元/平方米。
??业内人士认为，销售人员在卖高拓展产品时通常会直接以得房面积来计算，但是在二手市场，尽管拓展之后平摊下来，价格和周边小区差别不大，但以房产证面积来计算的单价，还是会吓走很多接盘人。而且近日记者走访多个高拓展楼盘发现，部分高拓展单位为求验收通过，在户型设计上也非常奇葩，看上去房间和面积确有增加，但是真正住进去使用时，会发现差强人意，非常不方便。以深圳南山某楼盘为例，拓展面积很大，但是一层全部是客厅和餐厅，二楼是卧室和洗手间，业主入住后发现看着电视去洗手间也要上二楼。
??业内提醒
??买老房子，先查询最高按揭年限
??购买“年龄太高”的房子需要主要按揭，一般是房龄加按揭年限总数在30左右，房龄为20那么通常按揭年限就会在10年左右，每月还贷压力就比较大。
??买高拓展房子，先了解能不能办下房产证
??如果购买高拓展的二手房，因为已经拿到了房产证，风险还不算太大，肖小平建议，如果购买高拓展的一手房，还是要更小心一些。深圳前两年不止一次出现过，高拓展项目在交房时，因为拓展得太过分，拿不到房产证的事情，管理部门要求开发商补交地价之后才能发放房产证，可是开发商又将问题踢回给业主。如果一手房高拓展，即便将来出现上述问题，品牌开发商解决问题的能力和主动性都会更强，而小房企对于购房者来说，则风险加大。
??买学区房，先查询学位有没有被锁定
??深圳依然是学位锁定制度，小学6年一循环，初中3年一循环。奔着学区去买房，最主要还是查询学位使用情况。福田有网站可以公开查询学位的占用情况，大约在录入后三个工作日左右就可以查询到，但是罗湖、南山目前还需要去教育局查询。
??顶级名校的学区调整会非常谨慎，比如双实验这种，但是也有学校因为周边新社区入伙，带来入学人数骤增，存在学区调整风险，今年和去年，南山都有类似事件出现，由于要把新学区纳入，把原本学区内的老社区划了出去。
??买改装版公寓，先问清土地用途
??改装有两种，一种是重新装修，一种是原来的工业配套宿舍切割成公寓对外发售，这两个领域都有专业人士在做，在购买时候需要多问下自己到底值不值得。
??一套房子原价160万买回来，花了15万装修之后190万卖出去，专业的投资客早在多年前就曾在同一个小区里整栋购买物业装修再对外发售，购房者还是自己衡量是否值得。而将原本一本房产证的工业配套宿舍切割成单本证的精装公寓对外发售，肖小平则建议要提前了解房产证的情况，有些在房产用途上写着住宅，但是土地用途上仍写的是工业，按照规定只能卖给企业，在2013年政策收紧的时候，出现过此类房源不给个人过户的情况，未来转手难度和风险加大。
??策划/采写/摄影：南都记者 卢韵如
