编者按：近日，《南方都市报》推出了一系列关于深圳小区停车位权属问题的报道，让停车位权属争议这一深圳房地产管理中的“顽疾”再次成为舆论焦点。作为自2002年开始即参加深圳有关停车位立法并全程跟踪的亲历者，卓洁辉目睹了深圳停车位权属争议的现状与整个立法历程，他表示，深圳停车位立法难产已有11年，这虽然有深圳房地产实践的特殊情况，但更多是个法律问题。本期特约卓先生结合深圳小区停车位的现状，进行专业的法律解读，将相关法律争议呈现给公众，以期引发更深入的探讨，并推动地下停车位问题更加合理地解决。
开发商买卖停车位合法吗？
在国家层面，目前关于停车位权属问题的核心立法规范主要有两条：一、《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(第一款)。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定(第二款)。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有(第三款)。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称法释〔2009〕7号文)第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
从字面意义上看，《物权法》第七十四条第二款的规定明确了规划停车位的归属依当事人的约定确定。许多人认为，根据这一条及物权法第三十条的规定，可以得出结论：作为建造人，开发商当然拥有停车位的初始所有权，可通过约定出售停车位或对停车位进行其他形式的处分。法释〔2009〕7号文则更加具体，直接明确了建设单位可将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。目前，这一理解似乎是国内其他城市的主流观点，比如北京、上海、广州等地都以地方立法的形式允许建设单位买卖停车位。
然而，即使按照上述理解允许开发商出售停车位，仍有两个问题难以解决：其一，如何贯彻《物权法》规定的停车位“应当首先满足业主的需要”的法律精神？因为即使根据法释〔2009〕7号文，建设单位也仅能按配置比例处分车位。而深圳及国内一线城市的现实是停车位配套标准均未达到一户一个。在这一情况下，任何一户业主均难以购买一个完整的停车位，这实际上将出现难以独立买卖停车位的悖论。由此而言，目前国内一些城市关于“一户限买一个停车位，先到先得”的做法是值得商榷的。如果根据该做法，那么如何满足未买到停车位的业主的停车需要呢？其二，由于《物权法》没有溯及力，其未能适用于其施行前(2007年10月1日)的停车位权属争议问题，该时期内的停车位权属争议应如何处理，依然没有明确答案。
地下停车位，到底是专有还是共有？
从物权法理论上说，区分所有建筑物构成部分的权属只有两种形态：专有部分或共有部分。如果某一建筑物为共有，则其是不能独立处分而应归业主全体共有。据此，有关地下停车位权属的争议，即转化为规划停车位有无可能属于共有部分这一问题了。这实质上涉及到对地下停车位性质的认定：是属于完全的商品，还是从属于整体小区的配套设施？
据法释〔2009〕7号文第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
根据这一规定，建筑物唯有具备上述三项要件才能成为专有部分，反之则只能是共有部分。上述三项构成条件基本是借鉴国外立法而拟订的，但事实上，它是一个非常复杂的体系，甚至在国外也存在着很大争议。简单而言，(一)、(三)项要件是建筑物成为专有部分的可行性要件，即某一建筑物要成为专有部分，必须在构造上能够与其它建筑物区分，同时房地产登记技术也能对其独立登记。一般而言，规划停车位均能满足这两项要件，因而，这两项要件并不能成为停车位可设立为专有部分的障碍。
关键在第(二)项要件，这更多是一项合理性要件。该标准认定的核心要义是：应将建筑物放在整体小区中判断，而不能脱离小区孤立判断。比如对于小区内的物业管理用房而言，表面看它与普通商品房并无不同，是符合字面意义上的“利用上的独立性”，但由于该用房的建设目的在于服务业主，是为物业服务需要而存在的，因而《物权法》第七十三条即规定其为业主的共有部分。也即是说，从合理性角度上看，物业管理用房丧失了“使用上的独立性”，应界定为归业主共有共用。
以此观察停车位，我们有可能得出同样结论：当下，停车位大多数情况下是稀缺资源，如果小区不能提供基本的停车需求，则该商品房的使用是存在缺陷的，功能是不完整的。因而，这部分停车位很难说可脱离主建筑物进行独立使用与处分，也即很难说具备“利用上的独立性”。由此而言，在停车位资源稀缺的情况下，不将停车位界定为专有部分，而界定为共有部分也是符合法律精神的。比如我国台湾地区将住宅小区区分为法定停车位(共有部分，归业主共有)、增设停车位(可为专有部分，较自由地买卖)也许正是上述理解的实践。而2002年开始拟订的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》(送审稿)也基本是上述思路的体现。
可否禁止开发商买卖停车位？
通过以上对法律的理解，有一种可能是：我们可以采取完全不同于目前国内很多城市的主流做法，我们可禁止建造者不加限制地买卖规划停车位并在立法上明确将配建停车位(至少是一定比例的配建停车位)认定为共有部分，归业主共有、共用。这种做法是有利于提高稀缺资源的利用效率并更合乎主流民意的，但其能否获得国家立法、司法的认同，还是个未知数。因为这涉及地方立法与国家立法的衔接问题。根据国家立法法，物权制度作为民事基本立法，其立法权在国家。因而，如果国家立法已作出不容置疑的明确规定与解释，地方立法的任何“突破”是不可行的，公众对此应有认知，不能对地方立法寄予过高期望。
另外，必须强调的是，在停车位立法中，我们不能忽略开发商的合法权益问题，否则，只会产生双输的局面。首先，《物权法》是否已明确规划停车位只能归开发商所有，如是则我们必须遵守，这一点需有权力机关作出回应。其次，即使我们认为部分停车位，如配建停车位应属业主共有，但从台湾的立法经验看，共有停车位的比例也不是无限制的，而是通过规划等手段控制在一定范围内。立法既要通过法定停车位的强制设置满足业主的基本停车需求，也要承认开发商拥有增设停车位的合法产权，允许其进行处分，以鼓励开发商多建停车位，解决停车难问题。现在深圳一些开发商甚至不愿意建设配建停车位，更不要说主动多建设停车位，这同样是配置停车位权属不得不考虑的一个问题。
检索阅读：2013年1月11日《南方都市报·深圳读本》头版头条《南都2013年深圳两会提案：明细地下停车位产权》。
卓洁辉 法学博士，深圳市房地产研究中心主任助理、法律所所长
