小区人车分流，一个并不新鲜的词汇。不可否认，随着人们生活水平的提高，它已经逐渐成为衡量一个社区品质和社区内人性化布局的重要标志，然而目前真正能做到人车分流的小区却是屈指可数。近日，中山一起"因人车未能分流而引发的小区交通事故"再次将人车分流的重要性摆上台面，同时引起众多市民的关注。有业内人士提醒，考虑到老人与小孩的安全，有再次置业意向的市民应将人车分流作为一项硬性指标，为防止开发商做虚假宣传、玩文字游戏，购房前必须看清合同内容，查清规划的实情，做好法律功课。针对部分规划较为落后的老旧社区，则可以借鉴他山之石，通过划线、设置障碍物、宣传教育等方式人为进行人车分流。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
人车分流大势所趋
"小区内撞人的消息过去经常在新闻里看到，没想到现在这种事情就发生在了自己身边……"火炬开发区某小区里，业主陈伯回忆起6月11日下午5点左右发生的那场悲剧："那天跟平日里一样，学校放学后不久，很多孩子在小区广场上玩，旁边还有老人家在周围散步、聊天，突然就听到一声巨响，紧接着有人喊撞人了，后来大家围观过去才发现撞到的是个小女孩，孩子的头被车子压到了，送到医院抢救之后还是没能醒过来……"事故发生后，小孩被压的照片也随之被传上网络，一时引发各界热议。不少市民认为，小区内人车混行是导致这起悲剧的根源。
斯人已逝，心痛之余更该反思，到底是什么夺走了孩子的生命，又有何方法可以防止悲剧的再次发生?人车分流势在必行。
业内人士介绍，目前住宅小区在人车分流的实践中，有部分人车分流和完全人车分流两种形式。大部分的小区采用的是部分人车分流，即一定规模上的人车分流，这类人车分流车辆可以进入小区内部，在组团内进入地下或半地下车库，然后通过地下车库的电梯可以直接入户;采用完全人车分流的方式通常是在小区的主入口设置地下车库的入口，车辆从主入口直接进入地下车库，进入所在组团、单元，然后通过地下车库进入单元电梯，对地面居民的活动基本不产生影响。
据悉，人车分流这种住宅规划设计理念起源于美国。当时，美国新泽西州以北的雷德伯恩住宅区为了确保小学生上学、放学的安全，设置了方便安全的步行系统，绿地、住宅和人行步道有机地配置在一起，将步行路与车行路分隔开来，这就是最早的"人车分流"。这种道路规划布局得到了很高的评价，被称为"雷德伯恩体系"。
实际上，真正的"人车分流"应具备三个基本特征：小区内没有机动车、车库入口在小区大门外、路面设计保证机动车无法驶入小区(专用消防通道除外)。因此，要想做到小区人车分流，前期的车位规划和电动车专用停放地设置就成了重中之重。
有业内人士表示，未来人车分流会是大势所趋，只有真正人车分流的小区才能带给住户更多的安全感，从而营造出更加和谐、有序的居住环境。
号称人车分流实为空头支票
随着楼盘土地因素的制约，在高层渐成趋势的同时，人车分流为解决小区停车问题提供了方案，不少开发商也开始把人车分流作为卖点来吸引顾客。
据记者观察，在中山，多数的开发商确实能按照最初的承诺做到人车分流，但还是有部分新建成入住的小区只把"人车分流、人车分层"当做噱头，小区建成后，电动车、老年代步车依旧川流不息，甚至还有机动车在社区内穿行。更有开发商把房子卖出去后，就将"人车分流，人车分层"的承诺抛于脑后，直接把地面上的园林式绿地改建为地面停车位。
两个月前，东区某楼盘的一位业主林先生就曾向媒体抱怨，称自己收楼时才发现小区根本不是像原先承诺那样人车分流。根据他出示的小区规划图显示，整个花园共分成三个洋房区及别墅区四个小部分，各小部分之间的道路确实是车行道，而单独区域则"各自为政"，内部如同迷你独立小区，实现人车分流。林先生认为，若有行人在附近行走，从车库口出车容易发生交通事故。有相关人士则表示，项目发售之初就表明每个组团之间均为小车车道，只有组团以内才是独立设置人行道。但林先生并不接受这样的说法。
类似的事件还有许多，例如西区某小区就曾因为绿化地改车位导致了非人车分流而引发大量业主关注，还有的小区也曾经因绿地改车位而造成人车不分流引起了系列纠纷。"买的时候信誓旦旦表示人车分流，小区内只能行人，但收楼后不久开发商就把楼下的绿地改为露天停车位。"业主们都反映，因为以上原因，大家都曾以"人车不分流"为由要求给开发商说法，只有一部分成功将车位重新还原为绿地，而剩下的一部分则由于项目前期的规划问题始终无法做到彻底的人车分流。
早期规划存硬伤"瞒天过海"绕验收
令人好奇的是，为何明知绿地改车位、人车分流不到位会引起业主强烈反感，开发商还愿意硬着头皮上呢?有不愿透露姓名的业内人士坦言，有些小区在设计之初未设置地面停车位，但在交房入住后，却因物业管理不当或者小区车辆太多导致停车位不足，最后只能允许地面停放车辆，这其实也是不少小区存在的问题。
另一方面，此举也是开发商为"绕过"规划局验收所上演的一个小心机。他表示，在项目设计时需要兼顾规划和消防对车位和绿地等的要求，这些都是制约小区是否能人车分流的因素。"规划要求有一定比例的车位和绿化面积，但地面通行条件也要达到消防那边的标准，这二者有时候很难兼顾，所以常会出现掐架的情况，因此为了能通过各类验收，只能通过钻空子的办法来应对，同时根据业主们的反应和现场情况灵活处理"，他说，有时候甚至由于考虑消防通道的设置等问题，不能强制还原人车分流的设计。
"像事故发生的那个小区，它的情况又不同，它并不是开发商做出了虚假宣传，而是规划方面存在硬伤。"针对事发小区因行车不当撞人致死的情况，业内人士谢仲娟表示，此类事件主要是发生在老社区，事发地点几乎都是由于建设时间比较早，规划的时候没有充分考虑到社区内行车的问题。随着社会的发展，车辆迅速的增加，原有的停车、行车规划已经无法满足现状，社区内人车混行、车道设置不规范以及停车位紧缺等问题日益突出，这也是造成近期社区内因行车撞人致死的事件频繁发生的主要原因。
题外话
人车分流不简单没买车位怎么办?
虽然人车分流有不少好处，但在采访过程中，记者发现，也有不少问题很突出，比如人车分流讲究车直接入地库，可是没有买车位的业主又该如何是好?近年来，中山偶有楼盘传出车位只售不租的消息，这些举动无疑是强制消费的一种表现，对于经济负担较重的业主而言，再花上十万块买个车位，基本上不太能接受。于是他们只能将车停在小区周边，结果就是经常被交警抄牌，连吃罚单。长此以往令一众业主苦不堪言，直呼被逼得走投无路。
记者了解到，去年11月广州市重新对车位租售办法进行了修订，出台了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》(征求意见稿)(以下简称《规定》)，并向社会公开征求意见。此次《规定》对小区楼盘车位租售管理进一步收紧。根据《规定》，开发商将不能以预售的形式出售车位，小区必须预留20%的车位进行出租，且车位数量超过房屋套数的部分也将用于出租，出租车位给小区外的个人和单位租期不得超过六个月。
“其实中山也可以学习广州的这种做法，但要减少当前人车分流在管理上的矛盾，这些还不够。”谢仲娟认为，除了要进行更合理的小区规划，开发商在推销楼盘时也应向业主说明享受人车分流的代价，比如明确告知业主，如果不购买地下停车位，很可能面临停车难的问题。其次，消费者在购买房产前应充分了解小区的车位配置等情况，如果接受小区“人车分流”的理念且有私家车，应该在购房前充分考虑停车位问题。随着私家车普及，消费者在购买住宅时可将停车位作为住宅的必要“配件”考虑，以避免入住后遭遇停车难。再次，作为物业服务管理公司，更应该加强物业服务功能，让业主享受到“人车分流”的同时，能享受到其他便捷的物业服务。要想彻底解决“人车分流”的多方问题，业主、物业还需要多方配合，物业更要加强服务，“人车分流”要顾全大局，想到整体业主的方便，而不是仅想到有私家车的业主。
律师解答
小区内车祸可追责物业
在采访过程中，记者发现居民最关注的是小区的交通安全责任划分问题，广东铭致律师事务所律师张强对此进行了解答：
1、如何鉴定小区内道路的性质?
根据相关规定，小区内的道路除城镇公共道路外均属业主共有，其虽不具有公共通行性，但在处理交通事故时依然适用《道路交通安全法》。
2、如果在小区内发生交通事故，是否可以追究物业的连带管理责任?
如果在小区内发生交通事故，除了当事人责任外，还可依据物业服务合同的约定以及物业公司是否有怠于履行相关职责的行为，决定物业公司是否承担连带责任。
3、如果业主要求对小区内实施人车分流，可否由业主或者业委会同物业一起制定小区内的有约束效力的“行车公约”?
小区内的交通行车公约，由业主或业委会草拟初稿，然后交业主大会进行表决，表决通过即可实行。涉及到物业公司必须履行的相关条款，在和物业服务公司协商确定后，及时补充到物业服务合同里即可。
盘点中山人车分流小区
(仅供参考)
1、上品花园
简介：上品家园项目占地面积约2.2万平方米，建筑面积8.2万平方米，以5幢高层住宅组成，以及一座3层高的大型商业体组成。其中1-6栋为26至31层高层电梯洋房，项目配有大型商业中心首层沿街商铺的精品时尚社区，坐享优越繁华生活商圈。项目采用地下车库设计，人车分流，小区配有绿化花园。
动态：上品花园在售78-107平方米二房至三房户型的洋房，其中赠送面积部分高达6米，可改复式;而在售公寓包括47平方米一房一厅，70平方米二房一厅，其中赠送的一房高达6米;项目均价5600元/平方米。
2、悦盈新城
简介：悦盈新城开创中山首个微智能小区，科技化管理、人车分流，多重安保系统为您与家人提供五星级保障，商业街提供一站式生活便利，幼儿园给孩子远大前程，特邀全球顶尖物管，超宽楼间距，打造高品质生态住宅。
动态：悦盈新城目前在售二期15-17栋89-128平方米两至四房单位，两梯五户，均价5800元/平方米。另外，推出5栋84-126平方米两房至四房单位，两梯五户，毛坯均价6000元/平方米，无精装户型。现推出部分"一口价"单位，113平方米单位均价5200元/平方米，127平方米单位均价5800元/平方米。购房享5千抵86折优惠。接受住房公积金和银行按揭购房。
3、凯茵又一城
简介：凯茵又一城有山居洋房和森林别墅两种产品，依山而建。容积率低，人均绿化空间大，是凯茵又一城看得见的森林系产品特色。小区采用人车分流设计，保证了业主社区私家生活的宁静安全。高层低密设计，带中心花园，为业主提供更多活动空间。
动态：凯茵又一城全新花彩集二期9栋震撼发售，109平方米黄金三房和186平方米奢阔双套房白金四房，售价5500平方米起。
4、越秀星汇隽庭
简介：越秀星汇隽庭位于岐关西路，交通便利，商业气氛浓厚，周边生活配套一应俱全，临近国际金融中心、国际生活mall利和广场、国际大都会、南下新码头。整个社区采用非常人性化的100%人车分流，车位比例达到1：1.5。项目整体建筑采用半围合点式布局，使得整个小区的通风采光效果非常好，而且视野非常的开阔。
动态：在售116平方米、132平方米三房，156-186平方米四房单位，均价7500元/平方米。
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