京沪地王拉锯战“你方唱罢我登场”：9月4日下午，融创集团以21亿元地价款、22.24亿元配建异地医院的出价拿下备受瞩目的北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，折算楼面地价高达7.3万元/平方米，再度刷新了北京单价地王记录。而今日经过半小时激烈竞价，新鸿基旗下公司以217.7亿竞得徐家汇中心项目地块，溢价24%，高出起始价约42亿，楼板价37264元。加冕上海总价地王，总成交价格低于2009年广州亚运村地块总价255亿足足37.3亿。在“金九银十”的时期，楼市继续爆发“地王”，真金白银能到来吗？
新鸿基9.5日回应：新鸿基计划兴建集优质写字楼、商场及酒店于一身的综合项目，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。
新鸿基主席兼董事总经理郭炳江表示：“徐家汇地块位置优越，极具发展潜力，我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。新地致力兴建优质物业，在香港及内地均有发展大型综合项目的丰富经验，继上海国金中心(上海IFC)及上海环贸广场(上海ICC)后，我们希望徐家汇中心项目，为上海带来崭新瞩目的新地标。”
新鸿基主席兼董事总经理郭炳联表示：“集团对内地经济的长远前景充满信心，上海IFC及上海ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越，上海IFC商场及环贸iAPM已陆续开业，人流及租户营业额均有满意表现，可见这两个综合项目都非常成功，并得到各界赞赏和认同。今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略，加上徐家汇中心项目地处优越位置，预期可以加强集团稳定的经常性收入，并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。”
溢价24%，地王不贵？
徐家汇中心项目地块最终拍卖价217.7亿，溢价24%，对此同策咨询研究总监张宏伟表示：“徐家汇中心地块尽管有24.21%溢价，价格不算高，其未来市场升值空间和价值可以预见。后续还有持有运营期间的市场培育期的各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。”
那么217.7亿，对于徐家汇这块炙手可热的商圈来说算不算贵呢？德佑地产高级研究经理陆骑麟认为：“不贵，这个地方开发什么都不贵。因为如此大的核心地块，上海是绝无仅有的。可能未来也不可能出现了。最主要大，开发商可以自由操作空间很大。未来长期持有的升值空间较大。”上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示：“价格合情合理。最终成交楼板价3.73万元/平方米，相比市面上新建住宅6-7万元/平方米(中凯城市之光名邸)、商办6-7万元/平的价格。预计该项目未来产品能及有望跟上海顶级CBD一较高下，最终综合售价达到8-10万甚至更高难度并不太大。折算下来，这一土地成本留出了很大的市场收益空间。”
港商夺得地王，可能会改变上海CBD商圈格局
新鸿基以217.7亿夺得徐家汇商圈，这对徐家汇商圈会产生怎样的影响？RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为：“作为偏安一隅的市级商务板块，徐家汇长期游走于盲点边缘。本次徐家汇中心回归，有望引领板块驶向蓝海。头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环的徐家汇中心，对于地产商而言，其核心价值在于极度稀缺性，而非令人咂舌的盈利预期。该板块总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为续，这都将成为该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响，租金将有所制约。此外，大虹桥、传媒港、自贸区的发展，也将对该板块构成竞争。但是，如果企业能够挖掘商业潜能并有良好的运营执行能力，坐拥城市副中心三条地铁，该项目商业必然成为项目的显性标签与溢价引擎。”
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳也表示：“徐家汇中心因土地成本高，持有部分对项目现金流构成较大压力。从商业角度来看，该区域商业同时将面临着淮海路和南京西路商圈的竞争。但就徐家汇商圈，徐家汇中心项目的出现，将对该商圈造成鲶鱼效应，引发该商圈新一轮调整。”而汉宇地产研究部经理付伟认为：“徐家汇地王的诞生，可能会改变上海CBD商圈格局。”
关于这次新鸿基与九龙仓-恒基联合体的地王之争，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示："溢价24%，说明港商不团结。魔都商业中心重点项目给港商霸占了，对城市发展是好事，对本土企业来讲是灾难。"
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫的地王辣评系列回应：“今年前8月年全国爆发30个“地王”，市场已陷入“地王”危机时刻。“金九银十”楼市继续爆发“地王”，9月4日全国最贵的北京楼面单价“地王”与9月5日全国最高总价“地王”撼世登场，杭苏同日地王诞生，表明“地王”归来，新一轮“地王潮”卷土重来，中国楼市重新回到2009年、2010年颠疯状态。“新地王”凶猛上市，严重影响市场走势，破坏房价稳定预期，干预楼市“新国五条”调控，恐招惹国务院与国土部调控加码。特别是目前调控处于关键期内，土地市场过于火爆不是好事情。"
关于徐家汇中心项目的未来操作难度怎样？上海中原研究咨询部总监宋会雍给出了四点想法：1)总价高，出了200多亿的土地款，后期仍要有近200亿元的开发投入，这极大提高了开发企业资金筹集难度。2)城市发展责任重，作为唯一一块核心区的大体量地块，该项目寄托着徐汇地区CBD能级提升的重任，也是整个浦西地区商业格局的颠覆项目。3)开发难度大。徐家汇地区地铁网密布，如何在有限时间内，科学合理的处理好与现有商业形成互动衔接，在商业运营与建造技术方面都提出了很高的要求。4)运营难度大。过高的开发期待，给了开发商极大地运营压力。
徐家汇项目简介:
徐家汇中心项目地块位于徐家汇城市副中心核心，由虹桥路、宜山北路、广元西路、华山路、恭城路合围而成，已于2012年6月完成腾地工作。公开资料显示，该地块的挂牌起始时间为2013年8月27日，挂牌截止时间为2013年9月5日。徐家汇中心项目地块紧邻港汇广场，包括57、150、151三个街坊，总出让面积约为9.9万平方米，地上建筑面积为58万平方米，系商办、餐饮旅馆业用地。由于出让须知中规定：150-9地块的建筑限高为 370 米，按此标准此建筑很有可能成为新的浦西第一高楼。
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