易居中国董事局主席周忻
十八届三中全会日益临近，习近平总书记及李克强总理近期频频在各类会议和调研过程中释放改革信号，社会上存在关于中国经济走向的各种猜测和期望，而中国房地产市场也在期待中处于一种充满不确定的焦虑之中。
中央高层明确提出，“这一轮改革范围之广，力度之大，都将是空前的，必将强有力地推动大陆经济社会各领域的深刻变革”。国务院发展研究中心此前公布的383方案则由于其撰写者的特殊身份及详尽勾勒的“改革路线图”引起了社会各方关注和无限遐想。到底三中全会会明确哪些战略决策，中国房地产业又将何去何从？我们认为有三件关键事项，或者说三支靴子，将影响房地产市场的宏观走向。
第一只靴子，是高层对住房体系规划和调控方向。从克强经济学的逻辑以及总书记在10月30日政治局学习会上的谈话来看，应当说这第一只靴子已基本落下，那就是坚持市场化方向，形成至少“双轨制”的房地产市场格局。住宅市场总的方向是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。我们能够从习近平总书记讲话中关于对地产行业“既是民生问题、又是发展问题”，“千方百计增加供应”、“3600万套保障房”等言论中一窥中国房地产市场未来的基本格局。
在大致明确的方向下，由于中国城市之间存在巨大差异，在保持方向一致的框架下，调控的细则可能会下放到地方；同时，宏观决策在执行过程中会发生多主体博弈和延迟效应，市场化方向下的楼市依然在一定时间内存在诸多变数。大致包括：1)限购等行政干预政策可能会逐步退出，但时机在不同城市有所差异；2)房产税一定会扩大范围。虽然我们预计实施和推进力度会相对温和，但在何种水平、何时对市场产生质变效应很难把握；3)在部分城市，可能会形成保障房、“京七条”、“沪七条”所提出的自住型商品房和完全市场化相结合的“三元”市场格局。
第二只靴子，是本轮经济改革的一大核心，涉及金融制度与体系的改革。这只靴子毫无疑问会落下来，只是在轻重缓急上存在变数。金融改革有几大方面：1)利率市场化；2)放宽金融市场准入；3)发展多层次资本市场；4)人民币国际化，汇率市场化。金融改革将会引发中国经济发生全面而深刻的变革，直接或间接地对中国房地产市场产生重大影响。宏观层面的影响包括货币总量、资金价格、资产供求及价格估值等，对房地产的直接印象包括开发商融资渠道及成本、客户投资渠道、消费信贷等，也包括多层次资本市场及丰富金融工具会带来商业、养老等地产业态经营模式的变化。金融改革的顺序选择和力度的不同组合，亦将为楼市带来复杂的变数。
第三只靴子，是城镇化的推进，重点是集体土地的确权和流转。城镇化，是李克强总理反复强调的，中国经济下一轮发展的重要引擎。而在新型城镇化的框架下，关于农民如何变市民、如何分享土地增值收益，集体土地与城市建设用地的关系，是核心问题。北京、广东、成都、湖南、浙江等多个城市一直在进行集体土地的确权和流转试点，土地改革也一直为社会学者广泛呼吁。本届全会是否会对土地制度进行改革，或者改革方向和力度，是影响中国房地产市场的重大变数。
集体土地入市将会从两个方面深刻影响房地产市场格局。一方面，农民通过“权利平等、规则统一”的公开交易平台转让土地后，将获得较大的土地增值收益，购买力被更加多元化的金融市场放大，并形成对城市商品住房需求的强有力支撑；大量进入城市的人口也会推升租金，提高房地产的投资价值。而另一方面，房地产市场的土地供应将有所增加，长期以来土地有效供应不足的问题会得到缓解，从供求关系角度说，必然会产生对房价的止涨效应。以上两方面的效应结合起来，结果是加剧不同城市的市场分化，那些“宜商”、“宜居”的人口净流入城市将更多地获得市场红利，交易量与价格可能保持持续双边上扬走势，而其他城市则可能形成量增价稳，或者量价齐跌的不同情况。
当然，市场还对本届全会的改革抱有更多的期待，包括人口政策、国资改革、财税改革、法治建设等等。我们确信，市场化改革一定会进一步激发经济活力，释放的改革红利将逐步而长期的有助于中国经济转型发展。
毫无疑问，改革过程充满了不确定性。中国房地产市场也面临着无数的未知可能。但我们对未来满怀期望，充满信心。我们确信：一个持续发展的健康经济环境，一定是中国房地产市场长期良性发展的根本保障；一个改善民生、带动发展、不断进步的行业，一定会依然在中国经济升级版中占据重要一极；一个依托专业、创新和平台的企业，一定能够抵御短周期的波动、赢得持久的未来！这便是，我们无畏的希望！
