新浪乐居讯(编辑 陈洁晶)“2012楼市最开始的感觉是忐忑，但整体来看有惊无险。”、“给丝宝地产打个分，100分的话，我觉得是80分”、“做高端产品，消化压力非常大”、“刚需买房要考虑投资的功能”……在新浪乐居短短30分钟的采访中，丝宝地产营销总监张彬畅谈了佛山楼市走势、丝宝操盘经验、刚需购房技巧等话题。
丝宝地产营销总监张彬
园林打造不易被抄袭 有利感受小区氛围
新浪乐居：作为丝宝地产在佛山的第二个项目，上林一品备受关注，请您简单介绍下项目的总体规划？
张彬：上林一品的规划建筑总面积43万方，规划打造一个法式格拉斯风情小镇。我们的特色，一个是注重欧陆风情的营造，在园林规划上花了很多功夫。我们分三期建设，每期都有明确的主题，第一期是Grasse香水小镇，主要在园林上给大家满眼色彩缤纷的感觉，除了树、绿植之外，还搭配一个四万平米的花海主题花园，可以理解成香氛小区。
另外一个特色在于商业的打造，我们的商业体量够大，有1.6万平方米，整个商业街长两百多米，采取了独立街铺设计，以往的商住小区多采用裙楼商业设计，而我们以纯商业街方式打造，商业价值更高，且充分利用了项目整个临街面。
最后是朝向，户型基本上都满足南北朝向，绝大多数是南北通透的。即使是两梯四户靠北边的户型，特意在设计上往东南侧倾，保证了通风、采光和视野，刚好做到像板楼那样南北通透。
新浪乐居：上林一品和上林苑都比较重视园林的打造，这是出于哪方面考虑？
张彬：现在的建筑，在行内来看是很容易抄袭的。如果你看欧式的，一般都叫三段论，首先是裙子，然后是上衣，上面是顶帽子，三个颜色，现在高层洋房大多是这样的。所以在外观上、外立面上、空间布局上，大家已经做到极致，抄袭速度非常快，除了施工质量和工程进度差别以外，其他基本没有太大差别，可以说已经不存在核心机密了。
但园林这一块还是存在很大差异的。园林的搭配，包括对园林种植工艺的讲究，每个公司有很大的差别。国内好的项目，大部分都请了境外的园林公司来主笔设计，甚至跟进整个园林培植的过程。以国内比较领先的龙湖地产为例，它很注重示范区的打造，在新项目开发之前，已经在项目周边包了几百亩地做苗圃，等板房和示范区准备开放的时候，就把培植品移植到现场，就好像是很成熟的样子了。
我们也是借鉴了这一点，园林更利于客户提前感受到未来小区的居住氛围，上林一品示范区的园林布置、树种、花草和雕塑、花径都是有一定讲究的，都让人感觉到真正在为业主创造好的居住环境，一切皆在体验。
上林一品一二栋已封顶 未来产品景观视野大大升级
新浪乐居：目前上林一品的工程进度是怎样的？
张彬：上林一品目前还在一期施工阶段，一、二栋总共五座产品，基本封顶了，马上就会开发一期下阶段产品，目前三、四栋已经处于地基阶段，预计今年下半年推出市场。
新浪乐居：上林一品主打66-120㎡刚需产品，未来会有新的户型产品吗？
张彬：上林一品一期基本是69-120平米的两三房产品，二期会推出一些大户型产品，三期还在规划当中。即将推出的一期三、四栋，与现有的户型格局近似，但位置上有明显的升级，处于小区中的一期中间部位，其景观、视野、楼距都非常开阔。
新浪乐居：上林一品去年底首次开盘，客户的反应怎么样？
张彬：反应还是比较热烈的，主要有这些现象：第一，我们选择了晚上开盘，仍有近千人队伍排队买房、观摩。第二，受当地人的追捧，在开盘当天有一个很特别的例子，有客户带着十一个亲戚朋友来买房，当天就买了12套房，原住民成为成交主力。第三，很多人以买到上林一品首批房子为荣，尤其是120方的三房大受市场追捧，开盘当天就基本被抢售一空了。
新浪乐居：主要客户群集中在金沙区域，是否有禅桂客户？
张彬：都有，金沙占了大头，丹灶、小塘和西樵为辅，次要的圈层就是禅桂客户，最初大概是10%左右，随着慢慢上扬，现在达到两成左右，整个客户结构比较均衡合理。
新浪乐居：上林一品规划有哪些配套？项目周边有何大型配套？
张彬：我们小区拥有16000方的主题商业街，届时将会引入超市、银行、餐饮、便利店等各项配套，社区内部更配备阳光泳池和幼儿园、会所，自身配套已经非常完善。5分钟步程内更有公交车站、图书馆、农商银行、农业银行，学校有金沙小学、金沙中学、丹灶小学等，配套十分齐全便利。
镇街刚需购买力大 桂丹路大盘赤身肉搏
新浪乐居：为什么会选择在金沙打造一个四季公园社区？
张彬：当时主要是想资源共享，上林苑项目在桂丹路打响了一定名号，在整个市场热销了几年，每年都有一些品牌活动，市场口碑上有一定的品牌沉淀。两个项目大概相隔也就三到五公里，就近打造有利物料运输、人员成本控制；另外，因为对市场熟悉，客源也有一定的掌控，有运作的优势。
从大环境来看，我们也看到佛山镇街有巨大购买力，特别是南海区政府西迁之后，像狮山和丹灶这种有一定产业基础的镇街反而有后发优势，所以上林苑和上林一品分别选择落户在狮山和丹灶有连锁和规模上的考虑。
新浪乐居：镇街楼市会是未来市场发展方向吗？
张彬：看不同的城市，镇街的产业特色比较明显的城市是有很强购买力的，比如说中山、东莞、惠州，佛山就更不用讲了。各个镇街都有特色产业，比如说中山古镇的灯饰、东莞大朗的毛纺织、佛山乐从的家具等都有很强的产业特色。有产业在，就意味着经济的活力是有保障的，也意味着从事这个行业的人收入比较可观，相应就支持了房地产的发展。
从佛山经济结构来说，还是比较多元的，各个镇街产业差异化比较明显，在各自产业的发展都处于排头兵位置。这些特点都直接决定了乡镇的一些居民也好、外来人也好，有一定的购买力，而这些人恰恰就成为了刚需购房客的主流。
新浪乐居：那您怎么看桂丹路目前市场环境？
张彬：从竞争上来讲，大家都在赤身肉搏，对于消费者来说是最实惠的，发展商给了很大的价格让利，真正的以价换量。
第二，更注重产品实用性设计，对于每个功能区间的规划，每个尺寸的掌握，每个配套的具体安排，都考虑得比较周详。相对来说，做出来的产品更贴合现在人的实际需求，我们没有过分夸大产品的功能，都是实实在在的做房子，做适合生活居住的房子。
桂丹路大盘林立，中恒海晖城、上林苑、上林一品、桂丹颐景园、云山峰境等产品，基本都是50万平以上的大盘，开发周期较长，这就意味着在相当长的时间内，整个桂丹路面临着激烈竞争的局面，所以，对发展商来说，只有真正把产品做好，把服务提升到更高的层次，才能真正的突围。如果真的有市内的买家想关注的话，可以到桂丹路来看看，激烈的竞争造就了这里房子的性价格更高，产品做得好，价格实惠，距离禅桂也不远。
2012丝宝销售屡创新高 去货率达九成
新浪乐居：2012年丝宝地产在佛山的表现如何？
张彬：首先给丝宝地产打个分，100分的话，我觉得是80分，良好偏优秀级别。第一，在淡市中，成功地实现了两个项目、多个组团、多类物业新推市场。上林苑完成了二期大部分组团的发售和旺销，也推出了商铺和车位。上林一品去年12月6日开盘，取得了不错的销售效果。在节点上，我们完成得还不错，要做的事情基本上都按部就班在做了。
第二，从销售成绩来讲，基本上没有什么余货，去货率达到九成，应该说销售的业绩还是比较漂亮的。
第三个，从品牌上来讲，上林苑做了一场缤纷生活季系列活动，跨度从2012年9月到2013年1月，在整个禅桂也好、桂丹路沿线也好，引起了很多市民的关注，吸引不少的粉丝融入，给销售带来了很好的口碑。
第四，团队实现了一个跨越。原来做一个项目的团队，现在同时操作两个项目，大家的运作流程更加熟悉，对接更加顺畅，效益更加高。团队的提升让我们在佛山取得下一步的辉煌有更好的基础。
新浪乐居：2013年丝宝地产的定位和发展重心在哪里？
张彬：精耕细作，稳扎稳打佛山市场，把现有两个盘的业主服务好，把后期的产品规划好，把我们对业主的承诺实现，配套招商引进做得更加扎实，真正把超市等生活便利的业态引进来。管理的层面、客服意识、物业公司都做一个全面的提升，夯实基础。
刚需客青睐实用产品 买房需注重自住投资双重功能
新浪乐居：丝宝地产在佛山两个盘做的都是刚需产品，这是否跟丝宝的定位有关？
张彬：第一，拿地的时候，政府已经限制了框架，容积率都是三点多，都是十八到二三十层的高层建筑，这点就已经限制了不可能做太大的户型。从规模上看，43万平到55万平的大型社区，在现在政策环境下，做高端产品，消化压力非常大。
第二，回到丝宝自身的特点，我觉得丝宝的定位是做精品发展商，专门做市场需求的、迎合市场潮流的发展商，我们随市场而变，相对灵活度较高。而且我们的核心团队都是做刚需产品起家的，做刚需的社区更利于团队力量的发挥。
第三，佛山的投资和奢侈产品市场应该是被周边城市稀释掉了，尤其是广州，也有些人选择山水资源好的地方，比如说清远；也有些人到港澳置业。但大部分民众是一般的消费者，所以在佛山发展的产品要更贴近市场，满足大众需求。
新浪乐居：限购下刚需产品成为市场主角，什么样的刚需产品会比较受欢迎呢？
张彬：整体来说就是实用，实用的概念一是分摊较少，二是功能格局安排合理，居住比较方便，贴近生活的需求。对整个空间、尺寸的把握到位，不多一分、不少一分，这个是刚需客最关注的。
第二，刚需客比较关注的是注重休息空间，或者我们理解为睡眠空间。比如说在同样的面积，有没有可能提供更多的房间、客厅是否有改造的可能。
第三，赠送的概念。刚需客还是会有买实惠的心理。如果赠送面积做得比较取巧，又不违背政策的话，那就比较适合刚需客。还有总面积、总价控制，刚需客毕竟购买力有限。
新浪乐居：刚需客买房，一般要注意哪些问题？
张彬：第一，量力而行。一般刚需客会按揭购房，但如果买的房过大或总价过高，超出支付的限制，未来会存在很大风险。而且还要预足装修、买家具的费用，要有一个合理的清算在里面，在自己能承受的范围内。
第二，自住投资皆宜。刚需客还是有一个发展的，经济收入、家庭结构以后都会变化，自己也可能随时改变居住环境。如果买得太偏远，换房的时候会面临比较大的尴尬，要为第二套房做好前期的准备，所以要考虑投资的功能。
第三，如果能接受的话，不妨考虑二手房，在市区位置的，考虑一些老城区的，毕竟楼龄比较老，虽然配置有些缺陷，但相应的总价会比较低。对刚需客来讲，因为工作压力大，工作时间长，方便、交通还是要考虑的。
新浪乐居：精装房和毛坯房，哪种比较适合刚需一族？
张彬：毛坯房。原因是总价控制，精装其实是变相增加了购房成本，毛坯房的总价肯定会低，而且你基本买了两年之后才交楼再装修都可以，有一定的预款期。精装房你买了就等于你把钱直接花了，没有预装修的期限。我的感觉是做刚需的多是毛坯房，很少做精装的。
2012楼市有惊无险 两年内供应量受挑战
新浪乐居：如果用一句话来概括2012年的楼市，你会用什么词？
张彬：2012年最开始的感觉是忐忑，但整体来看有惊无险。年初新政的执行力度加强了，政府纷纷表明了态度，一二手房都跌得很厉害。6月市场开始反弹，7、8月带来了一波小高潮，9、10月迎来了铜九铁十，11、12月急剧反弹，突破了历史最好成绩。
整体来看，两上两下，市场的波动性很强，也反映了市场的不平衡的状态，政府与发展商的博弈、发展商与民众的博弈、民众与政府的博弈体现得淋漓尽致。经过2012年的洗礼，大家对市场的解读会更清晰，可以展望的市场应该是更加成熟的。
新浪乐居：那您怎么看2013年的走势呢？
张彬：2013年应该是稳中有升，量和价会保持今年的成果，特别是去年11、12月以来，楼市已经有明显好转的趋势。
第二，从供求来讲，前两年由于新政频出造成很多发展商都没有参与新地竞拍。而由于开发商不看好后市，都延迟或搁置开发，直接影响到供应量。未来的一两年内，甚至三年内，供应量会受到较大挑战，卖方还是存在一定的优势，所以2013、2014年供应量的减少会造成需求进一步不平衡，应该是一个升的趋势。
升幅是否有限制呢？房地产一直以来都是政策市场，升降那还得看政府的态度。政府各界班子一直强调的就是房地产调控不放松，把原来稳定房价的决心表明得很清晰，而且政府在执行力度上也都没有任何放松的迹象。在管控上不放松的话，价格是飞不出如来佛祖手掌心的，飞速的增长不太现实的，所以2013年还是稳中有升。
