2013年上半年，房地产行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为目前调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。
对于下半年市场发展，我们认为政策面走向将是最重要的影响要素，由于“国五条“全面失效，各地市场量价齐升势头依旧，近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现。对此，我们认为下半年调控加码的可能性已经逐渐减小，主要判断依据来自于宏观经济层面。
从国际经济层面来看，来自外部的好消息其实并不多。今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，其实到目前为止美国经济复苏对中国的正面作用其实并不大。究其原因，美国当前的经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力。欧洲方面，欧盟经济恢复进度其实与我国类似，仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响；而日本奉行的零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏。欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。
从国内经济层面来看，二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机。虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但从一系列先行指标(包括当前备受瞩目的克强指数)来看，二季度国内经济以来已经出现明显回落征兆。至于今年下半年，更有两个重大变数存在：其一，地方债危机或将集中来临，2008年底为应对国际金融危机的冲击，政府启动4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期，近两年以来，由于持续的房地产调控，地方政府土地出让收入大幅减少，一部分二、三线城市一年卖地收入甚至不到过去三成，在收入大幅缩减的情况下，支出依然在增加，基础建设还在大规模推进，建设保障房、完善社会福利、发展新兴产业、兴建水利设施甚至维护社会稳定，都需要地方政府支出，地方债务的集中到期可能引发地方政府债务风险。其二，新一届政府正加速推进的经济结构转型将有可能使经济进入阵痛期，客观上讲，多年以来我国经济结构转型的推进始终缓慢，一方面以进出口和政府投资为主要拉动的增长方式始终未能有转变，导致一直以来我国经济抗外部风险能力偏弱，另一方面国内产业升级缓慢，在唯GDP论的逻辑下，部分传统制造业产能严重过剩，而新兴产业却始终得不到充分发展。事实上，在上一届任期内经济结构转型就已经非常迫切，只是2008年开始的国际经济危机打乱了相关部署，时至今日，经济结构转型无疑已经成为摆在新一届政府面前的最大课题之一，从李克强总理上台半年以来的动作来看，无论是在国务院会议上否定继续用政府投资来拉动经济，还是近期面对银行“钱荒“时的按兵不动，都体现出其不同于前任的管理风格，我们有理由相信，在新一届政府执政满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛，可以预期到的是，2013年下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。
我们一直以来都坚持一个观点，从中长期来看，宏观经济的不景气固然会对房地产市场消费造成负面影响，其典型的例子即2008年国际金融危机时低迷的房地产市场，但从今年下半年的时间点来看，我们认为情况绝不至那么糟糕，首先，当前有可能出现的经济回落更多是在复苏过程中的波折，和2008年那波原发性的危机不在同一等量级上，其给房地产市场带来的消费萎缩也将更有限；其次，在短周期内，宏观经济的不确定性会提升房地产行业在政策层面上的安全边际，会使得政府在考虑出手调控房地产市场时更多地处于投鼠忌器的状态，从这个意义上讲，我们认为下半年调控再度加码的可能性已经很小。
