??悲催！跌破开盘价 跌回5年前
??金都雅苑当前最低售价4380元/平方米，低于5年前开盘价，仍然走货难
??无论8 .5折后均价390 0元/平方米亦或是19万元一套特价房，还是推介一套奖励2万元，小金口的鸿威金都雅苑的市场反馈都不如人意。其当前在售的81- 139平方米三房、四房单位最低价4380元/平方米，甚至低于5年前的开盘发售价，业界观察人士称，鸿威金都雅苑受制于区位以及频繁降价的审美疲劳，在供大于求的市场大背景下，走货较为困难。
??“销售错过最好的年代，公寓定位失误”
??占地13万平方米、规划总建面仅为25万平方米的鸿威金都雅苑，位于惠州火车北站小金口片区，相较于惠博沿江路大半属于博罗片区而言，还算是惠城区范畴，首批产品于20 10年9月发售，以450 0元均价升盘入市，至今仅完成三期销售开发。鸿威内部的知情人称，和其毗邻的光耀荷兰堡地块也是原鸿威出售的，但荷兰堡早已发售完毕，且实现了最高5800元/平方米的高溢价率。
??在城区楼市全面上扬的2010年-2013年，鸿威金都雅苑的销售也是不温不火的状态，最高均价在2013年下半年曾一度上扬至5200元/平方米，但很快再度回落到5000元，并到2014年的两年间，都处于5000元/平方米上下。
??该片区一位要求匿名的地产项目销售经理称，鸿威金都雅苑错过了最好的年代，“在2011年到2013年间销售未能发力，项目销售策略比较摇摆不定，其推售的公寓产品定位失误，一房48平方米的公寓产品在小金口并没有购买群体，后来其公寓和部分两房带精装修发售，此后又取消精装修，看不出其具体的销售策略。”
??频繁打折 市场陷入降价疲劳
??实际上，鸿威金都雅苑本次打折是从20 14年下半年开始，在市场普遍降价下行的趋势下，首先推出了其48平方米公寓首付2万元，清盘4000元/平方米的优惠，同期还有81- 139平方米单位9折优惠，但市场反应平平。
??今年4月起，鸿威金都雅苑再度开启降价促销时间窗，在售公寓、洋房均为8.5折优惠，首付降为一成，别墅均价从6800元降至5500元/平方米，成为惠州2007年以来均价最低的别墅，但销售并未明显上扬。
??8月起，鸿威金都雅苑再度降价，在售公寓8折优惠，折后均价3900元/平方米，最低总价仅为19万元一套，此前均价为4800元/平方米户型介于81-139平方米的洋房最低均价仅为4380元/平方米，即便如此，各大中介销售排行榜上依然未见到鸿威金都雅苑的名字。
??一位曾在项目工作后离职的员工称，金都雅苑连续无法完成销售任务，现在的目标不是利润率而是清货，“对惠州市场没有太多信心了。”
??惠州世联地产副总经理胡光宇解释，金都雅苑的频繁降价已经让项目陷入严重的持续销售后遗症，“购房者陷入降价疲劳，降价可能还有机会，但不降价完全没机会，此外片区近年来因为修建惠莞城轨，交通极为不便也是项目销售受阻的重要原因。”
??胡光宇还称，金都雅苑是小金口唯一在售的品牌楼盘，参照光耀荷兰堡的销售，如果在发售起始阶段对项目价值点有很好的梳理，主打麒麟山公园牌，定位于小金口本地的刚需客或者是有换房需求的客群，可能会好很多。
