原标题：中国又现鬼城：住宅遍地建 满街只见动物不见人
美国《外交政策》杂志报道，美国摄影记者马修·尼德豪泽造访昆明呈贡，用镜头记录下这座鬼城的景象。与名气更大的鬼城内蒙古康巴什一样，呈贡也是在加速城市化的大背景下出现的。图为呈贡的空旷街道。在这里开车一定不会忍受堵车之苦。
呈贡边缘的一个住宅小区，入住率极低。
呈贡的市政府办公楼，鲜有人迹。
昆明呈贡，这里什么都不缺，就是缺人，是中国比较有代表性的“鬼城”之一。在呈贡找到一辆出租车简直比登天还难，需要极大的耐性和运气。
新闻来源：光明网
原标题：三四线城市被指易现“鬼城” 供大于求好几倍
当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”
在近日由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前在三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象非常忧心。
为何当前三四线城市容易出现“鬼城”“空城”？在新型城镇化的建设当中，如何才能破解“鬼城”“空城”的难题。在此次沙龙活动上，业界人士就此问题进行了深入探讨。
城镇化不等于房地产化
现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。
问：党的十八大提出要走新型城镇化道路，其中特别突出一个“新”字，这个“新”字强调，我们追求的城镇化，是城乡一体、产城互动、节约土地、生态宜居、大中小城镇新型农村社区协调发展的城镇化。但据观察，在很多地方，尤其是三四线城市，仍然出现了很多房地产的泡沫现象，出现了一些“鬼城”“空城”现象。为何会出现这些和新型城镇化理念背道而驰的现象？
何锦超：中央在十八大之后提出要建设新型城镇化，重点体现在“新”字和“镇”字上，这意味着，新一轮城市化的进程中，要突出“新”字，不能走传统的老路，同时要着眼在“镇”上做文章。
这就意味着，我们不需要建特大城市或者打造新的特大城市，房地产企业应该是要往中小型城市布局。所有的房地产企业都应有这样的共识：房地产企业跟城镇化有深刻关联，但是城镇化却不等于房地产开发。
过去学界曾提出过“三规合一”的理念，社会经济发展规划、土地利用规划、城市建设规划应该是三位一体，而不是独立的，但过去的数十年时间里，三者并未真正统筹起来，因此我们的城市建设也出现了很多新的问题，很多房地产企业包括碧桂园都只能跟随政府的指挥棒走。一旦政府的指挥棒指挥不妥的时候，就会出现所谓的房地产泡沫现象。
王韶：2012年中国的人口红利正式进入拐点，城镇化也上升到了国家战略的发展高度，房地产界似乎也形成了一个共识：城镇化对未来中国房地产是一个大的利好。但是，我的意见是，对于城镇化和房地产的利好不能过于乐观，要理性，新型城镇化给房地产提供了广阔的市场，但城镇化却不会使房价下降。
目前，中国县域市场支撑了大批量和大规模的房地产发展，但却隐藏着泡沫的风险。2008年、2009年金融危机后，很多的企业采取了农村包围城市的策略，到三四线城市去发展。而现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。三四线城市的经济实力和消费能力被过度消耗了，在城镇化未来的发展过程中，房地产应该如何适度地发展，何去何从值得业界思考。
周丽敏：城镇化是新一届中央政府拉动内需的最大载体，新一届党和国家领导人都希望让新型城镇化成为各项改革的抓手，打破利益集团的各种垄断。新型城镇化里面设计了一系列的制度改革，比如户籍制度的改革，农村土地的流转，城乡二元化的改革等等，都是可以通过城镇化这一抓手从上至下去推动的。
但目前国内推动城镇化存在的一个普遍问题是，主要还是政府在主导。比如河南郑州地区，河南在新型城镇化探索做得比较靠前，但却出现了一些问题，表现在基层的探索做得稍微激进了一点。它采取的方式是村村并举，从城乡结合部下手腾挪土地，名义上是加大土地集约化应用，实际上却给了不少房地产开发商机会，做出来的新城镇名为新型社区，但质量、规划却显得比较粗糙。
土地财政催生地产泡沫
房屋建设只是城镇化建设的一小部分内容，没有产业带动，光建房子和铺桥修路是没有用的。
问：那么在推进新型城镇化建设的过程中，如何才能解决“鬼城”“空城”的问题？
何锦超：如今再谈新型城镇化，其实还是要解决十几年前我们提出的“三规合一”问题。未来的城镇应该是三个规划统筹协调的基础上建立的一种新型城镇化。这种新型城镇化并不是说要在全国各地全面开花，而是应该有不同的对待，应该根据人口迁移的规律推进城镇化进程。
就广东的情况来看，珠三角九市向来是广东经济发展的重地，但房地产企业在商言商，并不应只看好这9个城市，也应该看好湛江和茂名等粤东西北地区城市。现在湛江有钢铁基地，茂名有石化基地，我们认为，有产业带动的地方就是人口集聚的地方，只要有人，就有房屋的需求。
在推进城镇化时应注重城镇产业经济的培育，没有产业基础，我们建起的只是“空城”，房屋建设只是城镇化建设的一小部分内容，没有产业带动，光建房子和铺桥修路是没有用的。产业谁去带动， 谁去规划，只有政府才能够引导，而单一的房企是难以推动的。
王韶：我的意见是，新型城镇化不能再是当地政府通过发展房地产过度依赖于土地财政的思路，这很容易催生地产泡沫或者经济泡沫，在新型城镇化过程中，政府需要迫切解决的一个问题是城市的二元结构失衡问题。
周丽敏：我认为，新型城镇化的推动要有企业积极参与的身影，而不是完全由政府来主导。城镇化的稳步推进，仅仅靠政府是行不通的，需要通过各种社会力量的推动。
问：刚才各位都提到，要解决“鬼城”“空城”问题，必须实现“产城合一”，那么如何才能做到“产城合一”？
何锦超：产业是城市发展的支撑，其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活，而人是房地产市场存在的必要条件。要做到“产城结合”，就要建立合理的产业体系，优化产业格局，强化城镇化发展的产业支撑，使就业和居住达到平衡。我们力求开发的项目能够和当地产业发展、公共服务、吸纳就业人口集聚的功能对应起来。
王韶：要真正做到“产城合一”，还是要重点发展新型工业化，通过新型工业化的发展，给城市服务业创造空间，解决城市二元结构失衡的问题，并辅以户籍制度的改革，解决新进城农民的就业、医疗、教育等问题。同时，要继续推进农业现代化进程，实现城乡统筹发展，解决农民就业、农村增收、农村稳定问题，为城镇化提供支撑。
周丽敏：“产城合一”，最终还是要吸引人口，通过产业发展聚集人气。总体来说，在合理合法的基础之上，企业在推动产城融合、介入城市规划运营、推动城镇化方面其实可以发挥更有活力的优势。
新闻来源：中国经营报
原标题：美刊评中国“鬼城”：真正问题会在住满后出现
美国大都会杂志近日刊登题为《中国“鬼城”的真正问题》一文，作者是美国卡尔索普事务所负责人、新城市主义大会创始人彼得·卡尔索普。文章称，人们都看过有关中国“鬼城”地产开发项目的报道，这些报道展示了“鬼城”内有大量闲置的高层住宅和购物中心。鉴于中国计划在未来20年内把2.5亿农村人口搬迁到城市，这些荒无人烟的城市就显得更具讽刺意味。一些中国特有的因素使得这一巨大而前所未有的需求被扭曲。
文章指出，对城市和开发商提供的有缺陷的财政刺激措施，加上不配套的相关服务、设施和就业造就了大部分的问题。此外，中国新兴的中产阶段可以很舒服地(或许是太舒服地)对房地产进行投资，因此人们常常在尚未完工的社区购买住宅，却并不住在那里，期望未来房产升值，或有朝一日会住到那里。这就出现了这样一种结果：大批大型的、闲置的地产项目成为了投机性投资，却并没有成为真正的住宅和社区。(如果说空置建筑物现在只是让人担忧的话，当这些住宅全部住满时，真正的问题就会出现。)文章称，虽然难以掌握有关中国房产闲置率的数据，但中国在这方面有大量的奇闻轶事，其中一个十分典型的事例就是为昆明西郊郊外150万人口规划的呈贡新城。在这个刚刚建成的新城里，有着多达17万名学生和教职员工的云南大学，一个新的政府中心，以及一个新兴的轻工业区。正在建设的项目包括一个高铁车站，以及连接具有历史意义的市中心的两条地铁线路。
据称，呈贡新城增长强劲，年增长速度为6%。这里似乎有大量的促进经济发展的活动，但即使这样，这里同样有很多大量的闲置建筑。原因何在？首先，这是由于中国的税收政策：中国不征收地方房产税，因此土地开发成为各个城市的主要收入来源之一。刺激措施就是：即使市场和辅助服务设施尚未到位，仍然要把大片土地租让出去(在中国，土地销售是违法的)。
文章认为，没有持续的房产税的支撑，城市的长期发展就沦为了次要的考虑事项。使这一问题复杂化的是，有着高储蓄率的普通中国人需要投资选择。由于中国的股票市场缺乏透明，大多数中国人，如果他们能够做到的话，宁愿选择购买房产，来作为投资和子女未来的住宅。他们通常使用现金购房，由于没有贷款，无需缴纳房产税，因此很容易持有空置的住宅。此外，中国的房地产价值尚未出现下跌，因此投资房产似乎是安全的。
除了对现有购房者提供经济刺激措施外，呈贡的交通运输设施尚不完备，很多服务设施和学校还没有部署到位。因此，许多人虽然购买了住宅，但他们并没有入住，而是继续住在原来的房子里，直到新的社区设备得到完善或他们的子女结婚。不过，有一个好消息就是，税收、投资和开发政策方面的缺陷很容易得到纠正。事实上，中央政府正在考虑征收新的房产税，限制二套房投机和更具战略性的分阶段建设基础设施的计划。
文章指出，与市场不规范和有缺陷的政策相比，更重要的是这些新城市的长期发展和健康。在中国，大多数地产开发项目都是坐落在超大街区、拥有大量高层建筑的超大型花园式封闭社区。在这些新城中，到达一个十字路口要长达四分之一英里，街道通常有八条车道，在这些区域步行和骑自行车是困难和危险的。此外，驾车出行大量增加，致使交通拥堵和空气污染更加恶化，碳排放和家庭开支急剧增加。在济南开展的一项研究表明，在新建的超大社区，自驾车使用量增加了三倍。
除了这些不断加剧的经济和环境问题外，这些房地产开发项目—有一些房地产的住宅规模超过了5000套—还种下了使社会迅速衰败的种子。正如西方经历过的那样，这种大型的、没有人情味的城市开发模式使人们孤立，使他们缺乏身份感、安全感、社区感和人情味。美国拆除了按这种模式建设的社会住宅，相信中国最终也会这么做。
幸运的是，呈贡区开始试点新的城市规划模式。在政府的大力支持和宇恒可持续交通研究中心的规划下，作者的公司正在对呈贡核心区的2500英亩的区域进行重新设计。超大社区被划分为人性化的传统小型社区，街道变得窄一些和更密集，许多街道禁止机动车通行或成为公交专用道。公园变得更小、更近、更安全，人们在家中即可俯瞰公园。多功能建筑和人行道两侧的商店和咖啡厅将重现传统的中国社区的街头生活。最终，工作与住宅将实现平衡，从而避免侵蚀世界的郊区“睡城”痼疾。
文章称，尽管这种新模式尚处于“试点”阶段，政府官员正在对试点结果和政策影响进行研究。但是有充分的理由相信，对扭曲市场、以及更重要的是中国的新城市的刺激方式可以进行及时的纠正。中国的城市化是人类历史上最大规模、速度最快的经济增长活动，通过确定正确的城市发展“基因”，并采取合适的经济激励措施，这些措施可以极大地改变中国的城市发展模式，保证城市中心区的社会、经济和环境的长期可持续发展。为了大家的利益，得期待中国做出正确的抉择。
新闻来源：参考消息网
原标题：国外卫星图片显示中国已鬼城遍布，真的吗？
美国商业内幕网站3月5日曾发表题为“中国鬼城的恐怖新照片”的文章。该文援引美国哥伦比亚广播公司(CBS)电视台“60分钟”栏目的一期节目，称中国声名狼藉的众多鬼城即将成为一个大灾难。
这个预测是中国最大的地产商万科公司的CEO接受“60分钟”采访时所谈，他告诉记者不少房地产商负债累累，众多房地产项目被放弃，而很快情况也许会变得更坏。最可怕的前景就是情况可能会演变成像美国房屋市场那样的房贷危机甚至是更糟。
日前，这篇文章引起国内的关注。“鬼城遍布挺不过3年 索罗斯猜错中国”、“国外卫星图片显示中国已鬼城遍布 河南郑州新区为最大鬼城”等标题令人震惊。不过，情况真的如此吗？
郑东新区是“最大鬼城”？
在“60分钟”栏目里，金融分析师施塔洛克说，“我认为中国每年要造12至24座新城。”主持人走访了郑东新区，发现了“绵延许多许多许多英里空楼”，还有一家据称空置了3年的商场。录像显示商场没有任何商家入驻，却贴着肯德基、星巴克、ZARA等品牌的招牌。主持人认为，郑东新区前景堪忧。
其实，早在2010年底，美国一家网站公布了郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。
今年1月，《人民日报》曾撰文对这种说法予以反驳。记者实地走访发现，郑东新区入住人口并不少。据当地警方的数据，目前，郑东新区常住人口达到32万人。
来自郑东新区管委会的数据，经过8年的建设，目前郑东新区5个功能区已经逐步建成和完善。CBD已成为名副其实的“24小时不夜城”：内外环规划建设的22栋住宅，目前入住率达到90%以上；人员比较密集的楼栋，等电梯时间平均超过3分钟；夜晚，许多社区的停车位全部停满；郑东新区区域内开通的B19、B16、26路等公交车，每天早晚上下班高峰时段，常常挤不上。
家住中凯·铂宫的张女士说：“我是看着郑东新区发展起来的，这两年越来越繁华了，如果有人说这里是‘鬼城’，我可不同意！”
此外，位于上海松江的泰晤士小镇也不幸被“60分钟”划入“鬼城”之列……
云南呈贡是“鬼城”？
施塔洛克如是形容中国的其中一座鬼城呈贡区：“走进这座城市就像是走进了高楼耸立的森林，但这些高楼全都是被空置的。”
相对于昆明城内道路拥堵不堪的情况，呈贡新区的街道则显得空旷，美国《外交政策》杂志也将这里成为“鬼城”。
《生活新报》记者曾于今年6月探访了云南呈贡。据当地市政府建筑工人透露，在外面找不到吃饭的地方，只能去市政府的食堂。“没住多少人，好多房子都空着呢。”一位正在散步的大爷说：“周围也没有菜市场和超市，买菜只能去便利店，贵得很！一两葱要卖一块钱，比城里贵多了。”
但是，云南大学教授徐光远不同意“鬼城”的说法。“呈贡新区确实存在一些问题，但并不能就此就指责其为‘鬼城’。”他认为“鬼城”一说是过分解读：“在土地的拍卖制度上是有一些问题存在，房地产开发商存在一定程度上的冒进。”
对于呈贡新区住宅楼入住率低的情况，徐光远表示这是不得不经历的一个阶段“昆明人工作生活的重心还在主城区，转移到呈贡需要时间来适应，呈贡的兴旺是指日可待的。”
鄂尔多斯康巴什、二连浩特、湖南长沙、河南信阳……
除了人们熟知的鄂尔多斯康巴什新区，商业内幕网站认为二连浩特、湖南长沙、河南信阳都有“鬼城”存在。
“鬼城”是个大问题吗？
针对“60分钟”的这期节目，基金经理人马克·麦朴思(Mark Mobius)5月7日在商业内幕网站撰文，表达了不同的看法。麦朴思有三十年新兴市场的投资经验。
麦朴思认为，诚然，中国确实存在着规划不当和过度建设，但这并不能算是一个普遍性的问题。
麦朴思说，“我们必须记住，中国是一个有着10多亿人口的国家，大约7亿是城镇人口，有100个城市人口过百万。你只需在这些城市的街道上走一走，就会发现大量破旧的建筑，重建市区是需要的。如果价位和地点都合理，这样的住房的需求非常巨大。……随着每年大约1800万人迁入城市，随着2013年8%和2014年8.2%的经济增长率，我们有充分的理由相信，对新住房的需求会持续。”
“中国政府还在推进城镇化，预计未来10年，大约有3亿人从农村搬进城市。如果我们假设每个人最少需要10平米的住房面积，那么潜在住房需求面积则高达30亿平米。很多老建筑需要新建，因此实际需求量可能还要高。”
“我见过投资者的想法变得有多快，而且我常常发现，当所有人都在为某个新闻头条忧心忡忡时，潜在的讨价还价的空间就打开了。中国的新政府正在有条不紊地推进城镇化，合适的地区会迎来更多投资……我对中国的长期前景持乐观态度。
新闻来源：观察者网综合
