假期综合症还没缓过来，各地国庆期间收割的“旅游款项”排名已经热腾腾的出炉了。
旅游业作为国民经济战略性支柱产业在国内已经遍地开花，而房地产则是我国经济发展的主要支柱之一。两个支柱结合形成的新业态----“旅游地产”曾被房地产行业赋予了“下一个十年风口”的期待。
为什么说是曾呢？时代在发展，市场日新月异，开发商们的审美完全配合市场变化步调，精益求精的对“旅游地产”和“度假地产”做了“微区分”。
度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，其价值体现不在于房地产销售，而是长期的经营性收入。而旅游房地产，以周边丰富的旅游资源为依托，建造有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，其本质仍为地产，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。
两者的区别，请自行体会。东叔受明源地产研究院《一张图看懂旅游地产开发的四种模式》一文启发，本篇跟您分享下拿什么“武器”旅游地产才能扳回一局。
在房地产牛市濒临结束尝试转型的时候，具有良好自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值，且使房地产业旅游业两者无缝嫁接的旅游地产，在住宅市场宏观政策调控后成为了房地产业备受期待的后备力量。近年来，万达、碧桂园等房地大鳄纷纷高调宣布进军旅游地产。
2014年中国TOP10旅游地产开发项目规模及企业
在商业地产、旅游地产、养老地产被一些开发商当成救命稻草一一试穿之后，最后大多数品牌企业瞄上了社区O2O，认为旅游地产或将沦为明日黄花，甚至有财经传媒人预测，“房地产慢熊开启，旅游地产会血本无归”。真的是这样吗？
历年中国旅游项目数量统计
从上述图表中数据我们可以看出房地产企业对旅游地产的热情并未退去，那么让旅游地产沦为“明日黄花”的问题出在哪里，模式还是市场？
旅游地产通常是依托不同的项目资源为开发要点，而常用的引擎资源有：滨湖、滨海、温泉、地文景观、主题公园、高尔夫、文化古镇、会展商务等。
根据资源的不同，项目特点也会有所变化，旅游地产开发手段也会做出相应的调整，呈现出不同的开发模式。
从国内“旅游地产4大开发模式”案例来说，旅游地产还处在“概念性的开发”阶段。这4大开发模式选取的案例都是“典型代表”，以旅游主题社区为例，其实绝大多数旅游地产，并不是都有深圳华侨城那样财力，拿到城市里一流的地块。若是拿地方面退而求其次远离城市，不在一流风景区人气势必会散淡一下，再加上旅游地产本来就属于窄众客群，缺少客户是项目常态，很容易就陷入“整体配套不好，导致入住率低；入住率低，导致管理费收不上来；管理费缺乏，小区设备加速老化，安全性、舒适性下降”的恶性循环。
近年来旅游地产高速发展，企业虽然一直吆喝转型调整，但重心仍落在了在出售房产获利，迅速扩张上。从多年未有大变化的产品类型上就能看出。
所以相对城市地产，旅游地产成功的关键是：
①大盘
旅游地产往往地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。除非采用缝隙战略，选择成熟区域内大盘开发商的周边地带快速开发，低价走量。
因此，做旅游地产要做好大盘长期开发的准备。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。同时，大规模旅游地产开发要找准长期市场定位点，综合考虑区域和景观资源的影响，从而以更稳健的方式推进旅游大盘开发。
成功的旅游地产项目，无论是“三菜一汤”（景区、高尔夫、主题公园，温泉）还是“六大引擎”（景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园），核心配套都是为了实现五大功能：住宿——通常规划多个星级酒店；观景——以大范围自然景区为主，小范围项目景观为辅；购物——主题商业兼顾生活配套和特色购物体验；休闲——多配备高尔夫球场、游艇俱乐部等高端休闲业态；特色体验——借当地产特色资源重新包装开发出亮点。通过五大功能综合搭配，构建大配套体系，形成旅游地产产业聚合力。
旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数旅游地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
一是自然景观资源。能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是旅游地产项目后期成功的必要条件。在资源的选择上要以景观类资源为主，因为现阶段刚进入休闲度假旅游阶段，自然资源对旅游地产是驱动价值仍然高于人文资源。
二是嫁接商务资源，会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如博鳌论坛、昆明世博会等。结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，对旅游地产项目形成长期利好。
旅游地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判旅游地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。客观来讲，即使知道旅游文化对旅游地产的拉动价值，而建设主题文化是投入大、见效慢的大工程，所以不管在主观意愿还是客观条件都存在一定门槛。
但是，讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用，例如植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，例如西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。
旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产的多个接口外，在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。
相对城市住宅而言，旅游地产属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅游地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。今后旅游地产的蓄客将是全国范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。异地布点的数量和拓展力度将决定旅游地产项目的去化速度。
短期的客户还可以想办法争取，但长期的客户从何而来，如何保障销售的可持续性？在广布渠道的同时，还需深挖老客户资源，通过老带新或重复购买支撑长期销售，这是旅游地产操盘者需要重点关注的突破点，进而解决长期续销的问题。
旅游地产的主体产品包含三个层面：可见的物业、可感受的体验、可升值的资产。旅游地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要，让客户看到资产升值的空间，不管是项目品牌还是企业品牌。资产升值是旅游地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因此，需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
对于一些有较强经营能力的房企而言，已经非常注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。
因为产品类型有局限，旅游地产上半场概念抢眼，明星楼盘点燃市场，一波流赶大势全国升温，真正做旅游地产的公司还真没几家，很多旅游地产项目都是宣传噱头，名曰“旅游名产”，实则与旅游毫无相干，对于项目投资者来说，尤其需要擦亮眼睛，否则真要血本无归了。旅游地产下半场市场激荡优胜劣汰，前路悲剧为主，重定位接地气方能适者生存。如果你看好中国经济基本面，那么就应该明白旅游地产转型要到了，地产公司重视各种不同的产品和业态是早晚的事，说旅游地产是明日黄花为时过早。
