??雖然央行三次的降息已經讓5年期以上的借貸基準利率降至最低，但目前為止尚有不少中山開發商選擇走上低首付之路，甚至出現了新變種。有購房者透露，部分樓盤已經通過關係好的銀行只給“2萬”定金就能做到剩餘貸款全部經由銀行貸款。而目前央行的規定則是最低要保證2成首付才能購房，商業貸款3成才能購房。這樣的擦邊球做法，雖然能讓人買上房子，但始終面臨的是各種巨大的風險。
?不僅利率低了，就連低首付的“門檻”也更低了
??最近，東鳳鎮有樓盤對外宣傳“零首付”，聲稱只要2萬元就能購房。而該專案一度獲得5月份的總金額銷售冠軍。
??購房者小黃曾在該專案認籌，並簽訂了一份購房認購書，只差繳納2萬塊錢的定金與簽訂合同。根據他的認購書上顯示，這套128.01平方米的洋房單位原價需要96.6萬元，在“優惠折扣”一欄上，列出“按揭優惠99.00%×按時簽約折扣98.00%-特批折扣-446.00”，最終樓價變為了65.7萬元。而在“消費貸款遞減法計算表”中，貸款本金則高達64萬元，並非是最高的7成即46.0萬元。
??有知情人士透露，這樣明目張膽的低首付做法還是頭一回見到，甚至懷疑是否由於合作的銀行由於樓盤是關係戶而“放水”。“這個已經涉及嚴重的騙貸行為了。”他表示，從該銀行給出的低利率就可見一斑：利率條件低至4.72%，也就是說利率折扣優惠只有8.35折，比市面上最低的8.5折還要低。
??實際上，除了該樓盤外，南區也曾有樓盤打出低首付的做法，其中銷售人員也是對佯裝購房的記者表示，只要給出5萬元，剩下的首付款就能納入房貸中，即便手頭一時緊張也能購房。
??除了購房還能融資
??除了這樣蹭著銀行的便宜以外，實際上目前有借貸公司甚至還能在購房中從中幫購房者獲得巨額資金，並同時從中獲利。只要簡單搜索“零首付購房”，就能有不少的借貸公司出現。
??其中，記者嘗試與某一個號稱能“成功操作多個樓盤”的私人Q Q聯繫。該借貸人員表示，目前有部分樓盤能實現融資，有部分樓盤則僅能低首付購房“最高能融資50萬到150萬”。
??他表示目前僅僅是三鄉、沙溪等部分樓盤才能獲得融資。在他的QQ空間上，則有著“只需2.5萬首付即可擁有一套高檔洋房，中山豪宅110平方米-126平方米-130平方米，月供只需2800-3200元左右”的宣傳語。
??有知情人士告訴記者，像這樣的做法其實有樓盤暗中操作。“很多私企老闆為了籌集資金而冒險套錢，只要緩解了手頭上的資金壓力，還清後又再套”，該名人士表示，目前在經濟下行下，中山樓盤消化量依舊高企，恐怕除了客戶外溢等原因外，還有因為融資而鋌而走險的人群。
??●低首付初級做法：開發商自發墊資
??購房者風險指數：★★★☆☆
??開發商風險指數：★★★★☆
??銀行風險指數：☆☆☆☆☆
??目前，中山一些大型開發商均選擇這種做法。這種做法要求本身開發商擁有較為充足的資金，並打算在中山長期“耕作”才能運用。購房者要在數年內償還開發商墊付的首付款，一般情況下開發商會承諾不收取期間的利息，時限一般是1-2年。
??對於開發商來說，這樣的做法很容易產生糾紛———購房者一旦違約不支付剩餘的首付款，開發商則需要向法院提出訴訟來要求購房者支付剩餘款項。而對於購房者來說，在實際操作中，開發商給出的借款協議一般附帶不還款的附加條款，收取高額利息，面臨著還款風險。
??●低首付中級做法：提高價錢
??購房者風險指數：★★★★☆
??開發商風險指數：★☆☆☆☆
??銀行風險指數：★★★☆☆
??這種做法對於開發商來說比上面的做法更“高明”些。它的原理很簡單，就是提高房價、開發商表面墊資的方式來做到讓購房者的首付款轉移到銀行貸款身上。具體的做法是尋找第三方帳號為購房者和開發商出現帳面上的“首付款支付”，一切按照正常的購房流程進行，而且需要銀行的配合———資產評估中只要稍有放鬆就能漏網。而無論是購房者還是開發商都獲得了原本應得的房款和房屋價值。
??此外這樣的做法僅適用在一手房中，二手房的做法並不多見，因為銀行對於這類二手資產的評估更為嚴格。而有部分樓盤與少部分銀行存在較好的合作關係，因此或會在評估環節上出現放水的情況。
??●低首付高級做法：高價買房還能融資
??購房者風險指數：★☆☆☆☆
??開發商風險指數：★☆☆☆☆
??銀行風險指數：★★★★★
??目前，開發商已經有不少偷偷地聯合民間借貸公司選擇了這樣的做法，但一般情況下僅針對未貸款的“白丁”。具體的操作可以繼續以50萬元的房源來說明。最簡單的情況就是提高房屋價格做貸款———把房屋價格提高，例如一旦把50萬的房屋提高到100萬元以後，在商業貸款的前提下，購房者支付5萬元以後，開發商還要至少“支付”25萬元——— 這一支付是實實在在給到購房者手中的。而在銀行與購房者簽訂了貸款70萬的借貸合同以後，銀行就按照約定把70萬轉移到開發商手上。此時開發商雖然已經支付了25萬元給購房者，但收到了銀行的70萬和購房者一開始下定支付的5萬元，相當於依舊獲得了50萬的房款。
??同時，購房者則獲得了來自開發商的25萬元，並以與銀行簽訂的借貸合同約定的優惠利率獲得了70萬的貸款。簡單來看，購房者的貸款增加了、還貸負擔遠遠比貸款35萬元要高出不少，但實際上他套出了25萬元現金，再抵扣了一開始支出的5萬元和70萬的貸款本金，實際上他就相當於給了50萬本金及70萬的借貸利息。
??表面上看，購房者要比正常情況下多給35萬借貸的利息，但實際上目前的利率市場是房貸借款利率偏低，虧本的就是銀行。目前，據統計發現，首套房貸款的利率優惠普遍在95%，甚至部分銀行能做到8.5折以下，折後利息低至4.72%，而理財產品則普遍高至5%以上，因此在這個角度下，銀行相當於虧本。
