??“330新政”落地将满两个月,再加上降息、降准效应,市场成交终于放量。相关网站数据显示,从4月1日-5月25日期间,全市共网签14536套一手住宅,比去年同期的9764套大涨近五成。值得注意的是,本轮政策主要针对改善型需求释放利好,涉及的新政有二套房首付降至3成、营业税免征门槛从5年降至2年,虽然各大银行还未执行二套房最低三成首付,营业税免征门槛的降低也主要针对二手房,但是改善型市场的回暖确实取得不错的效果。
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??网签量上涨近五成
??经过一年的滞销,广州仍然面临巨大的去库存压力。合富辉煌数据统计,今年“五一”期间广州十区 新塘在售货量就超过了7.2万套,基本与去年黄金月持平,均处于历时高位,因为库存的高企,市场上新货供应比往年黄金周节点有明显减少。因此,近两个月房企以消化原有的库存为主,辅助少量推新。
??相关网站监控阳光家缘数据显示,4月1日-5月25日期间,广州一手住宅网签量达到14536套,比去年同期的9764套,上涨了48.8%。从近三个月的表现看,4月份成交开始放量,比3月份增加了1436套,涨幅为24.57%,5月份前25天也收获了7257套,预计全月成交将在4月份的基础上再次小幅上涨。合富房地产研究院院长龙斌指出,政策对市场成交的刺激基本收到了比较理想的效果,由于受到经济环境影响,也不可能迎来大幅上涨,价格将以平稳为主。
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??南沙成交放量两倍多
??放眼各区表现,仅天河、海珠、荔湾受到供应量的影响,近两个月的成交量比去年同期有所下跌,其余各区都有不同程度上涨。最抢眼的仍然是南沙,两个月销售总量大幅上涨了2.8倍,为2391套。在自贸区获批利好的光环下,也极大带动了住宅市场。同时处于2000套高位的还有增城、黄埔、番禺、花都四区。而去年同期,十区录得的最高成交量是增城的1837套。
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??大户型产品成交占比上升
??政策的放松很大程度上利好了改善型市场,“330新政”规定,将二套房首付最低标准降至三成,虽然,广州各大银行目前尚未正式执行该标准,不过,业内人士认为,在既有的“930新政”首套房还清二套房贷算首套的政策基础上,该政策不足以对成交造成决定性的影响。
??广州克而瑞数据研究中心数据显示,4月144平方米以上产品成交占比从3月的25%上升至28%,90平方米中小户型占比下滑。合富房地产研究院院长龙斌也指出,4月份,广州500万以上金额的成交量比3月份上涨了三成,二手房中换房的比例更是高达43%,比去年同期上涨了10个百分点。
??“政策的影响主要在于对市场信心的恢复。”龙斌分析。
??克而瑞广州研究咨询总监曾英杰分析认为,改善型入市意愿在4月份有明显的体现,随着利息的降低、银行给予折扣的进一步增加、房企的积极营销,改善型需求仍将得到有效释放。
??值得一提的是,高端市场的放量在全国多个城市亦出现。苏州、深圳、北京、杭州等多个城市在5月份相继传来高端项目热销的消息,甚至不乏别墅的日光盘。CRIC分析人士表示,中高端改善产品类成为热点,与政策导向、成交趋势相符。目前,就客群而言,在信贷方面、资金实力层面均以改善性客户占优势,且二三线城市普遍放开限购,一线城市也针对二套房降低首付标准,改善性客户置业动力充足,改善类产品接踵热销是大势所趋。
??后市分析
??六七月份成交量或小幅回调
??随着5月份传统旺季的结束,六七月份将迎来传统的淡季期。龙斌表示,未来两个月,市场成交量或将小幅回落。但是预计在三季度末、四季度之后将重回高位。“今年的整体市场走势看好。” CRIC分析报告认为,基于各种利好政策的叠加,二季度楼市持续回升仍是大概率事件。5月初央行再次降息,进一步降低购房资金成本,并且市场普遍预期仍有降息或降准落地。随着商业银行可贷资金增多,二套房四成首付也就可以有效落地,带动改善型项目快速去化。另外,近期股市起伏不定,资金有回流楼市大有可能。
??近两个月广州各区一手楼成交量
??区域 2015.4.1-5.25 2014.4.1-2014.5.25 同比涨跌
??从化 770 515 49.51%
??南沙 2391 635 276.54%
??增城 2416 1837 31.52%
??天河 420 452 -7.08%
??海珠 324 353 -8.22%
??番禺 2042 1622 25.89%
??白云 835 785 6.37%
??花都 2462 1556 58.23%
??荔湾 356 589 -39.56%
??越秀 200 96 108.33%
??黄埔 2320 1324 75.23%
??今年来广州一手楼各面积段成交量(万/平)
??面积段 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5上半月
??90㎡以下 14.35 7.57 13.76 15.93 8.62
??90-144㎡ 44.61 19.93 36.19 47.11 27.32
??144㎡以上 20.36 11.91 16.29 22.91 13.80
??合计 79.31 39.42 66.24 85.95 49.73
??(数据来源:广州克而瑞研究中心)
??今年来广州一手楼各面积段产品成交占比
??面积段 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5上半月
??90㎡以下 18% 19% 21% 19% 17%
??90-144㎡ 56% 51% 55% 55% 55%
??144㎡以上 26% 30% 25% 27% 28%
??(数据来源:广州克而瑞研究中心)
