整治：存量房处置待破题

　　整治：存量房处置待破题

　　小产权房的法律和政策风险显而易见，但对于已经入驻小区的业主来说，似乎并不担心。两个月前，王女士在北京的“月亮湾晓镇”购买了一栋房屋，目前正在装修。她表示，对这所房屋的性质十分了解，并不担心像“水城御墅”那样被拆除。“这么大个小区，政府不会说拆就拆的。”

　　在这个小区的居民中，除了当地村民外，还有像王女士这样的外地户籍人员。小区所在的何各庄村委会负责人表示，小区最初是用于本村居民自住，此后虽有买卖，但土地产权仍归村集体所有。他还表示，不必担心所谓的政策风险。

　　在北京现有的小产权房小区中，相当一部分小区已经入驻完毕。除土地性质不同外，这些小区与商品房小区并无二致。据不完全统计，北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。正是这种庞大的存量规模，使得小产权房的处置面临不少困难，同时也让一些业主和村委会对小产权房的风险视而不见。

　　在深圳，小产权房的规模更为庞大。按照深圳国土部门的说法，深圳的土地已经全面转化为国有土地，但有部分原农村集体用地尚未办理土地产权手续。因此就常规概念而言，深圳并没有小产权房，现存的大量没有取得产权手续的住宅都属于“历史遗留违法建筑”。然而，深圳的“历史遗留违法建筑”占到了现有住宅的半数以上，且在宝安、龙岗、龙华等地，还有大量这样的楼盘在售。

　　在当前高房价的背景下，小产权房因其价格优势赢得了巨大的市场，同时也是对当前土地制度的重大挑战。根据现有制度，农村集体土地不得建设商品住宅，并向集体组织以外的成员销售。国土部此前也多次表态，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

　　专家认为，经过多年的整治，新增小产权房的销售已经大受影响，但由于多数现有小产权房社区已经成熟，如何处置存量小产权房，是当前政府部门的主要课题。全国工商联房地产商会此前发布的数据显示，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。

　　国土部今年年初表示，将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理。但目前为止，这一工作的进展尚未向外界公布。

　　在城镇化加速推进的阶段，小产权房的存在被认为是土地城镇化慢于人口城镇化的表现之一。有业内人士认为，其存在的原因较复杂，应实行区别对待、分类处置。其中，尚未销售的小产权房，新建、续建的小产权房，必须限期停建、停售。成熟的存量小产权房社区，应予以有条件地“转正”，即在补缴地价款等相关费用之后，通过一定的手续，将小产权房变更为“大产权房”。

　　事实上，由于涉及土地制度，处理小产权房的进展十分缓慢。多数业内人士建议，在分类处置小产权房的同时，还应探索打破制度瓶颈，破除城镇化前进道路上的障碍。

　　记者观察

　　加快建立城乡统一建设用地市场

　　多地近期高调宣布清理整治、分类处理小产权房项目。业内人士认为，清理小产权房需要标本兼治。特别是在推进新型城镇化大背景下，稳步进行土地管理制度改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场迫在眉睫。

　　清理整治小产权房并不是最近一两年的事情，国土资源部门多年来一直强调小产权房不合法，不予登记确权，并多次开展清理整治工作，但成效有限。小产权房之所以“遍地开花”、屡禁不止，原因很多。一是近几十年的城镇化进程中，城镇建设用地增值幅度惊人，城市房价一路飙升，使得价格仅为周边商品房一半左右的小产权房项目具有庞大的市场需求；二是监管体系不完善、执法不严格纵容了小产权房的生根发芽，一些地方出于各种利益关系考虑而未能果断清理，使小产权房终成痼疾顽症。

　　但小产权房难以治理的最根本原因是现行建设用地市场的城乡二元分割，造成同地不同价，使得农民突破现有制度安排去寻求利益补偿。在现行法律框架下，建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地。对于后者，用地主体有较为严格的限制，一般是农民用于办企业、用于乡村公益设施建设以及村民建住宅。小产权房是农村集体建设用地违规突破用地主体限制，违规入市的明显例子。

　　在城镇化进程中，推进城乡统筹是应有之义。作为重要的自然、经济、社会、生态要素，土地无疑是城乡一体化进程中的关键因素，土地制度则是一系列制度改革的根本环节。可以预期，改革必然会在“稳中求进”基调下推进。一方面，打破城乡土地要素流动壁垒，引导、规范农村集体土地使用权流转有序。只要符合用途管制和规划，纳入年度土地利用规划，农村集体建设用地就应该与国有建设用地享有同等权利。另一方面，全面推进土地有偿使用制度的建立，实现土地资源配置从主要由计划配置向主要由市场配置转变。以土地资本化或股份化的方式，使农民更多地获得土地开发增值收益的探索形式可能会更多涌现。

　　党的十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。党的十八大报告提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。土地管理法修正案草案在11月末的国务院常务会上获得通过，可以预期，未来土地管理制度改革有望稳步推进。

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