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不动产投资大致经历了三个阶段：2005年至2009年第一个阶段是全民炒房时代，2010年至2011年第二个阶段是商业地产的黄金时代，未来即将进入的第三个阶段，投资不动产证券化可能成为新趋势
近期重拾升势的北京房价，再度让房地产投资客们心潮澎湃，但不久前北京密云法院受理的一宗“房虫”案件，却发人深省。
据密云法院相关法官介绍，2011年初，因误判北京房价仍会继续大涨，赵女士在密云等地与多位房主签订了数十套房屋买卖合同，但仅付了首付款。熟料此后政策剧变，房价下跌，无力偿还余款的赵女士被房主告上法庭。
最后，经过法院调解达成协议，赵女士需给付王某等人房款总数1000万余元。目前法院已查封赵女士名下的多处房产，而赵女士本人也正在四处筹款。
尽管上述“房虫”被套一案仅属个案，但无疑也给肆无忌惮地炒房者敲响了警钟。房地产市场也和其他市场一样，都并非“只涨不跌”的单边市场，而近期鄂尔多斯、温州等地楼市暴跌已是佐证。
对此，社科院金融研究所副主任尹中立指出，中国房价在过去十里几乎一直呈现上涨状态，“房价只涨不跌”已经成为市场宗教般的信仰。其实，类似的故事在日本和东南亚很多国家都上演过，这些国家的经验表明，房价不仅会跌，而且可能会跌得很惨，涨得越多则跌得越深。
在他看来，房价上涨的逻辑往往是一样的：出口顺差推动本国信用的扩张，信用扩张刺激投资扩张，投资扩张提高居民收入，推动房地产价格上涨。但如果投资的扩张导致产能过剩时，则国际资本开始撤离，一切繁荣的景象都将落幕。
在房地产“去投资化”已将业内共识的当下，是继续缅怀楼市黄金十年余温，还是另觅其他投资渠道，也成为财富群体急需考虑的现实问题。
在过去几年中，田阿姨曾在房地产投资中赚取“第一桶金”，但在国家开始房地产调控后，她开始卖房炒股，尽管在入市之初也时常被股市“呛着”，但她相信市场在连续跌了四年后，股市的春天就快来了。
“投资要跟着政策走，国家限制炒房，投资人也要顺势而为！”田阿姨称，今年年初她也曾看过前述固安的一个楼盘，几个月时间里就上涨了30%，远超她今年的炒股收益，但她并不后悔当初放弃的决定。
与田阿姨“卖房买股”不同的是，张羽冲并没有彻底离开房地产行业，而是从住宅投资切入到商业地产上。
“一个行当只能干5年，5年后当所有人都明白了，你也没什么干头了。”张羽冲认为，一轮牛市不会是每个产业和行业一起爆发，总有一个先启动、后启动的次序。他最近一次出手是不久前一次拿下45间北京香江全球家居CBD商铺。
尽管不能像机构投资者那样撰写投资报告，但多年房产投资一线的经验练就了他灵敏商业嗅觉和谨慎稳健的投资风格。“做事情必须留有余地，不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。”他说。
在多位房地产投资人士看来，在房地产投资已不复以往暴利，“炒房客”也将渐渐谈出历史视野，取而代之的专业的投资机构将逐步替代普通个人投资者，成为未来投资房地产的主体。
“不动产投资大致经历了三个阶段：2005年至2009年第一个阶段是全民炒房时代，2010年至2011年第二个阶段是商业地产的黄金时代，未来即将进入的第三个阶段是投资不动产证券化成为新趋势。”苏鑫总结道。
四年前，全国房地产基金不超过10家，现在至少有1000支房地产基金和至少200家以上的地产机构，这也是一个金融行业，但目前却是一个监管的空白区。老百姓也在期待可以公平分享城市化带来的红利。
在近期调研中，住建部政策研究中心主任秦虹的也发现，今年民间资本对房地产投资仍然关注，但态度越来越谨慎。民资投资房地产已经出现分化——在投资方向上，对商业地产的关注加大，在投资的模式上，开始转向私募或更专业化的投资基金，介入房地产开发的各个阶段。
不过，秦虹也提醒投资商业地产的投资者，虽然调控让住宅去投资化，使民资关注点转向商业地产，但商业地产投资逻辑与住宅截然不同，风险较高，需要更扎实的专业能力。 (来源：上海证券报)
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