本报携手珠海发展商、代理公司和广告公司的精英推出“谈房论市”栏目，给地产职业经理人、地产销售精英或者广告人才针对热点话题发表个人观点或交流经验提供平台。同时也希望让优秀的营销思路、广告文案以及优秀楼书走出“会议室”。本期请到具有多年地产营销经验的职业经理人孙超先生做客。
横向对比北京、深圳等一线城市，目前珠海的房价并不算太高。然而，纵向对比房价的增长速度，再参照居民收入增长的速度，珠海房价似乎涨得很快。那么房价还会继续“一路高歌”吗？具有多年地产营销经验的职业经理人孙超认为土地楼市涨跌自有周期。
涨跌拐点 自有规律
2007年——2008年美国“次贷危机”爆发，美国楼市指标全面恶化，房价呈2位数下降，甚至影响欧洲、亚洲经济。去年美国房价上涨6%，今年预计还将继续增长7.5%。越来越多的分析师认定，美国楼市不仅已经触底，而且真切复苏。孙超认为基于战争、政冶、国策、汇率、货币以及世界经济等因素，土地楼市涨跌具有周期规律性。
比如，由于联邦政府不允许开发商获取暴利，澳洲房地产市场一直被公认为健康发展，1970年楼市供不应求，使房价不断攀升。从1970年到1989年年增长15%以上是常见的，1989年达到顶峰年增55%。
上世纪80年代日本受到所谓“土地不会贬值”的影响。大量转卖土地、地价开始上升。当时最高时东京23个区的地价总和甚至达到可以购买美国全部土地的水平。而银行则以不断升值的土地作为担保，大量贷款，地价上涨使得土地所有者的账面财产增加，从而刺激消费欲望，刺激经济发展，国民预感“日本时代”即将到来。1989年日本泡沫经济迎来最高峰。
然而1990年海湾战争爆发，油价暴涨导致石油危机。澳洲房价开始下跌，致使大量豪宅楼价夭折。日本经济泡沫破灭，土地价格急速下跌，楼价急速暴跌，各大银行不良贷款暴露出来，对日本金融造成严重打击，日本经济出现长达10年之久衰退。
理智看价 按需购买
5月土地市场“高烧”，房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出，房价跟涨，地方政府的卖地收入也创下新纪录。在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”？孙超分析，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。
他提出，中国房地产近10年的发展和调控措施，中央不断“限购、限价、限贷”控制房价。如果房价这样“一路高歌”猛进的话，那“刺破泡沫”的日子该不远了，但不能确定何时。那么购房者是在类似“中国股市6000点”时进场抑或出场？
他建议，刚需族就按自身需求购买，改善族就按自身追求满足愿望，但投资族或投机族就该谨慎了。土地供应渐进成熟，保障系统渐进成熟以及物业税收渐进成熟等都需要时间。楼市的发展需要时间，所以要理性认识楼市，认识房价，认识需求，不要再在楼市中成为“黄金”中的“中国大妈”。
编辑：月月 来源：中国广播网
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