中国正在推进的利率市场化，倘若最终成行，将给房地产行业带来怎样深刻变革，这是值得业界、学界以及政策制定者仔细讨论的话题；同样值得讨论的话题还有：地方政府如何破除积重难返的“土地财政”魔咒？
香港中文大学财务系教授、亚太工商研究所主任王泽基在出席2013第一财经·地产汇年度峰会后接受了记者专访，他表示，利率市场化有利于民营开发商从 银行以更低的利率获得开发贷款，从而令融资成本下降，与此同时，利率市场化会导致个人购房按揭利率上升，增加购房成本，起到调节市场需求的作用，最终都将 起到平抑房价的效果。
第一财经日报：利率市场化成为内地金融改革的目标之一，倘若利率市场化最终实现，将会给房地产行业带来哪些影响？
王泽基：首先，利率市场化之后，银行贷款倾向央企、国企的局面会得到改观，民营房地产企业的融资成本会降低，特别是信用良好的民营开发商，没有理由像 现在一样以百分之十几或者更高的利率去借贷。这些发展商如果将土地、房产都抵押给了银行，为什么不能以10%或者更低的利率借贷呢？开发商的融资成本一旦 降低，房价也会下调。如果一个房地产项目的融资成本每年降低7%~8%，开发周期为2~3年，那么整个项目的成本差不多就能降低20%，这是非常可观的。
其次，利率市场化以后，按揭利率将出现上升，从而增加买房的成本，这会令投资房产的需求减少以及房屋空置率下降。目前银行存款利率偏低，按揭利率也偏 低，这实际上造成了一种变相的补贴现象——储户补贴购房者。但问题在于，将钱存在银行的储户较多是买不起房子的人，而贷款买房者是更加富有的一群人，让买 不起房的人补贴买房者，这不合理，利率市场化后，储户有机会获得更多的利息，而较有钱的买房者将付出更高的成本。
日报：地方政府对土地财政的过度依赖饱受诟病，这一问题有何解决途径？
王泽基：现在的地方政府类似“做一天和尚敲一天钟、化一天缘”，投资基础建设需要融资，于是就开始卖地。而一次性的卖地也导致地方政府缺少长期、稳定 的收入。正确的做法不应该是卖一块地，有了一笔钱，就上马一个项目，而是应该确保能有稳定、持续的收入，把一次性的卖地收入变成更加长远、稳定的收入。解 决这个问题，目前在其他地区或国家有一些比较好的做法。
一是类似香港地铁的模式，政府一边盖楼，一边建地铁，盖好的住宅可以卖掉，但商场不卖，商场与地铁有互补性，地铁运营好，可以为商场带去更多的人流，令商场租金上升，从而带来稳定、长期的收入，这是“外部效应内部化”的范例。
对于外部效应很强的项目，例如地铁，特别适合利用土地、商场去解决长期融资的问题。香港的做法是，地铁公司是一个上市的股份公司，政府通过注入地产项 目实现IPO或发债，这种做法有一个好处，就是具有很强的市场原则，如果是好大喜功的项目，不会受到投资者欢迎，融资将会变困难。
第二种模式是在土地公开拍卖的时候，开发商无需一次付清土地款，只需现金支付底价部分，然后将一定比例的房屋交给政府。等项目完成后，政府可以陆续出 售这部分房屋，这样政府就有了持续的收入。这种做法对政府的好处在于，能够享受开发商推广项目的效果，对开发商而言好处是减少了融资的难度。更重要的是， 这种机制还能起到稳定房价的作用，房价高的时候，政府可以多卖一些房子，房价跌的时候，政府就会少卖一些。
第三种模式有点类似衍生品，地方政府向有意置业的市民出售远期楼盘。虽然房子目前还没有建好，但政府可以预先卖给你期权。这种做法可以避免房价的大幅 上升，因为对购房者而言，获得的是一个期权，到期时有权选择买或者不买，若房价高于预期，则行使购买权，如果房价跌了，可以放弃。这种模式也能起到稳定房 价的效果。
第四种模式就是建立“土地中央银行”，这是一个独立于地方政府的机构，其功能在于决定土地是否买卖，执行的原则只有一个，就是若土地价格上涨则增加卖 地，土地价格下跌则减少卖地，至于卖地所得，交由地方政府支配。这种做法可以避免地方政府密集卖地，同时也能够通过调节供应，抑制土地价格按照地方政府的 期望不断上涨。
